（2017）豫04民终2040号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-14
案件名称
张广文、王千房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张广文,王千
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终2040号上诉人（原审被告、反诉原告）：张广文，男，1969年12月24日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王千，女，1989年10月1日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：雷磊，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。上诉人张广文因与被上诉人王千房屋租赁合同纠纷一案，不服鲁山县人民法院（2016）豫0423民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张广文及其委托诉讼代理人臧幸辉，被上诉人王千的委托诉讼代理人雷磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张广文上诉请求：依法改判，驳回王千的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定涉案的租赁合同仍在存续期间，并继续到原审判决生效之日，是错误的。张广文与王千之间的租赁合同，在2015年12月26日因王千把张广文的装修人员赶走并不让张广文再行进入，就己经解除。王千以张广文的装修损坏了其房屋为由不让张广文再装修了，并赶走了张广文的装修人员，之后张广文虽多次与王千协商，但王千均不同意张广文继续装修。且自从2015年12月26日起直到现在，张广文既未占有租赁物，也未控制租赁物。2、原审判决认定张广文的装修没有得到王千的许可错误。张广文的装修是得到王千的许可的，这是双方之间的口头约定。就是在张广文装修期间，王千也几乎天天到现场观看，仅阻止张广文施工就达多次，但前几次阻止施工后，张广文经与王千协商，王千都同意张广文继续施工了，而最后一次王千再也不同意了。二、原审判决支持王千的违约金请求错误。首先，合同都早己经解除了，且是被王千解除的，不存在违约金之说。其次，原审判决既然支持王千的租赁费请求，那王千就无损失可言。三、张广文反诉请求的损失都是张广文为履行合同而进行的投资，但因王千的突然解除合同行为而使张广文的投资化为了泡影，而张广文购买的装饰材料和支付的费用是无法退回和返还的，装饰部分若拆除则无任何价值。综上，原审判决认定事实错误，进而导致判决结果也错误。王千辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，驳回张广文的反诉请求符合本案事实。请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、王千在签订租赁合同后，张广文装修期间的物品和材料至今仍在王千房屋内��并未清除，该房屋虽然张广文没有实际占用，但因其装修材料不搬走，造成王千的房屋不能另行使用，故一审法院认定租赁合同仍在存续期间，判决支持租金至生效之日是正确的。二、原审认定张广文的装修并没有得到王千的许可，因为双方签订的房屋租赁合同第3条约定，房租自2015年11月底前交清，房租未交。不得开工装修。因此张广文在没有支付租金情况下，开始装修，违背双方签订的合同约定。三、关于违约金，双方在履行合同时，由于张广文没有按照合同约定履行义务，其行为构成违约，一审法院按照双方签订的租赁合同第3条的约定判决支持违约金10000元正确。四、关于张广文装修问题，合同约定不交房租不准装修，且是双方合同签订时，其余内容均是打印的，而此部分内容是张广文书写上去的。不存在王千赔偿张广文损失之说。王千向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、张广文支付违约金10000元；3、张广文清除所装修的物品及堆放的装修材料；4、赔偿王千恢复原状所需的费用及损失130142.13元或者由张广文恢复原状；5、支付王千房屋租金每月10000元至合同解除之日；6、本案的诉讼费用由张广文承担。张广文向一审法院反诉请求：判令王千支付装修装饰及安装工程款501267.5元并赔偿损失30000元。一审法院认定事实：王千在鲁山县城南环路××大道）中段××生活小区××号位置自建六层（地面五层、地下一层）居住框架楼房一栋，面积813.75平方米。2015年11月，张广文意欲租赁该栋楼房用于经商，经人介绍，双方以王千为甲方、张广文为乙方于同年11月6日签订《房屋租赁合同》一份：“第一条：房屋座落、面积（同前、略）；第二条：房屋租赁期限：租赁期限为10年，从2016年3月1日至2026年3月1日、租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出要求，由甲方决定是否继续续签合同，租赁期内，乙方未征得甲方同意不得转租他人；第三条：租金及缴纳方式：每年租金120999元，大写：拾贰万零玖佰玖拾玖元整。乙方自合同签订之日起15日之内一次性支付甲方5年租金，（经双方协商，房租2015年11月月底前交付，房租未交。乙方不得开工装修）。如乙方在合同签订之日起15日内未支付，则甲乙双方解除合同，由乙方支付给甲方一个月（租金价）违约金。后续5年乙方如一次性支付甲方房租，甲方应将租金涨幅控制在10%之内。如租赁市场发生变化，经双方协商可适当调整租赁费；第四条：甲乙双方的责任义务：甲方应该保证该出租房屋无产权、四邻、债权债务纠纷，如有上述纠纷责任由甲方承担、给乙方造成损失的由甲方赔偿。乙方如想将相邻房屋连接使用，应经甲方同意方可施工，如因管理使用不善造成房屋损失的由乙方赔偿损失，乙方使用期间造成的刑事民事责任由乙方承担等；第五条：电梯的安装和使用：电梯由乙方安装，产生的费用冲抵乙方应该支付甲方的房租，电梯费用和安装费用由双方确定。电梯安装调试后，乙方在使用期间负责养护和管理，相关费用乙方承担，房租到期后乙方应保证电梯正常运行。乙方租赁期间如不安装电梯应封闭电梯井，以保证房屋安全、租赁期间应电梯井产生的一切安全事故由乙方负责；第六条：违约责任：租赁期间，乙方不得利用该房屋进行非法活动，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任；第七条：优先承租权：租期届满后，如甲方继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权，如承租期届满，乙方尚无找到合适房屋，甲方���该给予一个月宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样；第八条：免责条件：因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补（该房屋租赁合同和协议规定具体情况可以协商）；第九条：不可抗力：合同期内有下列情况之一的，可以变更或者解除本合同：1、若因不可抗力因素致使该房屋和附属设施严重损坏，不能使用，双方可以协商变更、终止本合同而无需承担任何法律责任。不可抗力在本合同中指双方不能控制、预见、不可避免的自然灾害或者意外事故。该等意外事故包括地震、台风、水灾。2、在不可抗力事件发生期间，被妨碍的一方应采取积极措施防止损失扩大。3、在乙方正常使用期间，如遇政府拆迁，乙方装修应单独评估并和甲方一起申请政府赔偿，甲方不得扣留政府补偿给乙方装修损失补偿费用；��十条：争议解决的方式：合同履行期间如发生争议，应由双方先友好协商，协商不成时，可以向房屋所在地法院起诉；第十一条：合同一式两份各执一份。出租方（甲方）：王千（签字、指印）、承租方（乙方）：张广文（签名、指印）、2015年11月6日”。合同签订后，张广文在没有缴纳租金的情况下，开始对承租王千的房屋进行装修。施工中，张广文按照自己的需要，重新绘制了一套装修施工图纸，并且依据该图纸，对所租王千的房屋进行了较大规模的改动，包括楼层之间、墙体中间切割镂空、切除部分居室之间的界隔墙体、承重梁上、楼层之间及界隔墙体上贯穿大小不一的空洞用以管道安装等。后王千催要租金无果且发现张广文装修施工改变了部分房屋建筑结构，给房屋造成了较大破坏从而阻止了张广文的施工，双方由此产生纠纷。纠纷产生后，王千委托他人对张广文施工破坏、损害部分的工程造价进行了评估为80142.13元、对该部分施工造成租赁房屋质量寿命、使用年限的损失评估为50000元。审理中，原审法院征求王千意见是否对该部分损失进行司法鉴定和评估，王千对此明确表示予以放弃，并表示只要求张广文对损坏部分恢复原状即可。张广文提出反诉后，申请对自己的装修投资价值进行司法评估，经河南中企资产评估事务所2017年2月27日作出的“河南中企评报字（2017）第016号”《资产评估报告书》认定：张广文对王千房屋装修及投资设施工程评估价值为168050元。张广文对此有异议，认为存放的装修材料、图纸设计费、定金等其它损失未评估在内。一审法院认为，法律规定：公民、法人的合法民事权益受法律保护。同时规定：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，王��就其2015年11月6日，与张广文签订的《房屋租赁合同》，是双方自行协商、平等自愿所签订，没有损害集体、个人和国家的合法权益，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同约定、自觉履行，但张广文却在合同约定的付款期内未予支付租金、且在王千多次催要无果、无奈阻止其施工装修并提起诉讼至今仍然分文未付，对造成装修停工并形成诉讼，错在张广文。王千据此提起诉讼要求张广文解除合同、支付租金、赔偿损失并恢复原状的主张于法有据，其请求合法部分，法院予以支持。双方所签合同第三条明确约定“每年租金120999元，大写：拾贰万零玖佰玖拾玖元整。乙方自合同签订之日起15日之内一次性支付甲方5年租金，（经双方协商，房租2015年11月月底前交付，房租未交。乙方不得开工装修）。如乙方在合同签订之日起15日内未支付，则甲乙双方解除合同，由乙方支付给甲方一个月（租金价）违约金”，但张广文至今未向王千缴纳分文，却在合同签订后大肆动工装修，并且严重破坏了王千的房屋结构，属于履行合同严重违约。改变房屋结构该租赁合同中并未约定准许，合同只对相邻两栋楼房的连接上注明了张广文认为想要连接使用，应经王千准许才可施工，故张广文辩称经过王千准许的理由未向法院提供证据证明，且王千矢口否认，法院不予采纳。鉴于张广文拒交租金、视为张广文拒绝履行合同，王千要求解除合同既有合同约定也符合法律规定，法院准许。王千请求张广文支付一个月租金数额的违约金10000元系其合同约定，法院予以支持。王千同时请求张广文支付2015年11月6日至今每月10000元的租金，与其合同约定不符，该《房屋租赁合同》第二条约定“房屋租赁期限：租赁期限为10年，从2016年3月1日至2026年3月1日”，因此，张广文对房屋的租赁期应以2016年3月1日为准。审理中王千变更诉讼请求“要求张广文赔偿如果恢复原状需要人工费、材料费（施工造成的楼房损失）50000元、对其装修的房间恢复原状需要人工费、材料费（恢复原状需要的工程造价）80142.13元”为“要求张广文恢复原状”，是张广文对自己诉讼权利的行使，法院准许。现存于施工现场的装修建筑材料和已经装修的建筑材料，张广文应予搬迁和拆除。张广文审理中要求有关机构对其装修现场的装修投资价值进行了司法评估，价值为168050元，尽管张广文对此仍有异议，但该评估价值是评估机构依据张广文的申请范围和内容所作出的评估结论，不在其申请范围内的部分，评估机构不予评估是合法的，因此，法院对评估机构的该结论予以采纳。但张广文的该项损失是在自己首先违背合同约定、未予缴纳分文租金的情况下进行的施工，是自己的错误造成的，因此要求王千赔偿于理不通、于法无据，其反诉请求法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院《关于适用的司法解释》第九十条之规定，原审判决：一、王千与张广文于2015年11月16日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日予以解除；二、张广文应于本判决生效后30日内按照合同约定支付王千每月10000元的租金（自2016年3月1日起至本判决生效之日止）。同时支付王千违约金10000元；三、张广文应于本判决生效后30日内搬迁清除堆放在该租赁房屋内的建筑材料并将已经装修的建筑材料予以拆除清理、将因装修损坏的墙体和楼面恢复原状；四、驳回张广文的反诉请求；案件受理费3580元（反诉费4556元已在“（2016）豫0423民初1944号判决书”中处理），由张广文承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明事实、证据与一审判决认定的事实、证据相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对双方之间存在房屋租赁合同关系，至本案王千提起一审诉讼时张广文未按合同约定缴纳租金,张广文装修所用物品和材料至今仍在王千房屋内等基本事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、张广文与王千之间的房屋租赁合同解除日期应如何确定；张广文是否应向王千支付违约金10000元。2、张广文要求王千支付装修装饰及安装工程款501267.5元并赔偿损失30000元能否成立。关于张广文与王千之间的房屋租���合同解除日期应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方当事人在合同第三条中约定：“张广文自合同签订之日起15日之内一次性支付王千5年租金，（经双方协商，房租2015年11月月底前交付，房租未交。乙方不得开工装修）。如张广文在合同签订之日起15日内未支付，则双方解除合同”。上述约定赋予了王千的合同解除权，根据上述法律规定，王千既可以选择通知的方式解除合同，亦可以选择诉讼的方式要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。张广文作为承租人，其对租赁物以改变房屋建筑结构的方式进行装修施工，应当经过出租人王千的同意，在未征得王千同意的情况下，张广文对案涉房屋进行了较大规模的改动，王千遂于2015年12月26日阻止了张广文的施工，王千的该行为并不能视为是其要求解除合同的意思表示，且张广文装修所用物品和材料至今仍占用租赁房屋，张广文对此并未采取相应的积极的处理措施。上述事实足以证实在一审判决前，双方之间的房屋租赁合同关系无论是在法律上或者事实上均未解除，所以，王千在本案诉讼中要求依法解除涉案合同，一审判决涉案房屋租赁合同自本判决生效之日予以解除并无不当。张广文上诉��为双方之间的房屋租赁合同已经于2015年12月26日解除的理由证据不足，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。关于张广文是否应向王千支付违约金10000元的问题。张广文未按照合同约定支付租金，其行为显系违约，理应按照合同约定支付相应的违约金。张广文认为不应支付违约金的上诉理由与合同约定及事实相悖，本院不予支持。关于张广文要求王千支付装修装饰及安装工程款501267.5元并赔偿损失30000元能否成立的问题。一审及本院二审诉讼中，张广文并未提交有效证据证明王千在履行合同过程中存在违约情形或存在过错，故其要求王千支付装修装饰及安装工程款并赔偿损失的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10513元，由张广文负担。本判决为终审判决。审 判 长 盛华平审 判 员 石天旭代理审判员 朱海波二〇一七年六月三十日书 记 员 张 苗附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：