（2017）闽01民终1577号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
李枝翔与福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李枝翔,福州泰禾房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1577号上诉人（原审原告）：李枝翔，男，1986年8月21日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：林伟，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丽清，女，该公司职员。委托诉讼代理人：薛一通，男，该公司职员。上诉人李枝翔因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李枝翔委托诉讼代理人林伟律师、被上诉人泰禾房地产公司的委托诉讼代理人胡丽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李枝翔上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持李枝翔全部诉讼请求；2.本案上诉受理费由泰禾房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，泰禾房地产公司交付未经验收合格的商品房不应视为已履行了交房的义务。一审中泰禾房地产公司承认由于施工人拒不交付内页资料，不配合办理相关验收工作，故讼争房屋并未验收合格，不符合约定交房条件，此外，讼争房屋未经李枝翔验收，泰禾房地产公司也没有依法提供“两书一表”等相关文件，故不应视为其已经履行了交房义务。二、讼争房屋未达到法律规定允许交付的标准，属于不可交付的房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定是错误的。泰禾房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：讼争房屋已经交付，泰禾房地产公司同意根据合同约定支付未交付房屋之前的逾期交房违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定，泰禾房地产公司已经履行了合同约定的交房义务，无需再支付交付使用后的逾期交房违约金。李枝翔向一审法院起诉请求：1.泰禾房地产公司立即支付李枝翔逾期交房违约金（该违约金于2015年1月20日计至依法达到交房使用条件并实际交房之日止，违约金每日按李枝翔已付房款总额万分之二计算，暂计至2016年9月20日违约金为82200元)；2.本案诉讼费由泰禾房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，李枝翔与泰禾房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201337120516），约定李枝翔向泰禾房地产公司购买位于福建省福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A14#楼16层1110单元号房，总价款为人民币682725元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……”；合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”等。在合同签订后，李枝翔依照合同约定向泰禾房地产公司支付了购房款682725元。另查，泰禾房地产公司已按合同约定向李枝翔支付逾期交房违约金到2015年1月19日止。2015年6月13日，泰禾房地产公司向李枝翔交付讼争房屋。2016年8月31日，讼争金山生活区八期南片泰禾红峪A14#楼经消防验收合格。一审法院认为，泰禾房地产公司与李枝翔所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，是合法有效的，双方应依约履行。李枝翔依约向泰禾房地产公司支付购房款，但泰禾房地产公司未按合同约定向李枝翔交付讼争商品房，已构成违约，泰禾房地产公司应承担相应的违约责任。现李枝翔要求泰禾房地产公司按已付购房款的日万分之二标准支付逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”规定，李枝翔于2015年6月13日实际接收讼争房屋，应视为泰禾房地产公司已在当日将讼争房屋交付李枝翔，故李枝翔要求泰禾房地产公司支付2015年6月13日之后的逾期交房违约金，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李枝翔支付逾期交房违约金（每日按李枝翔已付购房款人民币682725元的万分之二计算，自2015年1月20日起至2015年6月13日之日止）；二、驳回李枝翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1855元，适用简易程序减半收取927.50元，由李枝翔负担50元，福州泰禾房地产开发有限公司负担877.50元。二审中，泰禾房地产公司向本院提交《承诺函》及《中国建设银行单位客户专用回单》，拟证明其已经向李枝翔支付了讼争房屋的瑕疵交付违约金。李枝翔对上述证据的真实性无异议，但其主张收到款项非瑕疵交付违约金，而系小区绿化补偿费用。本院认为，李枝翔对上述证据的真实性无异议，故上述证据可以作为认定本案事实的依据。根据李枝翔与陈鸿霞（另案业主）于2015年3月31日共同签订的《承诺函》可以认定，李枝翔与陈鸿霞同意在泰禾房地产公司支付瑕疵交付违约金2000元的情况下，接收泰禾红峪项目A14号楼1109、1110单元房产。《中国建设银行单位客户专用回单》可以证明泰禾房地产公司已经向李枝翔、陈鸿霞支付了该部分瑕疵交付违约金。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院另查明，泰禾房地产公司已经与李枝翔关于瑕疵交付违约责任达成新的合意，并依约向李枝翔支付瑕疵交付违约金。本院认为，双方当事人对在讼争房屋实际交付日（即2015年6月13日）之前按照讼争《商品房买卖合同》第九条计算逾期交房违约金并无异议，故本院予以确认。李枝翔主张其虽于2015年6月13日收房，但由于收房时讼争房产仍不具备法定交付条件，故泰禾房地产公司仍应支付逾期交房违约金至讼争房产实际具备法定交付条件之日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用。李枝翔已经于2015年6月13日接收房屋，逾期交房违约金的计算应当截止至实际接收之日，而不论讼争房屋是否符合交付条件。李枝翔主张不符合法定交付条件的交付系无效交付，不能成立。另考虑到，讼争《商品房买卖合同》第八条对瑕疵交付违约责任进行了约定，即如果讼争房屋在规定日期内未达到第一款约定的交付条件的情况下，买受人同意接收的，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。根据查明的事实，本案讼争房屋在实际交付之日确实未通过消防验收，故泰禾房地产公司仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。根据泰禾房地产公司提交的新证据，可以证明双方已经就瑕疵交付违约责任达成新的合意，泰禾房地产公司已经依约向李枝翔支付瑕疵交付违约金。故本院对一审判决予以维持。综上所述，李枝翔的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元，由李枝翔负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 缪 羽审判员 唐宇恒二〇一七年六月三十日书记员 王亚珊 关注公众号“”