（2017）京0115民初431号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-12-05
案件名称
张志旸与唐晓晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志旸,唐晓晶
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初431号原告（反诉被告）：张志旸，男，1987年8月14日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王东，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐晓晶，女，1971年10月1日出生，住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：刘卓，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐旭，北京高文律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张志旸与被告（反诉原告）唐晓晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志旸及其委托诉讼代理人王东，被告（反诉原告）唐晓晶的委托诉讼代理人刘卓、唐旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张志旸向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令唐晓晶继续履行双方于2016年6月6日签订的位于北京市大兴区经济技术开发区北环东路17号院1号楼4层508的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：035XXXXXXXX634），配合张志旸办理房屋过户手续，并向张志旸交付房屋；2、请求法院依法判令唐晓晶承担支付张志旸逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金责任（自2016年10月1日逾期履约之日起唐晓晶向张志旸按交易房屋成交价格每日0.5‰即1425元支付至实际过户之日止，暂计至起诉之日2017年1月5日即96日，共计136800元）；3、本案诉讼费、保全费及其他相关费用由唐晓晶承担。事实和理由：2016年6月6日，张志旸和唐晓晶在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》。合同约定，张志旸购买唐晓晶位于北京市大兴区经济技术开发区北环东路17号院1号楼4层508的房屋，交易房屋总价款285万元，交易房屋没有抵押，唐晓晶应在接到中介方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，原、被告同意在2016年9月30日前共同办理房屋所有权登记。合同签订当日，张志旸向唐晓晶支付定金10万元，但后张志旸及中介经查实本案所涉房屋有抵押，但唐晓晶在签订合同时告知张志旸本案所涉房屋抵押已解除，但实际上本案房屋需先经过房屋解押手续才能进行房屋评估等手续，由于唐晓晶原因，交易房屋未能按照合同约定日期进行托管首付款支付及房屋过户。2016年9月12日，北京链家房地产经纪有限公司向唐晓晶发送催告函，要求唐晓晶于2016年9月20日前办理房屋评估核验，但唐晓晶一直以各种理由推脱履行房屋评估义务，直至2016年11月17日，唐晓晶才配合评估公司对房屋进行评估核验。2016年11月11日交易房屋解抵押，2016年12月6日交易房屋进行网签，2016年12月21日交通银行向原、被告发送同意放贷通知书，2016年12月27日张志旸缴纳了房屋过户契税等税金，之后唐晓晶即以各种理由不履行过户义务，导致该房屋至今未办理任何过户手续。本案房屋买卖合同的签订系原、被告双方的真实意思表示，合同自签订之日成立并生效，张志旸按照合同约定向唐晓晶支付了定金及购房款，共计195万元，但唐晓晶未如实告知张志旸交易房屋设置抵押，导致房屋不能如期过户，并拖延履行房屋评估等事宜，在交易房屋已经网签，批贷函已经发放，房屋过户税金已经缴纳的情况下，仍拒不履行过户义务及交房义务。被告（反诉原告）唐晓晶辩称，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的补充协议（下称补充协议）约定张志旸应于2016年9月20日之前支付首付款183万元，应于2016年11月1日支付全部房款，但张志旸未按时支付，构成违约；张志旸在签约时已经知道房屋有抵押，唐晓晶办理解押符合程序，且积极配合张志旸办理网签，一直善意履行合同；在唐晓晶一直善意履行合同，积极与张志旸协商解决方法之时，张志旸却突然起诉，其真实目的为恶意索要违约金。被告（反诉原告）唐晓晶提出反诉请求称：1、张志旸向唐晓晶按照房屋总价的日万分之五支付违约金（一）（暂计至2016年12月27日为139650元，实际应计算至张志旸支付全部价款之日止）；2、张志旸向唐晓晶支付违约金（二）570000元（房屋总价2850000元*20%=570000元）；3、张志旸承担全部诉讼费用。事实和理由：唐晓晶和张志旸签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定唐晓晶将位于北京经济技术开发区北环东路17号院1号楼4层508出售给张志旸，张志旸支付房屋总价款共计285万元。其中，《补充协议》第2.4.1条约定，张志旸应于2016年9月20日前支付第一笔首付款183万元。合同签订后，唐晓晶积极履行合同义务，配合张志旸办理房屋交接和过户的各种手续，腾空了房子准备交房。但是，张志旸却一而再再而三的借故不支付首付款，且超过了15日。《补充协议》第4.1条约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，按照房屋总价款的万分之五支付违约金。同时，第4.3.3条约定，张志旸逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，应以相当于房屋总价款20%向唐晓晶支付违约金。原告（反诉被告）张志旸针对反诉请求辩称，不同意所有诉讼请求。基于原审被告唐晓晶提出的没有按照合同约定支付首付款及全款没有任何事实及法律依据。尽管在合同中约定张志旸应当于2016年9月20日支付首付款，但是是由于唐晓晶未按照合同约定及时办理解抵押，房屋核验首付款资金无法托管，张志旸无法将首付款打入到对方账户中；根据首付款的托管规则，必须办理完解除抵押、房屋核验，网签结束之后才能打入首付款；根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。综上所述是由于唐晓晶的原因才造成张志旸没有按时打入首付款的。张志旸围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖合同签约文件合订本：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》；2、《补充协议》；3、《买卖定金协议书》；4、《房屋交易保障合同》；5、《理房通支付协议》；6、首付款支付回单；7、《存量房自由交易资金划转协议》；8、同意房贷通知书；9、交易房屋完税证明；10、交易房屋增值税普通发票；11、交易房屋所有权证书；12、吴振的证人证言；13、吴振催促被告唐晓晶履约的短信记录；14、链家催告函；15、链家政策解读；16、京房字政策解读。唐晓晶提交了以下证据：1、银联刷卡单；2、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；3、《理房通支付服务协议》；4、《存量房屋自由交易资金划转协议》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张志旸提交的以上证据，唐晓晶发表如下质证意见：证据1至证据11的真实性没有异议；对证据12的真实性和证明目的均不认可；证据13的真实性、合法性与证明目的均不认可；证据14的真实性与证明目的均不认可，唐晓晶从未收到过此份催告函；证据15、证据16真实性认可。对唐晓晶提交的证据，张志旸均认可其真实性。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年6月6日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）的居间下，张志旸与唐晓晶签订房屋买卖业务签约文件合订本（《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等），约定由张志旸购买唐晓晶名下位于北京经济技术开发区北环东路17号院1号楼4层508室房屋（以下简称508房屋），交易总价款为285万元。买卖合同约定，买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为90万元。买卖合同第二条第四款中关于房屋的抵押状况为：该房屋未设定抵押。补充协议约定关于房屋的交付，买卖合同第六条约定，出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。关于首付款，补充协议约定，张志旸（乙方）于2016年9月20日前将第一笔首付款183万元以理房通托管的方式支付唐晓晶（甲方）。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在2016年9月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于物业交割，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方应于权属转移登记后5个工作日内以理房通托管的方式支付甲方。关于违约责任，补充协议第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。补充协议还约定，甲方应于网签之前将房本解押完毕，甲乙双方应积极配合于2016年9月30日前完成过户手续，乙方承诺11月1日前将全部房款支付于甲方，如未按时支付，乙方支付甲方的定金10万不予退还，甲方有权终止合同继续出售此房，甲方承诺退还客户已支付的首付款和物业押金。上述合同签订当日，张志旸向唐晓晶支付了定金10万元，唐晓晶签署了定金收付收据。后张志旸和链家房产公司得知508房屋存在抵押，催促唐晓晶办理房屋解押手续，链家房产公司于2016年9月12日向唐晓晶发送催告函，其上载明：“……敬请您于2016年9月20日18时前，办理下列事宜：1、本次交易房屋的解押手续、办理交易房屋的评估手续、配合办理房屋核验，提供网签所需的有效证件、配合本次交易的房屋购买人办理交易房屋的银行贷款面签手续，并于2016年9月30日前配合办理交易房屋的过户手续；在收到全部房款的3个工作日内完成交易房屋的物业交割并交付房屋购买人……”。2016年11月11日，唐晓晶办理完毕508房屋的解抵押手续，交通银行北京芳群园支行于2017年4月28日出具交通银行北京市分行个人商业用房贷款结清证明，其上载明：“兹有借款人唐晓晶……借款人已于2016年10月24日全部还清以上贷款本金及相应利息。”2016年12月26日，原、被告双方办理网上签约备案手续，并签订《理房通支付服务协议》，张志旸（乙方）与唐晓晶（甲方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订的《理房通支付服务协议》第2.3条约定，经协商一致，乙方应于网签协议生成后，且办理该房屋产权转移登记手续（即“过户”）前两个工作日将监管资金183万元一次性或分批存入本交易项下履约支付账户内。张志旸于当日将183万元首付款及2万元物业交割保证金通过理房通履约支付账户支付给唐晓晶，唐晓晶已收到上述款项。2016年12月27日，张志旸缴纳了508房屋相关税费。另查，2016年12月21日，交通银行股份有限公司北京芳群园支行向张志旸出具同意放贷通知书，同意向张志旸发放贷款90万元，贷款期限为10年。庭审中，张志旸主张由于唐晓晶未按照合同约定及时办理房屋解抵押手续，导致双方无法进行网签及未能按时支付首付款；唐晓晶在张志旸已经缴纳508房屋相关税费且取得同意放贷通知书并向唐晓晶出示的情况下，拒绝配合办理房屋过户手续，要求在张志旸支付完全款之后才能过户，后链家房产公司提出尾款垫资，但双方未就尾款垫资事宜达成合意。唐晓晶主张办理房屋解押手续和支付首付款没有任何关联，且张志旸在签约时已经知道508房屋存在抵押，唐晓晶办理解押的时间符合北京市办理相关程序的实际情况，不存在任何拖延及过错；根据《补充协议》的约定，2017年1月5日张志旸提起诉讼时，唐晓晶尚未超出房屋过户的最后履约期限，张志旸系恶意索取违约金；张志旸并未向唐晓晶出示同意放贷通知书，另外根据《补充协议》约定，张志旸应于11月1日前将全部房款支付给唐晓晶，要求张志旸先支付尾款再办理过户手续系唐晓晶的正当要求。经询问，张志旸同意在30日内支付剩余购房款以保证合同继续履行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。张志旸与唐晓晶签订的房屋买卖业务签约文件合订本（《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照买卖合同及其补充协议的约定履行合同义务。《补充协议》中约定，唐晓晶应于网签之前将房本解押完毕，双方于2016年9月30日前完成过户手续，但由于唐晓晶解押房屋需要一定时间，故在唐晓晶将房屋解抵押后，网签、支付首付款、房屋过户、尾款支付等时间也应合理顺延。在唐晓晶完成解押手续后张志旸已将首付款183万元及2万元物业交割保证金通过理房通履约支付账户支付给唐晓晶，按照《补充协议》的约定，在双方办理过户手续，张志旸再将全款支付给唐晓晶，在合同履行过程中，唐晓晶要求张志旸先支付完全款再办理过户手续的要求并不合理，故张志旸不存在违约情形，对唐晓晶要求张志旸支付违约金的反诉请求，本院不予支持。现张志旸同意支付剩余购房款以保证合同继续履行，对此，本院不持异议。张志旸要求唐晓晶配合办理过户手续并交付房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于逾期办理房屋过户事宜的违约金，《补充协议》中约定，张志旸于2016年9月20日前将第一笔首付款183万元以理房通托管的方式支付给唐晓晶，2016年9月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，因房屋解抵押事宜导致合同后续的履行时间相应顺延。2016年12月26日，双方完成网签手续，2016年12月27日张志旸支付相应税款，故本院酌定双方办理房屋所有权转移登记手续的合理时间应为2017年1月6日前，唐晓晶拒绝配合原告张志旸办理房屋所有权转移登记手续，理应支付逾期办理房屋过户事宜的违约金，张志旸主张的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐晓晶继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告（反诉被告）张志旸办理位于北京经济技术开发区北环东路17号院1号楼4层508房屋的所有权转移登记手续并将该房屋交付给原告（反诉被告）张志旸（于本判决生效后十日内履行）；二、原告（反诉被告）张志旸向被告（反诉原告）唐晓晶支付剩余购房款90万元（于本判决生效后十日内履行）；三、被告（反诉原告）唐晓晶向原告（反诉被告）张志旸支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金，违约金以285万元为基数，按照日万分之三的标准计算，自二〇一七年一月七日起计算至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回原告（反诉被告）张志旸的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）唐晓晶的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15347元，由被告（反诉原告）唐晓晶负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5448元，由被告（反诉原告）唐晓晶负担（已交纳）；保全费5000元由被告（反诉原告）唐晓晶负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 渠阳振二〇一七年六月三十日书 记 员 宋媛媛 微信公众号“”