（2017）甘民终272号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-09-26

案件名称

上诉人甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司与被上诉人庆阳众联商贸有限公司、原审被告甘肃陇东鸿业商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

法院

甘肃省高级人民法院

所属地区

甘肃省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司,庆阳众联商贸有限公司,甘肃陇东鸿业商贸有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

甘肃省高级人民法院民事判决书甘民终272号上诉人（原审被告)：甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司，住所地庆阳市西峰区南大街88号。法定代表人：刘庆琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚海平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李强，甘肃和谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：庆阳众联商贸有限公司，住所地庆阳市西峰区长庆大道中段。法定代表人：李刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫琳，甘肃正天合(庆阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庆林，陕西博纳新律师事务所律师。原审被告：甘肃陇东鸿业商贸有限公司，住所地：庆阳市西峰区南大街88号。法定代表人：刘庆琳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：尚海平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李强，甘肃和谐律师事务所律师。上诉人甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司(以下简称鼎盛公司)因与被上诉人庆阳众联商贸有限公司(以下简称众联公司)、原审被告甘肃陇东鸿业商贸有限公司(以下简称鸿业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市中级人民法院(2016)甘10民初31号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人尚海平、李强，被上诉人众联公司的委托代理人闫琳、胡庆林，鸿业公司的委托诉讼代理人尚海平、李强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省庆阳市中级人民法院(2016)甘10民初31号民事判决书，并依法重新审理此案件。2.判令一、二审诉讼费用全部由众联公司承担。事实与理由：一、一审判决对案件主要事实认定错误，认定案件主要事实的证据不足。1.众联公司诉请的1600万元款项的支付证据，一审仅仅是依据鼎盛公司1600万元收据以及其提供的2012年10月26日的全国农村信用合作社进帐单受理回单证明鼎盛公司收到1600万元的事实。然而鼎盛公司并没有收到该进帐单项下的1600万元款项，对于该进帐单项下款项1600万元的事实，人民法院可到银行核实；2.众联公司所持两份付款收据存在重大瑕疵，不能作为认定案件主要事实的依据。两份收据出具时间相差5个月20天，但两份收据号码为连号，即为0002751号、0002752号；另外，两份收据上的财务印鉴也不一致，存在重大瑕疵，对此众联公司根本无法作出合理解释，弄虚作假的或然性或可能性极大。二、原审判决对本案合同法律关系的认定是错误的，应予以纠正。1.鼎盛公司与众联公司双方是联合开发房地产的合作关系，并非原审判决认定的房屋购买合同法律关系。从项目开发的立项、报批、设计到规划、建设等一系列开发行为中，均有众联公司参与其中并作出决策，特别是项目报建、项目图纸的设计等均由众联公司盖章或签字，充分说明了其是参与到项目开发中来的；2.正常的合作方式是具有土地使用权和房地产开发资质的一方立项、报建，在本案中，鼎盛公司就承担了这样一个角色。如果合作各方最终以所开发的房产分配利益，则合作另一方实现利益分配的方式就是通过双方签订房产购买合同的方式实现自己的利益，而本案双方签订房产购买合同的目的是众联公司为了实现自己的合作开发的利益分配；3.从证据充分的角度讲，鼎盛公司提供的合作开发协议以及双方在后期的会议纪要中，合作开发的意思贯穿始终，而房屋买卖合同仅是一个小插曲，不足以否定整个项目双方合作开发的本质；4.从双方签订的房屋购买合同的购房价款上看，购房价款远远低于同期市场价，低于开发成本价，如果众联公司不是合作开发一方，则不可能以这样的低价购买房屋。三、原审判决适用法律错误，请求予以纠正。本案法律关系是合作开发关系，并非商品房买卖合同关系，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误，应予以纠正。四、原审判决存在的其他问题。原审判决认定双方签订的房产买卖合同无效，并按照《合同法》第58条的规定做出了处理，但具体处理结果是错误的。该58条规定“……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原审判决做出了鼎盛公司承担众联公司的利息损失，并没有让众联公司承担任何损失，认定错误，请求予以纠正。按照联合开发协议的约定，众联公司要出资1.8亿元，现由于众联公司自身资金出现问题，是导致双方合作关系无法继续的主要原因，给鼎盛公司造成了极大的经济损失，应当全部由众联公司承担。众联公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。本案中鼎盛公司提出其没有收到众联公司支付的1600万元的购房定金，属于严重歪曲事实。2012年5月6日，鼎盛公司给众联公司出具了其公司的开户行和账号，并注明“请把500万定金打入此账号”同时加盖了财务专用章。众联公司收悉后，于次日通过农业银行将500万元购房定金打入鼎盛公司的账户。同年10月26日，众联公司的法定代表人也是股东李刚，将1600万元转入鼎盛公司提供的另一个其公司的账户上面，且两次交纳买房定金鼎盛公司均给众联公司出具了收据，并加盖了鼎盛公司的财物专用章，在两张收据的经办处签字均为鼎盛公司的现任会计王棋布。至于提供的票据连号以及印鉴不一致的问题，这并不是众联公司可以解释的。但结合众联公司原审提交的证据，以及鼎盛公司公司经办人的签名，可以认定众联公司交纳2100万元购房定金的事实，在原审庭审中鼎盛公司虽对此提出过质疑，但众联公司提出鉴定时，鼎盛公司拒绝进行鉴定。二、原审判决适用法律准确。鼎盛公司认为双方之间的法律关系应认定为联合开发房地产的合作关系，由此认为原审判决适用法律错误，众联公司认为，购买的是价值1.8亿的房产，打算经营高档酒店，且按照双方签订的《房屋购买合同》，在开工之前七个工作日内，众联公司作为买受人要支付给出卖人合同款总价的15％，但在鼎盛公司至今都未能拿到开工许可证的情况下，众联公司已经支付了2100万元的购房定金，对于如此大的投入，众联公司提出鼎盛公司按照其要求进行建设，在报建、项目图纸设计上签字确认是符合常理的，并不能以此就片面的认为双方之间系合作关系。另双方在《房屋购买合同》中第九条明确约定：出卖人应严格按照买受人签字认可的设计要求进行施工，这足以证实众联公司对项目建设过程中的相关文件签字是双方在买卖合同中明确约定的。其次，鼎盛公司在上诉状中提出：“双方签订房产购买合同的目的是众联公司为了实现自己的合作开发的利益分配，”说明鼎盛公司是认可《房屋购买合同》，众联公司也的确是通过购买房屋进行喜来登大酒店的经营，欲打算实现自己的利益。再次，本案中，双方签订《房屋购买合同》系真实的法律关系，而会议纪要是对购房合同的补充约定，因而鼎盛公司所述与事实不符。最后，《房屋购买合同》系双方签订并盖章，系真实的意思表示，鼎盛公司当时资金不足，遂以这种提前支付购房定金的形式解决其资金压力，考虑到众联公司资金投入周期较长等诸多因素，双方协商确定了购房单价，并未低于同期市场价格，更不可能低于成本价。鼎盛公司以价格较低认为双方系合作关系实属牵强。鸿业公司陈述称，同意鼎盛公司意见。众联公司向一审法院起诉请求：1．依法确认众联公司与鼎盛公司签订的房屋购买合同无效；2．依法判令鼎盛公司返还原告支付的2100万元购房款；3．依法判令鼎盛公司赔偿2012年10月12日至鼎盛公司实际返还购房款之日止的利息损失(按年利率24％计算，计算至起诉之日为每月利息损失42万元，合计金额1764OOO0元)；4．依法判令鸿业公司对返还购房款、赔偿利息损失承担连带责任；5．案件受理费由鼎盛公司、鸿业公司承担承担。一审法院认定事实：2012年5月7日，众联公司向鼎盛公司转账500万元，鼎盛公司向众联公司出具收据一份，收款事由为合同定金(售楼)。2012年1O月12日，鼎盛公司签订房屋购买合同，约定鼎盛公司将其开发的庆阳天润嘉苑住宅小区项目内的酒店(包括群楼和塔楼共28层)和附属设施一并出售给众联公司。其中地下室面积为4800㎡，单价为3650元／㎡；商铺面积为4400㎡，单价为10500元／㎡；主体建筑面积为29538㎡，单价为4150元／㎡。购房款总金额为1863027O元。合同约定众联公司应自合同签订后3个工作日一次性支付合同定金500万元；鼎盛公司通过公开招标方式确定施工单位后及施工单位开工前7个工作日内，原告一次性支付鼎盛公司合同总价的15％(含500万元定金)。合同第九条关于房屋建筑、装饰及安装工程标准承诺第1项约定：严格按照买受人签字认可的设计要求进行施工；合同第十二条出卖人违约责任第1项约定：出卖人逾期交房，自本合约第七条规定的最后交付期限和交付条件成就后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已缴纳房款的0.3％／日向买受人支付违约金。超过第七条之规定180天，如买受人同意，则本合约继续履行，但买受人亦有权拒绝接收该房屋并终止合同。买受人选择终止合同时，出卖方承担由此引起的所有经济责任，出卖人除了向买受人退还所有已缴纳款项外，并向买受人支付买受人向出卖人已付款项额度50％的违约赔偿金；第2项中约定：合同签订后，出卖人应加快办理各种相关手续。若合同签订满一年仍不能开工，则从合同签订后满10日开始，出卖人需向买受人支付定金额0.3％／日的罚金。买受人亦有权单方提出中止合约，出卖人除向买受人退回定金外，仍需向买受人支付等同于定金额的赔偿金。如出卖人未经买受人同意，出卖人与第三方合作，则出卖人向买受人除了退还全部定金外，仍须向买受人支付3倍于定金额的赔偿金。房屋买卖合同尾部注明“我公司甘肃陇东鸿业商贸有限公司对本合同之出卖人甘肃陇东鼎盛房地产有限公司负连带法律责任”，同时鸿业公司法定代表人高治林签名，并加盖公司印章。同日，鼎盛公司作为甲方与众联公司作为乙方签订联合开发协议，约定甲方用位于长庆大道东侧庆化西路北面编号为GHHl1069号43亩土地，乙方出资约1.8亿元人民币双方实施联合开发……工程竣工后，商场、地下建筑等所有权办理在鼎盛公司名下或出售，宾馆及地下停车场等所有权办理在众联公司名下或自售。2012年10月26日，众联公司再次向鼎盛公司转账1600万元，鼎盛公司向众联公司出具收据一份，收款事由为买房定金。2013年6月20日，众联公司与鼎盛公司签订合同补充协议一份，对双方2012年10月12日签订的“房屋购买合同”中空白部分进行补充约定，主要约定了建设项目依据、商品房销售依据及交付期限和条件。2013年9月27日，因鼎盛公司时任法定代表人去世，众联公司与鼎盛公司对之前约定事项重新进行约定并形成一份会议纪要，会议纪要主要事项为：一、双方的各项工作必须以2012年12月12日所签订的合同书为基础和原则……二、为便于设计审查和办理“天润嘉苑”后续相关手续，将五星级酒店在称谓上改为高档酒店，但双方确定的原设计图纸及方案不变；三、原合同中双方约定的开工时间应在合同签订之日起12个月内开工，但因特殊情况，双方约定此条款不做违约处理。但甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司应在2013年内完成该项目的招投标及开工工作……六、甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司对于在项目建设中涉及到的商业网点、酒店工程，在施工中产生的所有签证单，应有众联商贸有限公司的签字认可。2013年5月23日，鼎盛公司向众联公司发送函件，请求众联公司书面提供酒店设计中的部分指标及数据。2013年12月23日，众联公司向鼎盛公司致函，提供酒店电力专业资料。2013年7月1日，众联公司法定代表人李刚在鼎盛公司提供的1#楼一至五层平面图上签字同意并签名，2013年12月，李刚在庆阳天润嘉苑住宅小区1#楼施工图上签字同意实施并签名。2016年2月24日，众联公司向鼎盛公司发出解除房屋购买合同通知书，鸿业公司签收并盖章。在本案审理中，众联公司申请对鼎盛公司名下国有土地使用权一处予以查封，并自愿提供了相应的担保。庆阳市中级人民法院于2016年5月24日作出裁定：对甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司名下土地权利证书号为20165084的国有土地使用权在3864万元范围内予以查封，查封期限一年(2016年5月24日至2017年5月23日)。另查明，鼎盛公司与众联公司签订房屋买卖合同时，具备房地产开发企业资质。2013年4月29日，庆阳市规划局向鼎盛公司颁发地字第2013019号建设用地规划许可证，用地名称为陇东集团天润嘉苑。2013年6月9日，庆阳市规划局向鼎盛公司颁发建字第2013023号建设工程规划许可证，建设项目名称为天润嘉苑。2016年5月9日，庆阳市人民政府向鼎盛公司颁发庆市国用(2016)第5084号土地使用权证，土地用途为商业、住宅。鼎盛公司已向天嘉润苑项目投入部分资金，鼎盛公司至今未取得庆阳天润嘉苑小区商品房预售许可证，庆阳天润嘉苑小区在完成部分地基建设后停工至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、众联公司与鼎盛公司之间法律关系的认定；二、鼎盛公司是否应当向众联公司返还购房款并承担利息损失；三、鸿业公司是否应当承担责任。关于众联公司与鼎盛公司之间法律关系的认定。2012年10月12日，众联公司与鼎盛公司分别签订了房屋购买合同及联合开发协议各一份。从合同形式要件上分析，房屋购买合同详细约定了商品房基本状况、价款、付款方式及时间、交付期限、设计及建筑标准、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容。联合开发协议虽约定双方联合开发，但未对众联公司的具体出资数额做明确约定，未约定开工日期，仅对部分事项做简单约定，联合开发合同要件不完备；从双方签订的补充协议及会议纪要分析，补充协议对双方签订的“房屋购买合同”中空白部分进行补充约定。会议纪要第一项称双方的各项工作必须以2012年12月12日所签订的合同书为基础和原则，但双方均认可2012年12月12日并未签订合同，会议纪要第二项、第三项中酒店名称及开工时间的描述与“房屋购买合同”中的内容相印证，可以认定会议纪要以“房屋购买合同”为基础和原则签订。故双方在2012年1O月12日之后分两次对“房屋购买合同”进行细化和补充约定，足以证明双方对商品房买卖关系的认可；从双方资金往来的形式分析，众联公司分别于2012年5月7日、2012年10月26日向被告鼎盛公司转账500万元、1600万元，鼎盛公司向众联公司出具收据上收款事由均为售楼及买房定金，且众联公司支付定金500万元的数额与房屋买卖合同中的约定一致；从合同实际履行的情况分析，天润嘉苑项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证均办理在鼎盛公司名下，与双方在联合开发协议中约定的分别办理产权不符。综上所述，根据《最高人民法院》第五条规定，众联公司与鼎盛公司之间应当认定为商品房预售合同法律关系。鼎盛公司辩称会议纪要中使用了联合开发字样，且共同签字确认相关事项，众联公司法定代表人在鼎盛公司提供的设计图上签字确认，足以证明双方系联合开发关系。经审查，联合开发字样并不能否定合同及纪要中对双方权利义务的约定，双方共同确定酒店设计中的部分指标及数据、图纸，符合房屋买卖合同第九条中出卖人按照买受人签字认可的设计要求进行施工的约定，鼎盛公司该项辩解理由不能成立。关于鼎盛公司是否应当向众联公司返还购房款并承担利息损失。众联公司与鼎盛公司2012年10月12日签订了商品房预售合同，根据《最高人民法院》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，鼎盛公司至今未取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房预售合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鼎盛公司向众联公司收取的购房款2100万元，应当予以退还。关于合同无效的责任承担，从合同签订情况分析，众联公司与鼎盛公司2012年10月12日签订房屋购买合同，但鼎盛公司至今未取得商品房预售许可证，庆阳天润嘉苑小区在完成部分地基建设后亦停工至今。鼎盛公司系房地产开发企业，作为卖方，在向购房人销售其房产时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。鼎盛公司无法使销售标的合法化是导致本案商品房买卖合同不能生效的主要原因，应当承担主要责任；众联公司认为定金及购房款均系其股东高息借贷，请求鼎盛公司按照年利率24％赔偿自2012年10月12日起至实际返款购房款之日止的损失，但未提供相应证据证实。众联公司明知该房屋不具备预售条件，签订房屋购买合同，且为达到避税目的，在签订房屋购买合同的同时与鼎盛公司签订联合开发协议，亦存在过错，故鼎盛公司应当按照同期银行贷款利率向众联公司支付利息至实际返还款项之日止。关于鸿业公司是否应当承担责任。本案中，众联公司与鼎盛公司签订的商品房预售合同无效，虽然鸿业公司在房屋买卖合同中注明与鼎盛公司承担连带法律责任，但根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”规定，该担保合同无效，众联公司亦不能提供证据证实鸿业公司存在过错，故对众联公司请求鸿业公司对返还购房款、赔偿利息损失承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条规定，判决：一、甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司向庆阳众联商贸有限公司返还购房款2100万元，并自2012年10月12日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际返还款项之日止；二、驳回庆阳众联商贸有限公司的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235000元，由庆阳众联商贸有限公司负担78674元，甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司负担156326元。本院二审期间，庭审后就本案相关问题本院要求当事人提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：众联公司提交任会峰身份证明及书写证明一份，欲证明当时因李刚要转入鼎盛公司的金额为1600万元，因超出任会峰所在银行转账限额，所以将李刚账户的钱分为三笔汇出，一笔为李刚账户汇出金额800万元，另外两笔从杜军辉账户汇出400万元、任会峰所在银行的主任白振华账户汇出400万元；杜军辉身份证明及书写证明一份，欲证实2012年10月26日，李刚委托杜军辉，将李刚汇入杜军辉账户的800万元，400万元汇入鼎盛公司，另400万系因若转账超过500万，转账需省农商行备案批准，所以将400万汇入白振华账户，由白振华账户转入鼎盛公司；李刚身份证明及书写证明一份，欲证实800万由李刚转入鼎盛公司，另800万转入公司出纳杜军辉账户，由杜军辉将400万打入鼎盛公司，另400万由杜军辉打入白振华账户，从白振华账户打入鼎盛公司，转款后鼎盛公司向众联公司出具了1600万元买房款收据。另，众联公司还提交了客户交易明细对账单及农村信用合作社进账单，证实上述款项的流向，最终打入鼎盛公司账户。本院认为，对于李刚的书写证明，虽李刚是众联公司的法定代表人，其书写证明，相当于单方证据，但李刚认可其打款事实即为众联公司打款，二审中鼎盛公司认可如果李刚打款的800万代表公司行为，鼎盛公司认可这800万元，故本院对鼎盛公司收到该800万元的事实予以认定。对于任会峰、杜军辉的书写证明。杜军辉虽系众联公司的员工，与众联公司存在利害关系，但现有证据可以证实杜军辉账户打入鼎盛公司账户400万元，而鼎盛公司未提交证据证实其公司与杜军辉存在商品房买卖或其他经济往来，杜军辉认可其打入鼎盛公司的400万元系受李刚委托支付的购房款，故对此笔400万元应认定为众联公司支付给鼎盛公司的款项。白振华虽未亲自书写证明，但任会峰作为当时银行转款的经手人，结合众联公司提交的存取款凭条、进账单、交易明细对账单可以证实白振华账户中的400万来源以及打入鼎盛公司的事实，而鼎盛公司未提交证据证实其公司与白振华之间存在商品房买卖或其他经济往来。再者，众联公司提交了鼎盛公司出具的1600万购房款的收据，鼎盛公司虽不认可该收据，但其在二审中也明确陈述不能证明收据是虚假的。综合上述证据，可以证实众联公司在支付500万定金后，又打款1600万元的事实。经二审审查，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、众联公司和鼎盛公司之间法律关系如何确定；二、一审判决鼎盛公司向众联公司返还购房款2100万元以及利息是否适当。一、关于众联公司和鼎盛公司之间法律关系如何确定的问题鼎盛公司认为其与众联公司为合作开发关系，众联公司认为双方属于商品房买卖合同关系。本院认为，鼎盛公司此项理由不能成立，理由如下：第一，众联公司、鼎盛公司在2012年10月12日签订有房屋购买合同及联合开发协议。而合同的成立应当具备相应条款，对双方的权利义务、价款已达成一致意思表示，而联合开发协议缺少合同成立要件，一审认定联合开发协议未约定众联公司出资数额、开工日期，要件不完备正确，本院予以确认。双方签订的补充协议仅是针对房屋购买合同中空白部分进行补充约定。至于鼎盛公司所提在签订联合开发协议前，双方还签订过一个协议，但没有书面依据证实；因鼎盛公司未提交证据证实其所称的协议是真实存在，应当承担举证不能的法律后果，鼎盛公司的该项主张不能成立。第二，众联公司支付定金500万的具体数额与房屋买卖合同中的约定一致，而联合开发协议中未有此约定。说明双方实际履行的是房屋买卖合同。第三，至于鼎盛公司主张从会议纪要可以证实联合开发的意向贯穿始终，房屋买卖仅仅是其中一个小插曲。经查，会议纪要第四条：“施工中，庆阳众联商贸有限公司支付购房款应当采取灵活的办法，根据具体情况，在比例上可做适当调整。……”明确表述为支付购房款。第五、六、七条中约定的需众联公司确定项目负责人、签证单认可、收购资产、在施工中的增加项、房产手续等办理问题，因《房屋购买合同》及《补充协议》约定众联公司是整体购买，需满足众联公司作为买受人的要求，故双方对上述事项进行约定，并不能推断出双方具有联合开发的合意。另，鼎盛公司认为从项目开发的立项、报批、设计到规划、建设等一系列开发行为中，均有众联公司参与其中并作出决策，特别是项目报建、项目图纸的设计等均有众联公司盖章或签字，充分说明了其是参与到项目开发中来的。本院认为，根据双方房屋购买合同约定，众联公司是整体购买，买受人对设计具有最终否决权。因此，众联公司盖章签字的行为亦不能当然推断为双方具有联合开发的合意。鼎盛公司所提从会议纪要可以证实联合开发的意向贯穿始终，房屋买卖仅仅是其中一个小插曲的主张不能成立。第四，众联公司提交的500万定金收据、1600万收据中载明500万为售楼合同定金，1600万元为买房定金。鼎盛公司未提交证据证实二份收据为虚假，且两份收据中明确了是售楼、买房而非联合开发。综上，鼎盛公司认为其与众联公司构成合作开发关系的上诉请求及理由不能成立。二、关于一审判决鼎盛公司向众联公司返还购房款2100万元以及利息是否适当的问题首先，关于鼎盛公司收取众联公司款项金额的问题。鼎盛公司认可收到众联公司500万元，不认可之后的1600万元，二审中众联公司提供的存取款凭条、进账单、书写证明可以证实，除李刚打款800万元外，还有从白振华、杜军辉账户各打款400万元进入鼎盛公司账户。存取款凭条、进账单可以证实白振华、杜军辉打款的款项来源于李刚转款，杜军辉也书写证明其转款行为是基于李刚的委托，款项为众联公司向鼎盛公司支付的购房款。鼎盛公司亦未提交证据证实其公司与白振华、杜军辉之间存在任何经济往来。故，一审认定鼎盛公司收取众联公司的款项金额为2100万元正确，鼎盛公司的该项上诉理由不能成立。其次，鼎盛公司应否返还收取的款项2100万元的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应的那个认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”鼎盛公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，其与众联公司签订的房屋购买合同应为无效。合同无效后的法律后果，应当适用合同法的相关规定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，判令鼎盛公司向众联公司归还基于无效合同已经收取的购房款2100万元适当，适用法律正确，本院予以确认。最后，关于利息的问题。鼎盛公司基于无效合同，实际占有使用2100万元款项，其在占用期间是实际受益者，而相对于众联公司而言，其支出2100万元，利息是其当然损失。一审以中国人民银行同期贷款利率计算自2012年10月12日至实际返还款项之日止的利息并无不当。鼎盛公司的该项上诉请求及理由不能成立。综上，鼎盛公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146800元，由甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　岩代理审判员　芦　晨代理审判员　马巧玲二〇一七年六月三十日书　记　员　马旭辉搜索“”