（2016）闽01民终4548号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
檀遵泰与福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
檀遵泰,福州泰禾房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终4548号上诉人（原审原告）：檀遵泰，男，1970年3月2日出生，汉族，住福建省永泰县樟城镇。委托诉讼代理人：林伟，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丽清，女，该公司职员。委托诉讼代理人：薛一通，男，该公司职员。上诉人檀遵泰因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人檀遵泰委托诉讼代理人林伟律师、被上诉人泰禾房地产公司的委托诉讼代理人胡丽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。檀遵泰上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持檀遵泰全部诉讼请求；2.本案上诉受理费由泰禾房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，泰禾房地产公司交付未经验收合格的商品房不应视为已履行了交房的义务。一审中泰禾房地产公司承认由于施工人拒不交付内页资料，不配合办理相关验收工作，故讼争房屋并未验收合格，不符合约定交房条件，此外，讼争房屋未经檀遵泰验收，泰禾房地产公司也没有依法提供“两书一表”等相关文件，故不应视为其已经履行了交房义务。二、讼争房屋未达到法律规定允许交付的标准，属于不可交付的房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定是错误的。泰禾房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：讼争房屋已经交付，泰禾房地产公司同意根据合同约定支付未交付房屋之前的逾期交房违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定，泰禾房地产公司已经履行了合同约定的交房义务，无需再支付交付使用后的逾期交房违约金。檀遵泰向一审法院起诉请求：1.泰禾房地产公司立即支付檀遵泰逾期交房违约金（该违约金于2015年1月20日计至依法达到交房使用条件并实际交房之日止，违约金每日按檀遵泰已付房款总额万分之二计算，暂计至2016年5月13日违约金为59220元)；2.本案诉讼费由泰禾房地产公司承担。一审法院认定事实：檀遵泰与泰禾房地产公司于2013年12月7日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定檀遵泰向泰禾房地产公司购买位于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片第A14#幢2103单元房，价款为人民币705057元；合同第八条约定，泰禾房地产公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付檀遵泰，如在规定的日期内未达到上述相关条件，檀遵泰有权拒绝交接，按逾期交房由泰禾房地产公司承担违约责任；合同第九条同时约定泰禾房地产公司逾期交房的违约责任，即逾期超过60日的，檀遵泰要求继续履行合同的，泰禾房地产公司每日按檀遵泰已付购房款万分之二支付违约金；合同十四条还就房屋产权登记问题进行约定，如檀遵泰不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按檀遵泰退房或不退房两种情形处理，檀遵泰不退房的，泰禾房地产公司自逾期之日起每日按檀遵泰已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向檀遵泰支付违约金。另查，合同签订后，檀遵泰依约向泰禾房地产公司支付了购房款人民币705057元，但泰禾房地产公司逾期交房，于2015年4月18日才向檀遵泰交付房屋，根据双方《商品房买卖合同》及《房屋逾期补充协议》，泰禾房地产公司已向檀遵泰支付至2015年2月12日逾期交房违约金15510元。一审法院认为，檀遵泰与泰禾房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，檀遵泰与泰禾房地产公司双方均应依约履行，本案檀遵泰与泰禾房地产公司签订合同后，檀遵泰已依约支付了全部购房款，泰禾房地产公司已于2015年4月18日向檀遵泰交房，但泰禾房地产公司履行合同不符合约定，属逾期交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，对此泰禾房地产公司应每日按檀遵泰已付购房款的万分之二向檀遵泰支付违约金，由于泰禾房地产公司逾期交房违约金已支付至2015年2月12日止，故檀遵泰诉请泰禾房地产公司支付自2015年2月13日起至2015年4月18日期间的逾期交房违约金，予以支持。庭审中，檀遵泰认为泰禾房地产公司至今尚未交房，与事实不符，不予采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”规定，檀遵泰主张泰禾房地产公司支付2015年4月19日以后逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。泰禾房地产公司辩称其逾期通知办理交房手续系因第三方原因所致，但未有相关证据予以证实，该抗辩理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，判决：一、福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向檀遵泰支付逾期交房违约金（每日按檀遵泰已付款人民币705057元的万分之二计算，自2015年2月13日起至2015年4月18日止）；2、驳回檀遵泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1280元，减半收取640元，由福州泰禾房地产开发有限公司负担。二审中，泰禾房地产公司向本院提交《承诺函》及《中国建设银行单位客户专用回单》，拟证明其已经向檀遵泰支付了讼争房屋的瑕疵交付违约金。檀遵泰对上述证据的真实性无异议，但其主张收到款项非瑕疵交付违约金，而系小区绿化补偿费用。本院认为，檀遵泰对上述证据的真实性无异议，故上述证据可以作为认定本案事实的依据。根据檀遵泰签订的《承诺函》可以认定，檀遵泰与檀心志（另案业主）同意在泰禾房地产公司支付瑕疵交付违约金2000元的情况下，接收泰禾红峪项目A14号楼2103、2104单元房产。《中国建设银行单位客户专用回单》可以证明泰禾房地产公司已经向檀遵泰支付了该部分瑕疵交付违约金。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院另查明，泰禾房地产公司已经与檀遵泰关于瑕疵交付违约责任达成新的合意，并依约向檀遵泰支付瑕疵交付违约金。本院认为，双方当事人对在讼争房屋实际交付日（即2015年4月18日）之前按照讼争《商品房买卖合同》第九条计算逾期交房违约金并无异议，故本院予以确认。檀遵泰主张其虽于2015年4月18日收房，但由于收房时讼争房产仍不具备法定交付条件，故泰禾房地产公司仍应支付逾期交房违约金至讼争房产实际具备法定交付条件之日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用。檀遵泰已经于2015年4月18日接收房屋，逾期交房违约金的计算应当截止至实际接收之日，而不论讼争房屋是否符合交付条件。檀遵泰主张不符合法定交付条件的交付系无效交付，不能成立。另考虑到，讼争《商品房买卖合同》第八条对瑕疵交付违约责任进行了约定，即如果讼争房屋在规定日期内未达到第一款约定的交付条件的情况下，买受人同意接收的，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。根据查明的事实，本案讼争房屋在实际交付之日确实未通过消防验收，故泰禾房地产公司仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。根据泰禾房地产公司提交的新证据，可以证明双方已经就瑕疵交付违约责任达成新的合意，泰禾房地产公司已经依约向檀遵泰支付瑕疵交付违约金。故本院对一审判决予以维持。综上所述，檀遵泰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由檀遵泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一七年六月三十日书 记 员 王亚珊 百度搜索“”