（2017）冀09民终2873号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-22
案件名称
穆树朋、唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
穆树朋,唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司,董淑贤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终2873号上诉人（原审被告）：穆树朋，男，1974年11月23日出生，民族，职业，现住沧州市运河区。。委托代理人：张忠尧，河北宁昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司。住所地，沧州市运河区御河路与开元大道交汇口。组织机构代码66658004-8。负责人：刘宝良，该公司经理。委托代理人：刘冬梅，河北浮阳律师事务所律师。原审被告：董淑贤，女，1970年7月8日出生，民族，职业，现住沧州市南皮县。。上诉人穆树朋因与被上诉人唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司、原审被告董淑贤物业服务合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院(2015)运民初字第1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆树朋、被上诉人唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆树朋上诉请求：撤销原判，改判我不缴纳物业费11441.7元。事实和理由：被上诉人未对金鼎物业小区提供全面的、合格的物业服务，原审判令我给付90%比例的物业费有失公平。因被上诉人不作为给我在内的诸多业主造成了财产损失，该损失应由被上诉人承担。唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司辩称，根据庭审调查情况，判令上诉人以90%的比例交付费用是符合客观事实的，应维持原判。董淑贤未到庭亦未答辩。唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司向一审法院起诉请求：2012年1月1日被告董淑贤购买的金鼎领域一号楼商业进行了交房手续，我公司依照同建设单位签订的物业服务协议，开始了物业服务。自同年9月1日开始正式启动物业服务费用（包括电梯费）。被告在2012年6月1日办理了一号楼商业408室入住手续，双方签订了前期物业服务协议，同时被告交纳了自2012年9月1日至2013年8月31日的物业费用，但自2013年8月31日之后被告没有向我公司交纳之后的物业费用。在2014年我公司提前三个月通过张贴公告等形式通知业主并在沧州市住建局、业主委员会、金鼎居委会备案后，于2014年11月19日正式结束了物业服务，至此被告共欠我公司物业费用22861元及相应的滞纳金（日万分之五）。请求法院依法判令：1、被告支付我公司物业费用22861元，滞纳金5582元（计算至2015年3月24日）及2015年3月25日至被告履行完毕之日止的滞纳金。2、诉讼费由被告承担。被告穆树朋辩称，被告董淑贤的房屋是我租赁的，物业费跟董淑贤没有关系，应当由我交纳。我之所以没有交纳物业费，是因为董淑贤购买的408号房屋没有电梯，没有享受到物业公司的物业服务。而且电梯经常坏，将人员困在里边，有的时候电梯一停就是一个月，而且学生的电动自行车总是丢失，也报过案。同时4楼楼顶都是垃圾积水流不出去，造成房屋漏水。原告为证实其主张，提交如下证据：1、2012年6月1日原告金鼎物业公司与被告董淑贤签订的前期物业服务协议一份。2、业主登记表。3、业主临时规约。4、装饰装修管理协议书。5、原告的资质证书。6、经营服务收费证。7、物业费缴纳票据。被告穆树朋为证实其辩称，提交如下证据：1、房屋租赁合同。2、沧州市运河区金鼎社区居民委员会及沧州市金鼎领域小区业主委员会联合出具的证明。一审法院认定事实，被告董淑贤系金鼎·领域1号楼商业单元408室的业主，建筑面积579.18平方米。2012年6月1日，原告与被告董淑贤签订了《金鼎·领域沧州市商住小区前期物业服务协议》，主要约定：原告负责对被告房屋共用部位、公用设施设备、公共绿化维修、养护、运行和管理，负责物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、及雨、污水管道的疏通，负责车辆停放管理，负责公共秩序维、安全防范等事项的协助管理。物业服务费用标准商业按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（不包括电梯费）。物业服务费自原告收房或完善物业配套设施设备后原告通知计费计算，被告收楼时须预付一年的物业服务费、电梯使用费，入住后按年度交纳。如被告违反协议约定未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按照应缴费总金额的万分之五比例收取违约金。被告于该物业服务合同签订当日办理了入住手续。被告缴纳了2012年9月1日起至2013年8月31日期间的物业费，此后至2014年11月19日原告终止物业服务期间的物业费用被告董淑贤未缴纳。另查明，原告持有沧州市物价局颁发的《经营服务收费证》，具有经营服务的收费权限，其资质等级为二级。自2013年9月1日开始，被告董淑贤未向原告缴纳物业服务费。自2013年9月至2014年11月19日共计14个月零19天，被告董淑贤共拖欠物业服务费12713元（1.5元/平方米×579.18平方米×14个月+1.5元/平方米×579.18平方米÷30天×19天）。又查明，2012年5月18日，被告穆树朋与张延辉（被告董淑贤丈夫）签订房屋租赁合同，合同约定将涉案房屋租赁给被告穆树朋，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止。同时约定，物业管理费由被告穆树朋支付。还查明，2015年9月16日沧州市运河区金鼎社区居民委员会、沧州市金鼎领域小区业主委员会联合出具证明，主要内容为：关于小区1号楼问题，自交房之日起物业服务不到位，道路坑洼不平，破损严重，严重影响业主的正常通行。消防系统瘫痪，无人维修监管，至今不能使用，造成小区存在严重的火灾隐患。楼道内电梯物业监管不到位，部分严重损坏，关人事件屡屡发生，社会影响恶劣。供水供电的线路老化失修，造成停水停电事故频繁发生，给业主造成重大经济损失。一审法院认为，原、被告签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按该协议履行自己的合同义务。虽然合同约定是由被告先交纳物业服务费，原告后提供物业服务，被告未先行交纳物业服务费存在违约行为，但原告服务的金鼎领域小区存在着道路坑洼不平、消防系统瘫痪、车辆乱停乱放等问题，原告亦存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，合同当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时，根据公平原则，被告董淑贤应交纳的物业费应适当减少，本院酌定被告董淑贤承担90%的物业费，即被告董淑贤应交纳的物业费数额为11441.7元（12713元×90%）。被告穆树朋辩称其租赁了被告董淑贤的房屋，物业费应当由其交纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故本案中物业使用人穆树朋应当与被告董淑贤承担连带责任。原告主张物业服务费的标准按照2.7元每平方米计算。根据物业服务协议的约定，物业服务费用标准商业按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（不包括电梯费），同时根据原告提交的物业费收费票据，原告也是按照1.5元每平米收取的物业服务费，故对原告主张2.7元每平方米收取物业费本院不予支持。关于原告主张的电梯服务费，因其未提供相应证据予以证实，本院对此不予支持。原告在取得新证据后可另行起诉主张该项权利。原告主张的滞纳金实为违约金，双方协议约定未按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按照应交费总金额万分之五的比例收取违约金，本院认定违约金自2014年11月19日起按照应交费总金额11441.7元的万分之五计算至被告履行完毕之日止。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：被告董淑贤、穆树朋连带给付原告唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司物业费11441.7元及违约金（违约金自2014年11月19日起按照应交费总金额11441.7元的日万分之五计算至履行完毕之日止）。限判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，由原告唐山市金鼎物业服务有限公司沧州分公司负担190元，被告董淑贤、穆树朋连带负担205元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于上诉人穆树朋提出被上诉人没有全面提供合格的物业服务原审判令其给付90%的物业费有失公平的问题。对此一审法院以被上诉人的物业服务存在的问题，根据公平原则酌定上诉人承担90%的物业费并无不妥之处，应予维持。综上所述，穆树朋的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人穆树朋承担。本判决为终审判决审判长 赵文甲审判员 关志萍审判员 常秀良二〇一七年六月三十日书记员 米 兰 微信公众号“”