（2017）闽0981民初3108号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州闽侨物业管理有限公司与雷瑞清、陈延物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州闽侨物业管理有限公司,雷瑞清,陈延
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0981民初3108号原告：福州闽侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区香槟路13号闽城小区2号楼506单元。法定代表人：林琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡夏梅、郑锋妹，福建正联律师事务所律师。被告：雷瑞清，男，1976年10月4日出生，畲族，住福建省福安市。被告：陈延，女，1982年8月1日出生，汉族，住福建省福安市。俩被告共同委托诉讼代理人：龚纯辉、陈垚，福建人文律师事务所律师。原告福州闽侨物业管理有限公司（以下简称闽侨公司）与被告雷瑞清、陈延物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告闽侨公司的委托诉讼代理人胡夏梅、郑锋妹、被告雷瑞清、陈延的共同委托诉讼代理人陈垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闽侨公司向本院提出诉讼请求：1.雷瑞清、陈延支付拖欠的物业服务费4852.70元、水电公摊费1267.40元，合计6120.10元，并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月15日起至还清之日止）；2.雷瑞清、陈延承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月8日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司（以下简称三泰公司）签订一份《荣宏外滩物业服务合同》，约定由闽侨公司为荣宏外滩小区提供物业服务。2012年9月1日，双方续签了物业服务合同，合同期限至2014年8月31日，合同再次到期后，荣宏外滩业主委员会于2014年9月1日委托闽侨公司继续管理该小区物业，闽侨公司为该小区提供物业服务至2015年5月15日。雷瑞清、陈延系荣宏外滩小区的业主，却没有及时、足额向闽侨公司支付物业费及水电公摊费，自2010年10月至2015年5月15日期间拖欠物业服务费4852.70元；从2010年10月至2015年4月拖欠水电公摊费1267.40元；总共6120.10元，经闽侨公司多次催讨，雷瑞清、陈延至今未付。雷瑞清、陈延辩称，一、闽侨公司与其之间从未建立合同关系。闽侨物业与三泰公司签订的两份《物业服务合同》及荣宏外滩业主委员会于2014年9月1日出具给闽侨公司的《委托书》均是违法的，无效的，因而不能作为认定闽侨公司与其之间存在合法、有效的物业服务合同的依据。因此，闽侨公司据此请求支付物业费、水电公摊费及利息损失的诉讼请求没有事实依据及法律依据，均不能成立。二、闽侨公司系三级资质的物业服务企业，只能按三级的服务收费标准收取物业费，闽侨公司按1元/㎡的标准收费，严重超出其资质等级对应的收费标准，系违法收费，不应得到法律支持。闽侨公司超出收费标准已向其收取的款项，应当予以退还。三、闽侨公司所提供的物业服务未达到三级的物业服务内容与标准，更不谈不上提供二级的服务。没有三级的服务，也不应收取三级服务费用。四、闽侨公司向其主张水电公摊费主体不适格，且未提供任何证据予以证明。五、闽侨公司的大部份诉求超过了二年的诉讼时效，对其超过诉讼时效的请求依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年7月8日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订了《荣宏外滩物业服务合同》，合同约定：由闽侨公司为福安市荣宏外滩提供物业服务，期限自2010年9月1日起至2012年8月30日止。2012年9月1日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签了《荣宏外滩物业服务合同》，并将该份合同在福安市房地产管理局备案，合同约定：由闽侨公司继续为福安市荣宏外滩提供物业服务，期限自2012年9月1日起至2014年8月30日止。另外，两份合同均约定，闽侨公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为高层住宅每平方米每月1元，物业服务等级标准二级，公共水电费和电梯费按每月实际费用向业主、住户分摊；物业服务费按季缴纳，本着业主自愿原则可按季、年进行交纳。闽侨公司据此为福安市荣宏外滩提供物业服务。2014年9月1日，荣宏外滩业主委员会向闽侨公司发出委托书，委托闽侨公司继续管理荣宏外滩小区物业服务工作，2015年5月6日，福安市荣宏外滩业主委员会通知闽侨公司接到通知后十天内撤离福安荣宏外滩小区物业管理服务项目。闽侨公司为荣宏外滩小区提供物业服务至2015年5月15日。2.雷瑞清、陈延系福安市阳头工业路150号荣宏外滩小区H#903号房的业主，该房屋的建筑面积为87.84平方米，每月应缴纳的物业费为1元/平方米×87.84平方米=87.84元。自2010年10月至2015年5月15日期间，雷瑞清、陈延共计55.5个月未交纳物业服务费，结欠闽侨公司物业服务费为4875.12元（87.84元/月·㎡×55.5个月）。雷瑞清、陈延自2010年10月至2015年4月期间，结欠闽侨公司水电公摊费为2590.85元。为此，闽侨公司向雷瑞清、陈延催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。闽侨公司接受荣宏外滩小区的建设单位三泰公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《荣宏外滩物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，合同中物业服务费按建筑面积1元／月·㎡的标准收取，该标准即使高于宁德市物价局、宁德市房管局发布的《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（宁价［2008］158号）文件所涵盖的物业服务标准，但该文件并非法律或行政法规，违反该文件规定的并不直接导致合同无效，故该《荣宏外滩物业服务合同》不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。此外，物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系，物业服务企业资质代表着企业的规模以及承接项目的能力，而物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，物价部门制定的收费参考标准是按照物业服务等级确定，而不是按照物业服务企业的资质确定。雷瑞清、陈延作为荣宏外滩小区的业主之一，接受了闽侨公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，因此，闽侨公司要求雷瑞清、陈延支付未交的物业管理费，于法有据，予以支持。雷瑞清、陈延关于其未与闽侨公司建立合同关系、闽侨公司收费标准及其资质等级、服务等级不符，物业收费标准过高的辩解，无事实与法律依据，不予采信。雷瑞清、陈延自2010年10月至2015年5月15日期间（共计55.5个月）的物业管理费未缴纳，因此，雷瑞清、陈延未交的物业管理费为87.84平方米×1元/平方米/月×55.5个月=4875.12元；闽侨公司主张物业管理费4852.70元，系其对自身权利的处分，予以支持。至于水电公摊费用，本院认为，水电公摊费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，闽侨公司提供的水电公摊费发票能够证明闽侨公司为荣宏外滩业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出雷瑞清、陈延在2010年10月至2015年4月期间应分摊2590.85元水电费，现闽侨公司按1267.40元主张水电公摊费用，系其对自身权利的处分，予以支持。雷瑞清、陈延接受物业服务未按约缴纳物业服务费、水电公摊费，构成违约，依法应支付逾期利息。闽侨公司要求雷瑞清、陈延按中国人民银行同期贷款利率支付从2015年5月15日起至实际付款日止的利息主张，符合法律规定，予以支持。对于雷瑞清、陈延主张的部分物业服务费是否超过诉讼时效问题，本院认为，虽然《荣宏外滩物业服务合同》约定的物业服务费支付方式为按季度交纳，使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费的整体性。若从每一季度物业服务费履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案物业服务合同的履行期限自2010年7月8日至2015年5月15日止，履行期限长达近5年之久，无疑是基于双方长期合作和互信。在《荣宏外滩物业服务合同》正常履行的情况下，闽侨公司有理由相信各业主会依约履行物业服务费支付义务，其未及时主张支付物业服务费，是基于维护双方的友好合作关系和对业主的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。因此，雷瑞清、陈延关于闽侨公司的大部分诉求已超过诉讼时效期间的相关抗辩意见，无事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(107973,0)?)》第五条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(107973,16)?)规定，判决如下：一、雷瑞清、陈延应于本判决生效之日起五日内向福州闽侨物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费4852.70元、水电公摊费1267.40元，共计6120.10元；二、雷瑞清、陈延应于本判决生效之日起五日内向福州闽侨物业管理有限公司支付从2015年5月15日起至实际付款日止，以拖欠款6120.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由雷瑞清、陈延共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长 张仲琅代理审判员 张志杰人民陪审员 刘莉芸二〇一七年六月三十日书 记 员 郑靖文附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。PAGE 搜索“”