（2017）湘0181民初1023号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-14
案件名称
原告湖南华佳宏物业管理有限公司与被告黎兴兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
湖南华佳宏物业管理有限公司,黎兴兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初1023号原告湖南华佳宏物业管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓谷大道668号高新开发区管委会综合服务大楼裙楼4楼A1区。法定代表人侯亚军，董事长。委托代理人陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告黎兴兰，女，1982年2月8日出生，汉族。原告湖南华佳宏物业管理有限公司与被告黎兴兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成由审判员李德担任审判���，人民陪审员田小平、黎建平参加的合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。书记员吴辉担任记录。本案原告湖南华佳宏物业管理有限公司的委托代理人陈丽到庭参加了诉讼，被告黎兴兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湖南华佳宏物业管理有限公司请求本院判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费2003.83元及违约金388.35元（违约金计算至2016年12月20日），合计2392.18元；2、本案诉讼费由被告负担。被告黎兴兰无答辩。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。原告分别于2009年8月15日、2014年6月1日与浏阳市天健房地产开发有限公司签订《天健·东紫门前期物业管理委托合同》，约定由原告对天健·东紫门���区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务费由原告按住宅单价1元/㎡向业主或物业使用人收取；同时，合同还约定了原告的“管理事项”包括：“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。”“物业管理服务质量”包括：“房屋共用部位的维修、保养和管理。标准：房屋外观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，无乱搭建，公共设施及通道无随意占用。指标：维修保养率100%；完好率指标99%。”“认真听取业主及使用人的各项建议和意见”包括：“标准：协调、处理好业主关于施工噪音、出入不方便等投诉，……指标：投诉处理率100%；业主和物业使用人对乙方（原告）的满意率达到98%。”2013年10月17日，被告黎兴兰入住天健·东紫门小区，原、被告遂签订《天健·东紫门前期物业管理协议》。协议明确前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；协议第二条“物业管理服务内容”第1款约定：“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。”第三条“物业管理服务费用”第1款约定：“甲方（原告）向乙方（被告）每次预收半年物业管理服务费，在业主委员会未成立之前收取1元/月/㎡物业管理服务费，高层带电梯的电费每天收取0.5元。”第五条“违约责任”第4款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。”2016年9月，天健·东紫门小区业主委员会成立；同年9月14日，天健·东紫门小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《浏阳天健·东紫门物业管理服务合同》，合同约定仍由原告对天健·东紫门小区进行物业管理服务，服务期自2016年9月1日起至2018年12月31日止。合同第一章“物业服务的管理事项及物业服务质量标准”第一条“物业服务的管理事项”第1款约定：“房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、维护和管理。”第二条“物业服务质量标准”第一款“物业共用部位的维修、养护和管理”第3项约定“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。”第三章“权利与义务”第十条“乙方的权利与义务”第5款约定“乙方可采取规劝、发出书面整改通知��上报行政主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。”第四章“物业服务费用”第十一条约定小高层、高层住宅按1.2元/月/㎡收取物业服务费；第十三条约定：“物业服务费按每月交纳。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月21日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三支付违约金。”被告住房建筑面积为59.67㎡，因被告拖欠2014年10月1日至2016年12月31日的物业服务费，原告特诉至本院。另查明，原告委托律师于2016年12月9日向被告发送了催缴短信，且被告已收悉。以上事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》、《天���·东紫门物业管理服务合同》、物业费催缴通知单、短信催收记录、入住登记表等，经庭审核实，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。故本案中，原告与浏阳市天健房地产开发有限公司签订的《天健·东紫门前期物业管理委托合同》、原、被告签订的《天健·东紫门前期物业管理协议》，以及原告与天健·东紫门小区业主委员会签订的《浏阳天健·东紫门物业管理服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。物业服务合同签订后，原告提供了物业管理服务，被告作为天健·东紫门小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，现被告拖欠该费用，原告请求判令交付，本院予以支持。关于违约金的请求，按协议的约定，被告未依约交纳物业费，构成违约。原告要求被告支付违约金388.35元的诉讼请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黎兴兰于本判决生效之日起5日内向湖南华佳宏物业管理有限公司支付自2014年10月1日至2016年12月31日止的物业服务费2003.83元及违约金388.35元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，���照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黎兴兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 德人民陪审员 田小平人民陪审员 黎建平二〇一七年六月三十日书 记 员 吴 辉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人���迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”