（2017）豫0105民初3775号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-11-13

案件名称

杨茂卫与裴秀兰、郑州宝来房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨茂卫,裴秀兰,郑州宝来房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款

全文

河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2017）豫0105民初3775号原告杨茂卫，男，汉族，1982年12月18日出生，住河南省睢县。委托代理人刘高卓、牛威（实习），河南光法律师事务所律师。被告裴秀兰，女，汉族，1959年9月29日出生，住郑州市金水区。委托代理人徐怀玉，男，汉族，1959年4月13日出生，住郑州市金水区。被告郑州宝来房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪广场左岸国际2号楼1-2层北15号。委托代理人袁西晓，总经理。委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。原告杨茂卫诉被告裴秀兰、郑州宝来房地产营销策划有限公司（以下简称宝来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨茂卫及其代理人刘高卓，被告裴秀兰委托代理人徐怀玉，被告宝来公司代理人张大成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月22日，原告与被告裴秀兰在被告宝来公司签署房屋买卖合同（合同编号1512862），原告购买被告位于郑州市××21世纪居住社区12号楼东4单元5、6层西户房屋一套，房屋所有权证书号为0201050466，房屋总价款155万元整，原告于2016年7月22日支付3万元，于2016年7月31日支付2万元（其中定金3万元，佣金2万元），该费用目前由被告宝来公司代为保管。合同签订后，原告按合同约定，积极办理房屋按揭等相关手续，现原告房屋按揭手续已办理完毕，而被告也未明确告知原告该房屋设定有抵押，后原告多次与被告沟通，被告均以各种理由推脱不予解决。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告继续履行合同（交付房屋协助办理房产过户）；被告赔偿原告迟延履行违约金共计206150元；本案诉讼费由被告承担。被告裴秀兰辩称：一、该房屋在签订合同之前已经抵押给了第三人，当时原告同意先期垫资解押该房屋，而后再用银行按揭款偿还垫资部分的高息贷款，合同第九条约定只是表面上按格式合同走走程序而已、并不影响本案的事实，由于被告没能及时借到资金解押该房屋，此间国家对房地产市场进行管控，郑州市出台了限购令，原告由于是郑州市以外的户籍，而且所购房屋面积过大、远远超出了郑州市限购令的相关规定，原告要求继续履行合同的诉讼请求已不能实现；二、原告要求被告支付违约金206150元的请求没有事实和法律依据，被告没有过错，不应承担违约责任，综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。被告宝来公司辩称：被告宝来公司同意配合原告及裴秀兰办理涉案房产的过户手续。原告提交证据如下：一、房屋买卖合同一份；二、定金佣金收据原件一份；三、贷款费用收据原件一份；四、房产证、房地产评估报告、工商银行担保通知单、郑州住房置业有限公司担保函复印件各一份；五、抵押登记备案打印件一份；六、不动产登记资料查询结果证明一份。被告裴秀兰向本院提交借款合同一份。被告宝来公司未向本院提交证据。经审理查明：2016年7月22日，原、被告签订房屋买卖合同一份，主要载明：被告裴秀兰拥有位于金水区××21世纪居住社区12号楼东4单元5、6层西户房屋，房屋所有权证书号为0201050466，原告自愿购买甲方上述房屋；经双方协商一致本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币155万元整；原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元，其中佣金及代办费20000元，余额作为被告宝来公司代甲方保管的购房定金，被告裴秀兰同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由被告宝来公司代为保管。现原、被告已签订房屋买卖合同，原告应向被告宝来公司支付佣金20000元，在合同履行过程中，如因买卖任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或买卖双方协商解除本合同，被告宝来公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的责任。该房屋没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权；买卖双方同意采取按揭贷款的方式支付房款，买卖双方于签订合同后15个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，原告应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款以银行审批计算存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放款之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户；甲乙双方在银行贷款审批通过后办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；甲乙双方任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金壹拾万元整，甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方的佣金损失和其他经济损失，甲乙双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；等等。2016年7月31日，被告宝来公司出具收据载明：今收到杨茂卫伍万元整（换）系付购房定金（郑州市××21世纪居住社区12号楼东4单元5、6层西户）其中佣金20000元，剩余的转为物业交割保证金。落款处被告宝来公司盖章确认。2016年7月27日，郑州宜家房地产咨询有限公司出具收据载明：兹收到杨茂卫交来贷款费用人民币13000元。收款人刘晓芳，郑州宜家房地产咨询有限公司盖章确认。中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行向郑州住房置业担保有限责任公司作出办理商业银行贷款阶段性担保通知单显示:我行已初审合格，并为借款人提供贷款金额130万元，请贵公司办理有关担保手续。落款处中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行盖有公章。被告裴秀兰提交的借款合同显示，2016年5月6日被告裴秀兰作为借款人向案外人柴乾借款1600000元，并以涉案房产作为抵押担保以上债权。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，由于涉案房屋已于合同签订前设定抵押权，且被告裴秀兰转让房屋未取得抵押权人的同意，涉案房屋在未取得抵押权人同意的情况下，其所有权无法得到转移，故原告要求被告继续配合办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。合同显示，涉案房屋没有设定抵押，原告对该房屋享有完全的处分权，根据查明事实，被告裴秀兰已于房屋买卖合同签订前将涉案房屋抵押给他人，被告宝来公司在原、被告签订房屋买卖合同时，未尽到向原告纰漏房屋抵押情况的义务，二被告上述行为共同导致原告在履行合同过程中无法办理房屋过户手续，致使合同目的无法实现，已构成违约，故原告要求二被告承担违约责任，本院予以支持。关于违约金数额，本院认为合同关于违约责任的约定过高，应予以降低，被告裴秀兰应支付原告双倍定金共计60000元，被告宝来公司应全额退还收取原告的佣金20000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、被告裴秀兰于判决生效后十日内向原告杨茂卫支付违约金60000元；二、被告郑州宝来房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内向原告杨茂卫返还佣金20000元；三、驳回原告杨茂卫的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20605元，由原告承担1480元，由被告裴秀兰承担14344元，由被告郑州宝来房地产营销策划有限公司承担4781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　李　欣人民陪审员　史　健人民陪审员　杨巧云二〇一七年六月三十日书　记　员　卢圣鹤关注公众号“”