（2017）琼02民终839号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-15
案件名称
郑婧与周育堂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑婧,周育堂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终839号上诉人（原审被告)：郑婧。委托诉讼代理人：高文成。被上诉人（原审原告）：周育堂。上诉人郑婧因与被上诉人周育堂房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑婧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周育堂的诉讼请求。事实和理由：郑婧出资与案外人合作建房，虽没有合法建房手续，但属农村自建房范畴，其使用权和相应收益权应当得到相应的尊重和保护。郑婧转让的是房屋使用权，有使用价值。该房周育堂已经使用了两年多，因政府棚改区改造需要而拆除。周育堂在购房的时候明知是小产权房而受让使用权，表示他愿意接受该风险。周育堂的资金投入因为内容违法应定性为非法投入，不受法律保护。同是非法投入，周育堂的要返回但郑婧的不受法律保护，显然是适用法律不公平。周育堂非法投入，白住他人房屋，侵占房屋内物品还受到法律的保护，没有道德和法律依据。因此，原判认定事实的性质有误，适用法律不公平、不公正、不正确，导致法律严重倾斜维护一方非法投资利益，损害了另一方利益，请求判如所请。被上诉人周育堂辩称，双方在三亚市海坡村于2015年3月24日签订《房屋使用权转让协议》，周育堂购买了“阳光海景公寓”B栋第8层8808号，面积34.3平方米，价格20万元。周育堂支付了购房款，郑婧出具了收据，房屋已交付使用。如今，该地段的房屋被认为是违章建筑的小产权房，被三亚市在政府强拆。郑婧没有取得房屋产权，无权将房屋出售。双方合同无效，应返还购房款。周育堂向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认双方于2015年3月24日签订关于三亚市海坡村“阳光海景公寓”B栋第八层8808房屋转让合同书无效；2、请求法院判令郑婧返还周育堂已支付的房款20万元整。一审法院认定的事实：2015年3月24日，周育堂与郑婧双方签订一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定：周育堂向郑婧购买位于三亚市海坡村第七组20号“阳光海景公寓”B栋8层8808室房屋的使用权。当日，周育堂向郑婧支付了20万元购房款，郑婧据此向周育堂出具了收款收据。上述房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七组农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法手续。另查，本案涉诉房屋已于2016年8月被三亚市政府相关部门以违章建筑为由拆除。以上事实有《房屋使用权转让协议》、收款收据凭证及当事人陈述等证据佐证。一审法院认为，涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，周育堂与郑婧于2015年3月24日签订的《房屋使用权转让协议》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，郑婧因该合同取得的20万元购房款，应当返还给周育堂，周育堂请求郑婧返还20万元购房款符合法律规定，本院应予支持。在诉讼中，郑婧以要求周育堂支付使用费及返还房屋内的物品为由予以抗辩。如前所述，周育堂与郑婧双方于2015年3月24日签订的《房屋使用权转让协议》约定交易标的物是三亚市海坡村第七组20号第八层8808号房，属于违法建筑。该房屋非郑婧的合法财产，依法不受法律保护，也即郑婧对该房屋不能享有法律规定的占有、使用、收益、处分等权能。庭审中，周育堂对交付房屋时屋内存有物品的事实不予认可，而郑婧提供的证据《物品清单》上亦无周育堂的签名确认，故郑婧的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、周育堂与郑婧于2015年3月24日签订的《房屋使用权转让协议》无效；二、郑婧应在本判决发生法律效力之日起十日内向周育堂退还购房款20万元。本案受理费人民币2150元（周育堂已预缴），由郑婧负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：郑婧是否应返还周育堂购房款20万元。涉案房屋系利用农村集体土地所建，系人民政府严厉打击的“小产权房”，该类房屋没有办理规划报建手续，没有取得合法的房屋预售许可证，不能在市场上进行交易，涉案房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郑婧应当返还周育堂购房款20万元。郑婧主张该房屋交付使用多年，周育堂应支付房屋使用费，因郑婧在一审中未提出反诉，其可另行主张权利。一审关于郑婧不能占有、使用、收益房屋的论述有误，应予纠正。综上，郑婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4300元（郑婧已预交），由郑婧负担。本判决为终审判决。审判长 王晓艳审判员李柔翰审判员 梁 泽二〇一七年六月三十日书记员 郁 四 珍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 来源：百度搜索“”