（2017）鄂0203民初455号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-11-16

案件名称

陈青池、柯元珍与湖北美尔雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市西塞山区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈青池,柯元珍,湖北美尔雅房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十六条

全文

湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初455号原告：陈青池，男，1962年5月14日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告：柯元珍（与第一原告系夫妻关系），女，1964年12月20日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告共同委托代理人：邓亚山，系黄石市金秋法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：湖北美尔雅房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市桂林南路201-1号。法定代表人：杨闻孙，系该公司董事长。委托代理人：张海春，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告陈青池、柯元珍诉被告湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称美尔雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人邓亚山，被告美尔雅公司的委托代理人张海春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈青池、柯元珍诉称：原告于2013年11月12日与美尔雅公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西塞山区枣子山××号住宅一套，宗地编号为2030010150135地块的商品房一套，房屋面积为103.89平方米，房价为414729元，交房时间为2015年8月28日，逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。本合同在履行过程中发生争议，协商不成，向人民法院起诉。合同签订后，原告按合同规定的时间向被告支付了414729元购房款，然而被告未按约定交付房屋，至今拒不交房，原告多次与被告交涉无果，故诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金111977元（暂计至2017年2月18日，207.3645元/天×540天≈111977元），全部违约金计至实际交付房屋之日止；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告美尔雅公司辩称：对于被告因客观原因造成施工工期滞后，导致美尔雅·金枣轩住宅小区逾期交房这一事实，被告予以认可，但被告并不是出于主观故意，也非以谋利为目的而导致逾期交房。合同约定交房时间为2015年8月28日。该小区于2014年8月28日完成主体结构质量验收，各分项验收于2015年12月份之前均已完成。包括绿化、环保、消防等验收。2016年8月份完成水、电施工、验收，并交付使用。2017年1月份完成天然气施工及验收，也交付使用。由于按房屋总价款的万分之五支付日违约金，明显高于实际损失，应予减少，请求人民法院调整违约金比例。由于原告已经领取房屋钥匙，在计算违约金时，逾期天数应为自合同约定交房时间至实际领取房屋钥匙时间止。经审理查明，2013年11月12日，原告陈青池、柯元珍与被告美尔雅公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS13009005），合同约定：原告陈青池、柯元珍购买被告美尔雅公司开发的位于黄石市西塞山区枣子山××号，建筑面积103.89平方米，单价为3992元/平方米，房款为414729元；美尔雅公司应当在2015年8月28日前交付房屋；逾期交房时间超过30日的，每日按已交付房价款万分之五计算违约金，从约定交房期限第二天起，至实际交房之日止。合同签订后，原告陈青池、柯元珍分别于2013年11月12日、2013年11月26日向美尔雅公司支付了房款314729元、100000元，合计414729元，履行了合同约定的交付房款义务。美尔雅公司于2015年11月26日向原告陈青池、柯元珍交付了房屋钥匙。2016年8月，被告完成了原告房屋的通水、通电施工及验收。原告陈青池、柯元珍认为被告美尔雅公司迟延交房，应支付违约金，故而成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告陈青池、柯元珍与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。原告陈青池、柯元珍已按合同约定履行了付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定于2015年8月28日前将本案涉案房屋交付给原告陈青池、柯元珍，美尔雅公司迟延交房已构成违约，应当按合同约定承担延期交房的责任。关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。本案在审理中，原告陈青池、柯元珍主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。合同约定违约金计算标准明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。关于违约金计算的起止时间问题。被告美尔雅公司向原告陈青池、柯元珍交付房屋钥匙即视为房屋的交付使用，应视为被告美尔雅公司已将本案涉争房屋于2015年11月26日交付给原告陈青池、柯元珍使用。但此时诉争房屋的通水、通电施工尚未完成，不能满足正常居住使用功能。直到2016年8月，诉争房屋的通水、通电施工及验收已经完成，基本具备正常居住使用功能，原告因迟延交房遭受的损失才基本可以避免。因此，本院确定逾期交房违约金的起止时间从双方约定的交房时间次日即2015年8月29日起计算至2016年8月31日止。综上，被告美尔雅公司应向原告陈青池、柯元珍支付逾期交房违约金22955.25元（414729元×0.00015×369天）。依据公平原则，法院酌减原告陈青池、柯元珍诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由被告美尔雅公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈青池、柯元珍逾期交房违约金22955.25元；二、驳回原告陈青池、柯元珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1310元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员　　刘天跃二〇一七年六月三十日书记员　　雷美柠 搜索“”