（2017）京02民终5942号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-07-03

案件名称

北京淳湘源餐饮有限责任公司、北京新北纬饭店有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京新北纬饭店有限责任公司,北京淳湘源餐饮有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终5942号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新北纬饭店有限责任公司，住所地北京市西城区西经路11号。法定代表人：刘淳，董事长。委托诉讼代理人：程世刚，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杜超，北京市金杜（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京淳湘源餐饮有限责任公司（反诉原告），住所地北京市西城区西经路13号2、3、6幢。法定代表人：胡定国，董事长。委托诉讼代理人：吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。上诉人北京新北纬饭店有限责任公司因与上诉人北京淳湘源餐饮有限责任公司租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京新北纬饭店有限责任公司（下称新北纬饭店）上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判我公司与北京淳湘源餐饮有限责任公司（下称淳湘源餐饮公司）的《租赁合同书》于2016年11月1日解除；2.请求撤销一审判决第三项，依法改判淳湘源餐饮公司腾退租赁物，并给付我公司实际占用费（以每日1917.81元为标准，自2016年11月2日起算，计算至实际腾退房屋之日止）；3.一、二审诉讼费由淳湘源餐饮公司承担。事实和理由：1.合同法与双方合同约定，整体规划发展、综合因素等都是合同解除的条件，即便我公司解除合同的理由并非政府行为或不可抗力，但作为国有企业的下属单位响应国家号召整体规划发生重大变化，合同无法继续履行，我方单方解除权已经成就。一审认定我方不享有合同解除权属于事实认定和法律适用错误。2.一审判决第二项和第三项事实认定错误。合同在2016年11月1日解除，合同解除后淳湘源餐饮公司应当腾退租赁物，并给付实际占有使用费。淳湘源餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回新北纬饭店的诉讼请求。一、二审诉讼费由新北纬饭店承担。事实与理由：关于装修的补充协议中双方已经达成协议同意我方装修并免除装修期租金。新北纬饭店不顾事实，起诉我方要求支付装修期租金违反合同约定，没有事实和法律依据。我方的装修方案和开工日期新北纬饭店都是同意的，不需要再另行获得其同意，进行过装修也是事实。不同意一审判决我方支付新北纬饭店免租期的租金。针对新北纬饭店的上诉请求，淳湘源餐饮公司辩称，同意一审判决第二项，第三项，不同意一审判决第一项，不同意新北纬饭店的上诉请求。答辩意见如下：新北纬饭店要求解除合同的理由并非是不可抗力，亦非政府行为，仅仅是其上级公司的一个文件而已，就擅自违约解除合同，一审判决继续履行是正确的，要求维持。其他答辩意见以我方的上诉意见为准。针对淳湘源餐饮公司的上诉请求，新北纬饭店辩称，同意一审判决的第一项，不同意原审判决第二、三项，不同意淳湘源餐饮公司的诉讼请求。答辩意见如下：我方有权单方解除合同，合同已经无法实际履行，应当腾退房屋并支付占有使用费。关于装修的补充协议约定得很清楚，装修方案要经过我公司同意，淳湘源餐饮公司没有向我公司提出装修方案，未获得我公司同意，亦未实际装修，只是在我公司提出解除合同后换了一下门脸，里边并未装修，一直在营业。一审认定淳湘源餐饮公司支付免租期租金是正确的，请求维持。其他答辩意见以我方的上诉意见为准。新北纬饭店向一审法院起诉请求：1.确认我公司与淳湘源餐饮公司签署的租赁合同于2016年11月1日解除；2.判令淳湘源餐饮公司立即腾退租赁物；3.判令淳湘源餐饮公司支付装修免租期期间的租金176438元；4.判令淳湘源餐饮公司给付实际占用费（以1917.81元为标准，自2016年11月2日起计付之实际给付之日止）；5.诉讼费由淳湘源餐饮公司承担。淳湘源餐饮公司向一审法院反诉请求：1.请求判令新北纬饭店继续履行合同（全面依据合同提供水电气等履行行为）；2.本案诉讼费由新北纬饭店承担。一审法院认定事实：2013年1月5日，北京首都旅游国际酒店集团有限公司（出租方）与新北纬饭店（承租方）签订《新北纬饭店包租北纬饭店协议书》，双方约定：出租方将北纬饭店租与承租方经营使用。财产包括全部客房、餐厅、附属的设备设施及家具等。设备设施和家具等非固定资产，以双方确定的财产明细表为准。包租期限为2013年1月1日至2018年12月31日。2015年9月30日，新北纬饭店作为甲方，淳湘源餐饮公司作为乙方，签订《租赁合同书》，双方合同第二条约定：甲方将自己所有的西城区西经路13号北纬饭店如家酒店首层南侧商业用房，使用面积1050平方米，出租给乙方用于经营餐饮服务业务。乙方不得擅自改变房屋使用用途，否则，视为乙方违约；第三条租期约定：1、考虑到甲方整体规划发展的综合因素，乙方同意把本合同租期定为五年，自本合同生效之日起算。甲方声明：租赁期内因政府行为（包括但不限于对租赁场所的征收、征用、拆除等）或发生自然灾害、战争等，导致本合同无法继续履行的，任何一方均可提前30日提交对方书面终止本合同，甲方无需承担任何经济补偿，乙方应在甲方指定的时间内腾退房屋，乙方应交房租按实际使用天数计算，多退少补，并在约定时间内结清水、电、天燃气等相关费用，双方互不承担违约责任。乙方保证：对甲方声明，愿意无条件接受，并同意予以配合和支持。2、本合同租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止（含三个月免租期）。第四条约定：1、乙方年租金为人民币70万元整，乙方每半年支付租金人民币35万元，即每年度租期开始日的1月5日、6月1日前分别支付应交租金。本合同签署后，乙方应于签署之日起十日内支付本年度应交付的半年租金。2、本合同签署之日起三日内，乙方须向甲方一次性全额支付履约保证金20万元。第五条装修免租期约定：1、经甲、乙双方协商约定，乙方在租期内享有装修免租期，自2015年10月1日起至2015年12月31日止，共计92天。2、装修免租期内，甲方对乙方免收租金，但需按照物业管理费收费标准和本合同约定的其他费用支付物业管理费和相关装修费用（包括水、电费等），并受本租赁合同其他所有规定和条件的约束。3、若因乙方原因（不可抗力除外）实际租赁不满租期和或/实质性违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修免租期内所免去的所有租金。4、装修前，乙方需将装修方案及图纸报甲方审核，经双方确认同意后，乙方开展装修工作，装修期间所需所有装修费用（包括但不限于装修材料费、人工费、设计费、设备设施等）均由乙方承担，甲方不承担任何费用。5、……。6、装修完毕后，甲方按双方确认的装修方案和图纸进行审核、验收合格后，乙方才可按本合同约定承租使用，如甲方提出整改意见，乙方需及时配合整改。合同第十二条本合同的终止、解除、中止和续签约定：1、……2、本合同履行中除出现必须解除合同的条件外，任何一方不得单方面中止或解除本合同，但允许任何一方提前三十天通知对方，经协商一致可中止或解除合同。此后，双方签订《补充协议》，约定：一、乙方原定于2015年10月1日起至2015年12月31日对公司所属淳湘阁餐厅进行停业装修改造，由于装修方案确认等方面原因，乙方拟延期开工。双方签署的租赁协议中第五条第一款规定的装修免租期自2015年10月1日起至2015年12月31日，共计92天，先申请延期。二、乙方承诺装修动工时间不晚于2016年4月30日前，若晚于此时间，乙方自愿放弃此装修免租期，并于2016年4月30日按新一期合同中所约束的租金金额如数支付租金176438元。上述合同签订后，双方一致同意将淳湘源餐饮公司此前租期内缴纳的保证金20万元结转到本期租赁合同期间继续使用。涉案租赁合同履行期间，淳湘源餐饮公司已向新北纬饭店支付租金至2017年6月30日。本案审理中，双方当事人对淳湘源餐饮公司租赁房屋的位置和范围进行了确定并绘制了平面图。另查，2016年7月6日，北京首都旅游集团有限责任公司针对北京首旅置业集团有限公司《关于同意首旅置业组建健康养生产业平台公司的请示》作出首旅发[2016]108号批复，批复如下：一、同意你公司打造健康养生平台。二、同意你公司出资1200万元与厚朴融灏成立首厚健康养生产业运营公司；三、同意你公司出资500万元与水印中国成立首旅水印养生产业运营公司；四、同意将新北纬饭店（包括如家）设为健康养生产业发展平台启动项目（包括新北纬饭店与首厚健康签署的合作协议、租赁协议及人员借用协议）；同意你公司按照上市公司规则和程序协商一致，妥善解决酒店的管理合同相关事宜；并同意你公司组织实施新北纬饭店的员工安置方案。五、要求你公司依法合规办理相关手续。2016年8月5日，新北纬饭店向淳湘源餐饮公司发出《关于北京新北纬饭店有限责任公司与北京淳湘源餐饮有限责任公司提前终止租赁合同的告知函》：“经上级决定，我公司拟对业态进行调整并对租赁物及场所院落进行施工，因此原租赁合同无法继续履行。现依据租赁合同第三条及合同法的规定，通知你公司租赁合同将于2016年10月31日提前终止，并于10日内撤场完毕。请你公司收到此函后5日内，指派专人前往我公司办公室洽商提前终止租赁合同的具体事宜。我公司于2016年7月26日第一次向贵公司发出告知函，贵公司未予签收，现我公司于2016年8月5日再次以特快专递的方式向贵公司发出告知函。”2016年9月7日，新北纬饭店向淳湘源餐饮公司发出《通知函》，“由于不可抗力的原因，我公司已经于2016年8月5日通知你公司《租赁合同书》将于2016年10月31日终止。随后，双方于2016年8月25日进行了初步沟通，会上约定你公司于2016年9月1日就解约的事宜提出书面方案，但至今我公司仍未收到你公司的回复。为明确责任和义务，我公司特通知如下：1、双方签署的《租赁合同书》将于2016年10月31日终止；2、你公司应当于2016年11月10日前将租赁房屋腾退交还给我公司；3、我公司将于2016年11月1日停止供应水电气并对出租房屋采取封闭措施；4、请你公司在收到此函后5日内指派专人前往我公司总经理办公室进行腾退房屋、终止协议的确认，逾期确认的，我公司不承担任何法律责任。”此后，新北纬饭店又于2016年9月21日、10月12日、11月1日以《通知函》、《律师函告》的方式通知淳湘源餐饮公司终止双方签订的租赁合同并要求淳湘源餐饮公司腾退涉案房屋。淳湘源餐饮公司于2016年10月12日向新北纬饭店发出《询问函》：“请问贵公司有意解除与我方的租赁合同所指“不可抗力”原因具体指的是什么事件？烦请贵公司书面说明并附相关文件资料，谢谢！”。新北纬饭店对此未作出回应。2016年11月15日，新北纬饭店向北京首旅置业集团有限公司作出停业改造的请示，次日，北京首旅置业集团有限公司作出批复，同意新北纬饭店主楼2016年12月31日停止营业进入装修改造准备及实施阶段。庭审中，双方对淳湘源餐饮公司在约定期限内是否进行了装修的事实存在争议：新北纬饭店主张双方合同约定淳湘源餐饮公司最晚应在2016年4月30日前进行停业装修改造，但淳湘源餐饮公司从未向其报过装修方案，因此，淳湘源餐饮公司未对租赁房屋进行装修，应当按照约定向其支付免租期的租金176348元。淳湘源餐饮公司主张通过补充协议的内容即可看出其曾向新北纬饭店报过装修方案，但淳湘源餐饮公司未提交证据证明其在2016年4月30日前停业对涉案租赁房屋进行装修改造。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。新北纬饭店与淳湘源餐饮公司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同履行过程中，新北纬饭店自2016年8月5日开始多次通知淳湘源餐饮公司双方租赁合同于2016年11月1日解除，新北纬饭店提出解除合同的理由是其上级单位要对企业业态进行调整，新北纬饭店主张该事实构成不可抗力，同时该公司也以其行为明确表示不再履行涉案租赁合同，对于新北纬饭店陈述的上述理由，淳湘源餐饮公司不予认可，对此争议，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，而本案中新北纬饭店提出合同解除的理由是北京首旅置业集团有限公司对企业业态进行调整，该调整应属于企业内部的经营行为，不属于双方合同约定的政府行为，不构成不可抗力，同时，该企业经营行为也不符合双方合同中赋予新北纬饭店方的免责范畴，在淳湘源餐饮公司未出现违约的情况下，新北纬饭店并不享有合同解除权，因此，新北纬饭店向淳湘源餐饮公司发出的解除合同通知不发生合同解除的效力，对新北纬饭店要求确认双方租赁合同于2016年11月1日解除的请求，本院不予支持。新北纬饭店基于合同解除的前提要求淳湘源餐饮公司腾退涉案房屋并支付房屋占用费的请求，缺乏依据，本院均不予支持。关于新北纬饭店要求淳湘源餐饮公司支付免租期租金的请求，双方在租赁合同及《补充协议》中约定，新北纬饭店给予淳湘源餐饮公司三个月的免租期进行停业装修改造，淳湘源餐饮公司停业装修的动工时间不晚于2016年4月30日，否则，淳湘源餐饮公司应当向新北纬饭店支付免租期租金176348元，由于淳湘源餐饮公司未提交证据证明其在约定期间内已停业装修，因此，淳湘源餐饮公司应当按照约定向新北纬饭店支付免租期租金，对新北纬饭店此项请求，本院予以支持。关于淳湘源餐饮公司反诉要求新北纬饭店继续履行合同的请求，双方合同签订后，淳湘源餐饮公司依约履行了合同义务，新北纬饭店提出解除合同的理由缺乏依据，双方合同应当继续履行，新北纬饭店应当向淳湘源餐饮公司提供符合租赁用途的房屋。对淳湘源餐饮公司此项反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审法院于2017年4月判决如下：一、自判决生效之日起十日内，北京淳湘源餐饮有限责任公司给付北京新北纬饭店有限责任公司二О一五年十月一日至二О一五年十二月三十一日期间的租金十七万六千四百三十八元。二、北京新北纬饭店有限责任公司与北京淳湘源餐饮有限责任公司于二О一五年九月三十日签订的《租赁合同书》继续履行。三、驳回北京新北纬饭店有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审补充查明，淳湘源餐饮公司在本案合同签订前既已承租了涉案房屋，本案租赁合同系续租。淳湘源餐饮公司在本院审理中提交了北京百盛钜丰建筑装修有限公司出具的书面证明一份，载明“我公司施工队于2016年4月8日开始为客户北京淳湘源餐饮有限公司现场装修施工，特此证明”，尾部加盖该公司合同专用章，落款日期为2017年4月14日。淳湘源餐饮公司欲以此证明其在2016年4月30日前开工进行了装修，并未违反关于装修的补充协议的约定，不应当支付免租期租金。新北纬饭店不认可该证据，认为不属于二审新证据，且不认可该证据的真实性、合法性、关联性，无法证明是实际施工人，淳湘源餐饮公司也未能提供施工合同，不能证明其在2016年4月30日前开始施工，该证明证明力存在问题。另，经本院调解，淳湘源餐饮公司仍不同意新北纬饭店解除合同的请求，要求继续履行租赁合同。本院认为：新北纬饭店与淳湘源餐饮公司签订的《租赁合同书》、《补充协议》约定的内容除租赁期限至2020年超过新北纬饭店与前手出租人租赁合同约定的租赁期限而无效外，其他部分均不违反法律法规的强制性规定为有效，双方应依约履行合同至新北纬饭店有权转租的截止日2018年12月31日。新北纬饭店上诉要求确认双方租赁合同于2016年11月1日解除并要求淳湘源餐饮公司腾退涉案房屋，理由是因为上级单位产业调整、整体规划改变，合同无法继续履行，其享有单方解除权。淳湘源餐饮公司不认可新北纬饭店所称的上级单位产业调整、整体规划属于政府行为、不可抗力，亦不认可其享有单方解除权。本院认为，因企业产业调整、整体规划改变而要求解除合同并不属于法律规定的不可抗力、政府行为，此事实不属于合同约定的单方行使解除权的情形，故新北纬饭店要求确认2016年11月1日解除合同的上诉请求依据不足，本院不予支持。新北纬饭店基于合同解除要求淳湘源餐饮公司腾退涉案房屋并支付占有使用费的请求，本院亦不予支持。鉴于淳湘源餐饮公司在本院审理中仍不同意解除租赁合同，原审法院判决双方继续履行租赁合同并无不当，但合同的有效租期应至2018年12月31日。淳湘源餐饮公司上诉认为其不应当支付免租期租金，理由是因为其在《补充协议》约定的2016年4月30日之前取得了新北纬饭店的同意，通过了装修方案，补充协议的内容即可说明其通过了装修方案，否则不会约定最晚动工时间；并且主张其公司已经于最晚动工期之前开始了装修。为此，淳湘源餐饮公司在二审中提交了北京百盛钜丰建筑装修有限公司出具的书面证明一份，欲证明其已经动工。新北纬饭店主张淳湘源餐饮公司没有证据证明其向淳湘源餐饮公司报过装修方案，亦无证据证明已经获得新北纬饭店同意，淳湘源餐饮公司并未实际动工，一直在经营，没有书面装修施工合同仅在二审提交一份北京百盛钜丰建筑装修有限公司书面证明并不能证明出证明公司为实际装修人，亦不能证明进行了装修。本院认为，从《补充协议》约定的延期开工原因系装修方案确认及约定了最迟动工日等内容可以推断出新北纬饭店是同意淳湘源餐饮公司进行装修的事实，但淳湘源餐饮公司是否在《补充协议》约定的最迟动工日2016年4月30日之前停业装修，其仅提供一份装修公司的书面证明，而未能提供装修合同，本院认为单凭一份装修公司的证明而没有相应的装修合同、付款凭证等证据不足以证实淳湘源餐饮公司在2016年4月30日前动工装修，故对淳湘源餐饮公司上诉不同意向新北纬饭店支付三个月免租期租金的上诉请求本院不予支持。综上所述，新北纬饭店、淳湘源餐饮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38629元，由北京新北纬饭店有限责任公司负担34800元（已交纳），由北京淳湘源餐饮有限责任公司负担3829元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李蔚林审判员　曹　雪审判员　王军华二〇一七年六月三十日法官助理　董　红书记员　马丽雅来源：百度“”