（2017）沪0114民初2807号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-04
案件名称
上海宋乔实业有限公司与上海洪凤物流有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海宋乔实业有限公司,上海洪凤物流有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2807号原告上海宋乔实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：乔元，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷跃平，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严波。被告上海洪凤物流有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈贞铸，该公司总经理。委托诉讼代理人刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海宋乔实业有限公司与被告上海洪凤物流有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人乔元、委托诉讼代理人殷跃平、严波，被告的法定代表人陈贞铸、委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的《租赁合同》；2、被告返还位于嘉定区徐行镇俞湾路XXX号的建筑物和有关设施，并确保符合可以正常使用的状态；3、被告支付占有使用期间的租金，从2016年12月16日支付至实际返还房屋之日止，每天一万元，暂计算至2017年5月5日为141万元；4、被告支付免租期的租金40万元；5、被告支付延付租金的违约金10万元；6、被告支付解除合同的违约金365万元。事实与理由：原、被告于2016年8月7日达成由被告租用嘉定区徐行镇俞湾路XXX号建筑物和有关设施的《租赁合同》，其后原告也依约向被告交付了相应建筑物和有关设施。2016年8月底，涉案厂房所在地的拆违、消防、安监部门明确告知被告此地不宜做物流专线，导致被告不能按照原计划经营物流专线，原告帮助被告进行协调但未成功。原告没有保证被告开展物流专线的义务，被告不能正常经营的原因在于被告本身。原告曾提出退还被告押金、第一期租金并要求被告返还房屋，但被告不同意，导致原告的租金损失不断扩大。被告也曾提出物流专线做不成就做物流仓储，但被告要转租给许多个次承租人。原告对于被告将涉案厂房用于物流仓储无异议，但反对被告再转租给下家，因为转租的风险原告不可控。被告未依合同约定于2016年11月15日前支付第二期租金，经原告多次催付，被告至今未予支付。原告于2016年12月16日向被告发出了《解除合同通知的律师函》，敦促被告应在2016年12月21日前返还前述建筑物和有关设施并结清有关费用。但被告接函后至今未予返还。被告辩称：不同意原告诉请。合同约定由被告租赁涉案厂房用于做物流仓库。物流仓库的概念包含物流专线，物流专线是点对点的运输。实际上被告方有四个股东共同承租原告的厂房，约定使用涉案厂房做物流专线。但被告承租后遭到拆违、安监、消防等部门的阻止，主要原因是政府不支持做物流专线。被告联系原告要求协助沟通协调，但无果。如果涉案厂房不具备经营物流专线的条件，被告就需要转租给别人做物流仓储，但原告又不允许被告转租。上述两个原因导致被告至今无法使用涉案厂房。经被告了解原告已找好下家。被告未支付第二期租金的原因在于原告不允许被告经营合同约定的业务，被告不支付租金有事实依据，是原告违约在先。本院经审理确认如下事实：上海市嘉定区徐行镇俞湾路XXX号房屋的产权人为案外人上海飞华实业股份有限公司。涉案厂房由原告向上海飞华实业股份有限公司承租，租赁期限为2016年7月1日起至2026年6月30日止。2016年8月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告出租给被告的厂房坐落在上海市嘉定区徐行镇俞湾路XXX号，面积10000平方米，被告租赁该厂房用于从事物流仓库，被告保证租赁期内未征得原告同意不得擅自改变厂房规划的生产使用性质，不得从事承诺之外的生产经营活动。租赁期限为10年，免租期为2016年8月7日至2016年9月15日。合同期内，如被告提前退租，则被告不享有免租期，被告需补付租金。年租金为365万元，在合同签订时支付第一期租金，金额为年租金的25%，以后租金一季度一付。租金从第二年起递增2%，以后每年递增2%。每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日支付相应季度的租金。逾期支付一日，则按日租金的50%支付违约金，逾期一个月未付，则按合同9.2条约定解除合同的条款执行。交付该厂房时，被告支付原告保证金500000元。合同8.1约定，在租赁期内，被告将该厂房转让给他人承租或与他人承租的厂房进行交换，必须先征得原告同意，原告同意后，该厂房承租权的受让人或交换人应继续履行本合同。该合同9.2条(五)规定逾期不支付租金超过1个月，原告可以通知被告解除本合同，被告应向原告支付本合同涵盖下可计算的总租金金额30%的违约金。原告可优先从被告租赁保证金中抵扣违约金。合同签订后，被告向原告支付了2016年9月15日至2016年12月15日的租金91.25万元和押金50万元，原告将涉案厂房交付被告使用。因被告未按约在2016年11月15日支付第二期租金，原告于2016年12月16日向被告发出《解除合同通知的律师函》，称被告未于2016年11月15日向原告支付第二期租金，原告通知被告即日起解除该租赁合同，被告应于2016年12月21日前返还房屋建筑和有关设施，确保符合正常使用的状态。因被告既未搬离又未支付房租，原告诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原告将涉案厂房交付被告使用，被告在向原告支付第一期租金后，未按约在2016年11月15日前向原告支付第二期租金，且在原告催告并给予合理期限后，仍未支付，构成根本违约。对于原告要求与被告解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当携其财产从涉案厂房中搬离并将租赁房屋返还原告，原告应当将押金50万元退还被告。对于原告要求被告按照10000元/天的标准支付拖欠的租金直至房屋实际返还之日止的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的被告支付免租期的租金40万元，因合同约定如被告自行提前退租则需补足免租期间的租金，本案系因原告要求解除合同，不符合合同约定的被告提前退租的情形，故本院不予支持。对于原告诉请的被告支付逾期付租金的违约金10万元，在合同约定的范围内，本院予以支持。对于原告主张的解除合同的违约金365万元，被告认为该违约金过高要求法院调整，本院酌情调整为三个月的租金90万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告上海宋乔实业有限公司与被告上海洪凤物流有限公司于2016年8月7日签订的《租赁合同》；二、被告上海洪凤物流有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从上海市嘉定区徐行镇俞湾路XXX号厂房内搬离，并将上述房屋返还原告上海宋乔实业有限公司；三、被告上海洪凤物流有限公司应当向原告上海宋乔实业有限公司支付从2016年12月16日至被告将上海市嘉定区徐行镇俞湾路XXX号厂房返还原告之日止的租金，按照10000元/天的标准；四、被告上海洪凤物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宋乔实业有限公司支付逾期支付租金的违约金100000元及解除合同的违约金900000元，共计XXXXXXX元，扣除原告应当退还被告的押金500000元，被告上海洪凤物流有限公司还应当向原告上海宋乔实业有限公司支付违约金500000元；五、驳回原告上海宋乔实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45280元，减半收取22640元，保全费5000元，合计诉讼费27640元，由原告上海宋乔实业有限公司负担14660元，由被告上海洪凤物流有限公司负担12980元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年六月三十日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”