（2016）辽0191民初4067号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-12-22

案件名称

原告冯永起、冯蕾与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称鹏臣公司）、沈阳住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案民事判决书

法院

沈阳经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯蕾,冯永起,沈阳鹏臣房地产开发有限公司,沈阳住房公积金管理中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第三十三条第一款，第五十二条

全文

沈阳经济技术开发区人民法院民事判决书（2016）辽0191民初4067号原告：冯蕾，女，汉族，1976年6月9日出生，住址：山东省禹城市。原告：冯永起，男，汉族，1977年8月4日出生，住址同上。二原告委托代理��：李陆军、汪晓光，系辽宁同格律师事务所律师。被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王晓平，系该公司总经理。委托代理人：张国艳，女，汉族，1971年2月6日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：蔡术丹，女，汉族，1974年8月23日出生，住址：沈阳市沈河区。被告：沈阳住房公积金管理中心，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：唐玉辉，系该中心主任。委托代理人：王学勇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人��张梦月，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告冯永起、冯蕾与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称鹏臣公司）、沈阳住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯永起、冯蕾委托代理人李陆军、汪晓光、被告鹏臣公司委托代理人张国艳、蔡术丹、被告公积金中心委托代理人王学勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63—44号，第A1—G03幢第1单元6层1号房屋一套，该商品房性质为住宅。合同总价款为234,840元，付款方式为于合同签��当日支付首付款86,840元，余款采用公积金按揭方式支付。合同第八条约定：交房时间为2014年10月31日。合同第九条约定：“出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告交纳了首付款，并与公积金中心签订《住房公积金个人贷款借款合同》，以涉案房屋作抵押在公积金中心处贷款14.8万元，该款项已发放给鹏臣公司。鹏臣公司为该合同项下原告的全部债务提供连带保证担保。鹏臣公司于2013年12月10日向原告出具了销售不动产统一发票。此后原告于2014年2月13日开始向公积金中心偿还贷款。截至目前，鹏臣公司却没有按照合同约定期限履行交房义务，原告所购买房屋长期处于停建状态，尚未进行竣工验收交付房屋，原告曾多次向鹏臣��司进行催告无果，无奈之下，原告以书面通知鹏臣公司解除《商品房买卖合同》。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1.依法确认原告与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的条款无效；2.解除原告与鹏臣公司之间的《商品房买卖合同》；3.解除原告与公积金中心之间的《住房公积金个人贷款借款合同》；4.依法判决被告鹏臣公司返还原告已付首付款86,840元及赔偿以首付款为本金的相应利息14,328元（按同期贷款年利率6%计算至实际给付之日止，暂计算2013年10月16日至2016年7月16日期间）；5.依法判令被告鹏臣公司赔偿原告已向公积金中心支付的贷款本金及利息共计34,299元；6.依法判令鹏臣公司偿还公积金中心借款担保合同项下剩余的贷款128,486.54元；7.依法判令鹏臣公司赔偿原告已缴税金及住房维修专项资金等费用共计5528元；8.承担本案的诉讼费用。庭审��，原告增加诉讼请求，请求解除与被告公积金中心签订的住房公积金个人贷款抵押合同。被告鹏臣公司辩称：不同意解除合同，该房屋现在作了公积金贷款，要求我退房款，却不能把房子交给我方，房子就差配套了，目前还无法交付。被告公积金中心辩称：我方不应被列为被告，关于商品房买卖合同纠纷尊重法院判决，关于解除公积金的贷款合同，合同第九条约定的贷款发放后购房客户和开发商之间的争议均与我方无关，贷款合同正常履行。无论商品房买卖合同是否解除，都不应影响公积金的合法权益，无论是哪一方都应把贷款清偿完毕，如果不能清偿我方将实现抵押权。经审理查明：原、被告于2013年10月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号第A1—G03幢1单元6层1号的房屋，建筑面积55.3平方米，总房款234,840元。约定原告于签约当日支付首付款86,840元，余款采用公积金贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，将经验收合格的商品房交付原告。合同第九条第2款约定：出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约交付首付款86,840元。2013年11月，原告冯蕾与被告公积金中心签订了《住房公积金个人贷款借款合同》，约定被告公积金中心向原告冯蕾贷款14.8万元用于购买案涉房屋，贷款采取等额本息偿还方式，借款期限15年，自2013年12月25日起至2028年12月24日止，��利率3.75&permil;。同时，二原告与被告公积金中心签订《住房公积金个人贷款抵押合同》一份，约定将案涉房屋作为贷款的抵押物。2013年12月30日双方办理了抵押登记。2014年1月13日，公积金中心将14.8万元转入被告鹏臣公司账户。另查明，原告2013年12月16日交付维修资金3180元、契税2348元。截止到2016年11月17日，原告已向公积金中心偿还贷款34,299元，尚欠128,486.54元。合同约定被告应于2014年10月31日前交房，但被告一直未向原告交付房屋，且该楼盘始终处于停建状态。因被告逾期交房，经原告催要被告仍无法交付房屋，双方发生纠纷，原告诉至本院。以上事实的认定，有商品房买卖合同、住房公积金个人贷款借款合同、住房公积金个人贷款抵押合同、华晨商报、承诺、购房发票、个人贷款对帐单、契税票据、维修资金票据及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告履行付款义务后被告未履行按期交付房屋的义务，被告系违约行为，应当承担违约责任。关于原告要求解除与被告鹏臣公司签订的商品房买卖合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未��行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同约定被告应于2014年10月31日前交房，但被告一直未向原告交付房屋，该楼盘始终处于停建状态。虽经原告催要，但被告在两年多时间内仍无法交付房屋，导致无法实现合同目的，故原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，与法有据，本院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该法律规定，原告要求被告鹏臣公司返还其已经交付的首付款86,840元及部分公积金还款34,299元，与法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿其已交付的维修资金损失3180元及契税损失2348元，原告请求合理，本院予以支持。关于原告主张解除与公积金中心签订的《住房公积金个人贷款借款合同》及《住房公积金个人贷款抵押合同》的问题，因该合同是基于原告与被告鹏臣公司之间商品房买卖合同而形成，商品房买卖合同解除后，该借款合同和抵押合同也应一并解除。但在被告鹏臣公司未完全付清公积金中心欠款前，被告公积金中心仍对案涉房屋享有抵押权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告冯永起、冯蕾与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告冯蕾与被告沈阳住房公积金管理中心签订的《住房公积金个人贷款借款合同》；三、解除原告冯蕾、冯永起与被告沈阳住房公积金管理中心签订的《住房公积金个人贷款抵押合同》；四、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告冯永起、冯蕾首付款86,840元；五、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告已向公积金中心支付的贷款34,299元；六、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告冯永起、冯蕾已缴维修资金3180元、契税2348元，共计5528元；七、��告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还沈阳住房公积金管理中心剩余贷款128,486.54元；八、上述第七项履行完毕前，被告沈阳住房公积金管理中心仍对位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号第A1—G03幢1单元6层1号、建筑面积55.3平方米的房屋享有抵押权；九、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4822元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院��交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费4822元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　杜晓红审　判　员　　王桂华代理审判员　　陈　阳二〇一七年六月三十日书　记　员　　郑文娟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”