（2017）豫12民终1046号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-07-04

案件名称

冯仓牛、深圳市安达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省三门峡市中级人民法院

所属地区

河南省三门峡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯仓牛,深圳市安达物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

河南省三门峡市中级人民法院民事判决书（2017）豫12民终1046号上诉人（原审被告）：冯仓牛，男，1954年12月10日出生，汉族，现住三门峡市。被上诉人（原审原告）：深圳市安达物业管理有限公司。住所地：深圳市南山区前海路前海村*栋***室。法定代表人：郭爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德源、郭南，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人冯仓牛因与被上诉人深圳市安达物业管理有限公司（以下简称安达公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1202民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯仓牛、被上诉人安达公司的委托诉讼代理人李德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯仓牛上诉请求：撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初1108号民事判决,依法改判;本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审对事实认定不清，适用法律不公正、不正确，程序违法。被上诉人安达公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，造成本次上诉的直接原因是上诉人对事实认识不清，对法律认知错误，一审审理程序合法，认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉请求。安达公司向一审法院起诉请求：1、冯仓牛支付安达公司6号楼1906室物业费782.8元、垃圾费31.3元、代缴水费70.4元、公摊电费170元等共1054.5元,10号楼802室物业费340.74元、垃圾费20.1元、代缴水费48元、公摊电费160元等共568.9元，10号楼2908室物业费340.74元、垃圾费20.1元、等共360.9元，以上费用共1984.3元及滞纳金（自2015年1月1日起按照日万分之五计算）；2、冯仓牛承担本案诉讼费。事实和理由：冯仓牛系三门峡市宏江中央广场6号楼1906号及10号楼802号、2908号房屋业主，冯仓牛接收物业时与安达公司签订前期物业服务协议，协议约定按照建筑面积每月每平方米收取1元物业管理费，逾期不缴，应交纳滞纳金。冯仓牛一直未交纳6号楼1906号房屋从2014年5月20日至2015年1月13日及10号楼802号、2908号房屋从2014年8月13日至2015年1月13日期间的物业管理费及相关费用。一审法院认定事实：三门峡市宏江中央广场6号楼1906号及10号楼802号、2908号房屋系冯仓牛所有。2013年5月20日、8月13日安达公司（甲方）与冯仓牛（乙方）就上述房屋分别签订前期物业管理服务协议。主要约定，依据本协议向乙方预收取一年物业管理费用，每年十二月预收第二年的费用；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；住宅区公用设施、设备、公共场所的维护和管理；环境卫生；保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；共用部分、共用设施设备的维护和管理。乙方交纳物业服务费的时间为每年12月31日之前，计费时间分别从2013年5月20日、8月13日起，住宅物业按照建筑面积每月每平方米1元计算。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同签订后，冯仓牛交纳了上述房屋第一年的物业费及垃圾费（每年48元），安达物业公司开始为该小区业主提供物业服务，2015年1月13日，安达物业公司撤离该小区，并将物业管理移交三门峡市阜盛物业服务有限公司，冯仓牛未交纳6号楼1906号房屋从2014年5月20日至2015年1月13日（238天）及10号楼802号、2908号房屋从2014年8月13日至2015年1月13日（153天）期间的物业管理费及相关费用。一审法院另查明：2013年3月25日，三门峡市发展和改革委员会给安达公司颁发《收费许可证》，许可收费项目包括：物业管理费、机动车停放服务费、生活垃圾处理费等，其中生活垃圾处理费属于委托收取，按照每月每户4元的标准收取。2015年4月20日，安达物业公司在黄河时报上刊登《关于催缴物业管理费用的公告》，通知宏江中央广场业主于2015年4月23日至2015年5月22日交纳物业费及其他相关费用。一审法院认为：冯仓牛同安达公司签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。物业服务协议系双务合同，享受服务是权利，承担服务费是义务,双方签订的物业服务合同对冯仓牛有约束力，冯仓牛作为业主理应履行合同的义务，及时交纳物业费用，故安达公司要求冯仓牛物业费的诉讼请求，应予支持，根据冯仓牛2013至2014年度缴费情况，冯仓牛应交物业费如下：1、6号楼1906号房屋物业费数额为1200.5元/年÷365×238＝782.8元；2、10号楼802号、2908号房屋物业费数额均为812.9元/年÷365×153＝340.74元。关于垃圾费，该笔费用系环卫部门从住宅小区将生活垃圾清运到垃圾处理站并将垃圾处理所产生的费用，系委托收费项目，故冯仓牛应当支付垃圾费如下：1、6号楼1906号房屋垃圾费数额为48元/年÷365×238＝31.30元；2、10号楼802号、2908号房屋垃圾费数额均为48元/年÷365×153＝20.10元。以上共计1535.78元。关于公摊电费，安达公司未能提交相关证据对双方之间约定有公摊电费的事实予以证明，故安达公司主张冯仓牛应支付公摊电费的请求，不予支持。关于代缴水费，安达公司虽然提供了其在撤离时已结清全部水费的的证据，但未提供供水单位分户欠缴水费的详细清单，故安达公司主张冯仓牛应支付代缴水费的请求，不予支持。双方在合同中约定了滞纳金，但安达公司在撤离宏江中央广场小区时没有向业主履行告知义务，虽然安达公司于2015年4月20日在黄河时报发布公告催缴物业费，但该声明未明确列明每户业主应当缴纳物业费的具体数额及缴费地点，致使业主事实上无法缴纳物业费。因此，安达公司请求滞纳金按照合同约定自2015年1月1日起计算的主张，不予采纳，滞纳金应自安达公司起诉之日（2017年2月22日）起按照日万分之五的标准计算。关于诉讼时效，诉讼时效应自安达公司在报纸上发布公告催缴物业费之日（2015年4月20日）起计算，故安达公司起诉未超过法定诉讼时效期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，判决：一、冯仓牛支付深圳市安达物业管理有限公司物业费、垃圾费共计1535.78元及滞纳金（滞纳金自2017年2月22日起至本判决确认的给付之日止按照日万分之五计算），限本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回深圳市安达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由冯仓牛负担。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方之间形成物业服务合同关系，对双方均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的职责，承担相应的义务。安达物业公司已经履行了为上诉人冯仓牛所在小区提供物业服务的职责，冯仓牛作为业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费，安达物业公司要求冯仓牛交纳物业费、垃圾费的诉讼请求理由正当，应予支持，一审法院根据双方约定及查明的案件事实情况判令冯仓牛支付安达物业公司物业费、垃圾费及滞纳金并无不当，上诉人上诉请求和上诉理由无证据证明，依法不能成立，无法支持，一审法院判决正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯仓牛负担。本判决为终审判决。审判长　　范敏英审判员　　李　琦审判员　　张攀峰二〇一七年六月三十日书记员　　马志光关注公众号“”