（2017）京02民终5764号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-05
案件名称
陈宪新与北京汇通百家房地产经纪有限责任公司、王亚军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宪新,王亚军,北京汇通百家房地产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5764号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宪新，男，1960年12月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：田怡（陈宪新之妻），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚军，女，1990年7月8日出生，汉族，北京科泰兴达高新技术有限公司水处理工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李楠楠（王亚军之夫），住北京市房山区。被上诉人（原审第三人）：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡镇城隍庙街16号。法定代表人：赵洪生，总经理。委托诉讼代理人：赵红霞，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘丹，女，该公司工作人员。上诉人陈宪新因与被上诉人王亚军、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通百家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初15928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈宪新上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈宪新的诉讼请求，驳回王亚军的全部反诉请求。事实和理由：双方合同约定王亚军应在2016年8月10日前申请购房资质，但王亚军没有在上述期限内获得购房资质，违反了该合同的约定，故陈宪新有权解除双方的《房屋订购协议》和《补充协议》；一审法院基于王亚军承诺可以一次性交情剩余54万元购房款就直接判决继续履行合同，这是错误的，陈宪新没有理由相信王亚军有能力支付剩余房款。王亚军辩称，同意一审判决，不同意陈宪新的上诉请求。汇通百家公司辩称，同意一审判决，不同意陈宪新的上诉请求。陈宪新向一审法院起诉请求：1.判令解除陈宪新和王亚军签订的《房屋定购协议》和《补充协议》；2.判令王亚军向陈宪新支付违约金50万元。王亚军向一审法院反诉请求：判令陈宪新继续履行双方签订的《房屋定购协议》及《补充协议》，立即将房屋过户到王亚军名下，同时我方给付陈宪新剩余房款54万元。一审法院认定事实：2016年1月9日，陈宪新（甲方）与王亚军（乙方）经汇通公司（丙方）居间签订《房屋定购协议》。内容为：1、王亚军购买陈宪新所有的位于北京市房山区汇丰街4号院13号2层3单元201号房屋（房产证证号：X京房权证房字第XX**号），房屋建筑面积为105.72平方米，房屋设计用途为住宅，系商品房。2、双方买卖的房屋有住房抵押贷款，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京市分行，抵押登记日期为2015年4月23日。3、甲方房屋核验日期为2016年8月10日前，乙方购房资质申请日期为2016年8月10日前。房屋现状为空房。4、房屋成交价格为104万元。5、乙方向甲方支付20万元作为购房定金，由甲方收存。6、甲、乙双方约定在甲方房屋核验通过及乙方购房资质申请合格后三个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。7、拟申请银行商业按揭贷款54万元，乙方按照资金监管流程向甲方支付首付款50万元（已付定金转为房款由甲方存入资金监管账户），并于接到银行过户通知3日内，双方办理权证转移登记手续。8、乙方首付50万元等双方过户资金监管时由甲方退回放入乙方的资金监管账户。9、甲方同意乙方用第三方人员申请购房资质做贷款过户手续，但第三方人员的姓名及身份证号均为空白。10、在交易过程中如有任何一方违约，违约方向守约方支付违约金50万元并承担全部的佣金及各种手续费用。上述合同还约定了其他内容。双方另签订补充协议，约定：于2016年1月9日王亚军向陈宪新支付首付款20万元，于2016年2月28日前支付首付款第二笔10万元，合计50万元（含定金20万元），此款于双方过户前，资金监管时陈宪新退还乙方放入资金监管账户，此补充协议与房屋订购协议具有同等法律效力。房屋定购协议及补充协议均未明确约定过户时间。2016年1月9日，陈宪新收取王亚军的涉案房屋定金20万元，2016年2月27日，陈宪新收取王亚军的涉案首付款30万元。2016年8月9日，王亚军具备北京市购房资质。第三人汇通公司称2016年8月9日即将王亚军具有购房资质的事宜告知了陈宪新。双方称王亚军于2016年8月9日结婚。经核验，王亚军至今仍具备北京市购房资质。双方签订协议后，陈宪新预约了提前还贷，于2016年8月11日还贷成功。2016年9月5日，陈宪新前往房山区不动产登记部门办理房屋抵押注销手续，不动产登记部门已受理。涉案房屋现仍由陈宪新占用。双方称，房屋地址以房产证登记内容为准，即北京市房山区汇丰街4号院13号2层3单元201。庭审中，双方确认涉案房款王亚军已交付50万元，尚有54万元的房款未结清。王亚军表示能一次性给付剩余房款54万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。本案的房屋定购协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行。本案中，陈宪新为履行涉案协议提前偿还了房屋贷款，并前往不动产登记部门办理涉案房屋的抵押权注销手续；王亚军按照协议交纳了定金及首付款，具备北京市的购房资格，且王亚军承诺一次性交齐剩余房款54万元，在此情况下，涉案协议及补充协议具被继续履行的条件，双方应促成交易完成。陈宪新要求解除双方签订的《房屋定购协议》及《补充协议》并要求王亚军赔偿违约金50万元，但其未能举证证明存在解除合同的事实与理由，亦未能证明王亚军违约行为的存在，故法院对陈宪新的诉讼请求不予支持。双方虽未明确约定房屋过户时间，但在王亚军请求一次性交齐剩余房款54万元，协议具备继续履行条件的情形下，陈宪新应在王亚军交齐剩余房款的同时将涉案房屋过户至王亚军名下，故王亚军的反诉请求，理由正当，法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月20日判决：一、驳回陈宪新的全部诉讼请求。二、王亚军于判决生效后十五日内给付陈宪新购房款五十四万元。三、陈宪新于判决生效后十五日内将坐落于北京市房山区汇丰街4号院13号2层3单元201号的房屋过户至王亚军的名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王亚军提供证据四页，证明是于2016年7月27日购房资质申请、2016年8月9日资格核验初步通过，陈宪新以没有公章为由不予认可，但本院告知陈宪新法院于北京市住建委网站查询到王亚军于2016年7月27日申请购房资质核验并显示初步核验通过，陈宪新对申请日期未提出异议，但认为住建委网站上并未显示通过日期，同时认为合同约定“购房资质申请日期为2016年8月10日前”为2016年8月10日前购房资质核验通过，陈宪新对合同条文的解释没有王亚军的认可，且该条文字面含义清楚，陈宪新对该条文的意见不足为凭，陈宪新并未在法院询问后对王亚军申请资格核验日期有异议只是对资格通过日期有异议，故可以认定，王亚军于2016年7月27日申请购房资质核验；同时王亚军主张自己通过购房资质核验日期为2016年8月9日，并提交了相应证据，证据中抬头显示了存量房交易服务平台且尾部显示了购房资质核验通过日期为2016年8月9日，结合汇通百家公司陈述的一般购房资质核验日期为10个工作日，陈宪新并无证据推翻王亚军的意见，故此，本院认定，王亚军购房资质核验通过日期为2016年8月9日。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为王亚军是否完成合同约定的“购房资质申请日期为2016年8月10日前”。根据查明事实，王亚军于2016年7月27日申请购房资质核验，已完成合同约定的义务。陈宪新主张双方约定的本意应为2016年8月10日前购房资质核验通过，并无证据支持，也没有得到王亚军的认可，本院不予采信，故此陈宪新的该意见亦不影响本院对王亚军完成购房资质申请义务的认定。综上所述，陈宪新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由陈宪新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕代理审判员 高 磊二〇一七年六月三十日书 记 员 杨 竹 关注公众号“”