（2017）苏01民终2851号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-25
案件名称
郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司与于帮生物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于帮生,郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2851号上诉人（原审被告）：于帮生，男，1963年2月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：金亚飞，江苏锦隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区弓箭坊55号裙楼。法定代表人：李大康，该公司总经理。委托诉讼代理人：储冬芸，江苏薛济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：常莎莎，江苏薛济民律师事务所实习律师。上诉人于帮生与被上诉人郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司（以下简称新世纪物业南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初9558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于帮生上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：1、上诉人与被上诉人之间虽有前期物业合同，但被上诉人从未履行过合同约定的义务。2、上诉人的房屋长期出租给中国移动通信公司南京分公司，被上诉人在2012年向移动公司收取过一次物业费用，并开具了收据和发票，一审法院对此证据并未认定，显属认定事实不清。被上诉人新世纪物业南京分公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。新世纪物业南京分公司向一审法院起诉请求：1、于帮生立即支付物业服务费36187.58元；2、本案诉讼费由于帮生承担。一审法院认定事实：2007年新世纪物业南京分公司（乙方）与南京居易置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务合同，约定新世纪物业南京分公司为其开发建设的南京市秦淮区晨光路116号居易时代苑小区提供服务，服务期限自2007年9月1日至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业公司签订物业服务合同生效时止；物业服务费标准为高层住宅每平方米1.2元/月，商业用房每平方米2元/月；因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领服务、拒交物业费的，欠交的物业服务费由甲方承担。于帮生于2009年3月向南京居易置业有限公司购买了南京市秦淮区晨光路116号-1号、-2号两处房屋，建筑面积分别为145.73平方米、76.9平方米。2016年8月19日，新世纪物业南京分公司向于帮生发出《律师函》，载明：于帮生截止2016年6月30日欠交物业管理费36187.58元，请于帮生在接到律师函三日内，向新世纪物业南京分公司履行缴费义务。因于帮生仍未缴纳，新世纪物业南京分公司诉至一审法院要求处理。一审庭审中，于帮生提供1万元的电增容费及其与中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司的营业用房租房协议，证明其物业费由房屋实际使用人缴纳至合同期满，其余物业费已与开发商约定用1万元冲抵至2016年底。对于于帮生上述辩称意见，新世纪物业南京分公司不予认可，于帮生亦未提供实际使用人缴费凭证及开发商的相应承诺予以证实。对于于帮生抗辩的其房屋的物业服务由街道承担，新世纪物业南京分公司服务不到位，未提供证据证实。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。于帮生系南京市秦淮区晨光路116号房屋业主，新世纪物业南京分公司依据其与南京居易置业有限公司签订的《前期物业服务合同》向于帮生主张物业管理服务费，于法有据，故对于新世纪物业南京分公司要求于帮生支付物业服务费36187.58元的诉讼请求，一审法院予以支持。于帮生对其截止2016年12月31日前物业费已缴纳及冲抵的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。如于帮生认为新世纪物业南京分公司不完全履行合同约定的服务义务，存在服务不到位的问题，可另行主张新世纪物业南京分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝支付物业服务费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：于帮生于判决生效之日起十日内支付郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司截止2016年6月30日期间的物业服务费36187.58元。一审案件受理费707元，减半收取353.5元，由于帮生负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交收条1张、发票1张、营业厅物业明细表1张，该三份证据均为复印件，证明房屋承租人中国移动通信公司南京分公司曾经在承租期间向被上诉人缴纳了11949.8元物业服务费。被上诉人认为该三份证据均为复印件，对其真实性不予认可，但认可收到了上诉人主张的11949.8元物业服务费。以上事实，有收条复印件、发票复印件、营业厅物业费明细表复印件、本院谈话笔录及新世纪物业南京分公司的承诺在案证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。交纳物业费系业主的主合同义务，于帮生逾期支付物业服务费违反合同约定。于帮生如认为新世纪物业南京分公司履行服务存在瑕疵，可另案主张。二审审理中，于帮生主张房屋承租人中国移动通信公司南京分公司在承租期间交纳了11949.8元物业服务费，新世纪物业南京分公司对此予以认可，故扣除已交纳的11949.8元，于帮生应当支付新世纪物业南京分公司物业服务费24237.78元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初9558号民事判决为：于帮生于本判决生效之日起十日内支付郑州新世纪物业服务有限公司南京分公司截止2016年6月30日期间的物业服务费24237.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费353.5元，由于帮生负担237元，由新世纪物业南京分公司负担116.5元；二审案件受理费707元，由于帮生负担473.5元，由新世纪物业南京分公司负担233.5元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一七年六月三十日书 记 员 郭旭冬 来源：百度“”