（2017）京02民终6304号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-03
案件名称
龚雪群、董幼红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董幼红,龚雪群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6304号上诉人（原审原告）：董幼红，女，1977年6月24日出生。委托诉讼代理人：马苗苗，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚雪群，男，1971年3月2日出生。委托诉讼代理人：戚晓红，北京德恒律师事务所律师。上诉人董幼红、上诉人龚雪群因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3790号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董幼红上诉请求：撤销一审判决，改判龚雪群向董幼红支付违约金20万元。事实和理由：约定的违约金是房产交易总额5%加上滞纳金，至少5%的违约金即20万元应该得到支持，这是双方签署协议时可以预料的责任承担结果，相比较于房屋总价也是合理的，一审法官没有尊重双方当事人的意思自治，而是径行进行酌减，滥用自由裁量权，判决3万元畸低；法律赋予当事人请求人民法院调整违约金的权利，但调整的前提是当事人主动申请，龚雪群从未主动申请调整，即使在法官询问下，龚雪群及代理律师仍明确表示不申请调整，但一审法官又两三次以明显诱导方式的发问不申请吗？真的不申请吗？龚雪群代理律师仍表示不申请，直到最后，一审法官声色俱厉地再次询问，龚雪群代理律师和龚雪群本人非常犹豫地表示“那就申请吧”，一审法官完全丧失了中立的立场，这种方式已不是在行使释明权，进而做出了完全对董幼红不公平的判决结果。龚雪群辩称，不同意董幼红的上诉请求。龚雪群没有违约，不应该支付违约金。龚雪群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董幼红的全部诉讼请求。事实和理由：龚雪群不可能也没有理由知道空挂户的情况，龚雪群没有过错；查验房屋户口情况是中介机构的义务，而非龚雪群的义务；该房屋空挂户口未迁出，属客观无法履行，非龚雪群过错；龚雪群穷尽救济措施，仍然改变不了涉案房屋空挂户口的事实；一审法院判定3万元违约金没有依据；一审判决龚雪群承担诉讼费没有依据；其他法院对该案相同的情况已作出不认为系出卖方违约的判决。董幼红辩称，不同意龚雪群的上诉请求。龚雪群在出售房屋时本可以携带房产证去查询，不存在无法得知的障碍，其应在确认实际状态后再行交易，导致目前状况，是因为龚雪群没有尽到注意义务，其应该承担违约责任；中介方在交易里承担的义务是促成双方达成交易，对于房产的情况应是本人去管理部门查询户口信息，中介只是起到配合作用；对方提到的穷尽措施，认为无法完成户口迁移的义务，但这是知道有空挂以后才出现的，但违约是在合同签订后，违约了再说没有办法是与本案无关的；违约责任是没有按照合同履行，不在于隐瞒还是不知道；违约金以实际损失为限，但不能因为房价涨了就说没有损失，所谓损失是因为有三个户口导致房屋价格的贬值。董幼红向一审法院起诉请求：1.判令龚雪群向董幼红支付违约金人民币22.5万元；2.判令龚雪群向董幼红支付逾期违约金人民币58.5万元（计至2017年2月20日）。一审法院认定事实：2015年12月21日，董幼红与龚雪群签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，龚雪群将涉诉房屋出售与董幼红，合同总价450万元（房屋成交价格为358万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价92万元）。双方在合同中约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起192日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，双方依约履行了交付房屋、支付价款等义务。2016年5月17日，涉诉房屋登记至董幼红名下。2016年6月4日，龚雪群的户口从涉诉房屋的地址迁出。2016年6月1日，梁×1（董幼红前夫，于2016年6月24日登记离婚）、梁×2（董幼红之女）的户口迁至涉诉房屋的地址。截至2017年3月10日，在涉诉房屋的地址另登记有案外人曲×1、许×1、许×2的户籍。对此，龚雪群称其购买涉诉房屋后，于2002年将户口迁至涉诉房屋的地址，当时户籍民警并未告知其原房主的亲属的户口还在此处，其不可能知道存在空挂户的情况，也无法将他人的户口迁出，这一情况并非其自身原因所致，其没有违约。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，董幼红、龚雪群所订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。董幼红已依约支付了购房款并取得了房屋所有权证，龚雪群未能依约将相关的户籍从涉诉房屋内迁出，构成违约。龚雪群在签订合同承诺向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续前，应当对涉诉房屋的户籍登记情况了解清楚，其所谓不可能知道存在空挂户的情况之免责理由，不能成立。董幼红要求龚雪群支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，但双方所约定的违约金数额过高，若户口不能迁出的违约行为持续，按照双方约定的违约金持续进行计算，将出现违约金的数额超过房屋售价的情况，这显然不符合双方订立合同的初衷。现龚雪群亦依法提出了酌减违约金之请求，故法院依法对违约金进行调整。综上所述，就龚雪群未能依约办理户口迁出手续所应承担的违约责任，法院根据案情判令龚雪群一次性向董幼红支付一定数额的违约金，具体数额，法院依法予以酌定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年4月27日判决：一、龚雪群于判决生效后七日内向董幼红支付违约金三万元；二、驳回董幼红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。关于户口迁移问题，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（三）款进行了约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，《补充协议》第六条“其他”部分进行了约定，“甲乙双方协商一致，甲方承诺于办理上述房屋权属转移登记之前3个工作日之内将上述房产名下户口全部迁出，如未迁出则按照本协议第五条违约责任执行”；双方两部分针对迁户口的时间以及违约责任存在约定不一致的情况，本院审理中，经询问，双方均认可按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（三）款的约定处理。关于曲×1等三人户口迁出产生的实际损失，董幼红陈述“50万以上，房产市场价有户口和没有户口有很大差距”；关于证明实际损失的证据，董幼红认为有合同明确的约定应该履行，而且实际损失无法证明，是特定物不是种类物，没有实际出卖的情况下无法证明，按照市场行情是50万。关于违约金酌减一事，经一审法院释明，龚雪群起初表示不申请酌减，后反悔表示申请酌减。本院认为，根据上诉人上诉请求及庭审状况，本案的争议焦点为，龚雪群未迁出曲×1等三人的户口是否构成违约，一审法院将逾期迁出户口的违约金酌减为3万元是否妥当。焦点一，龚雪群未迁出曲×1等三人的户口是否构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定龚雪群应将房屋相关的户口迁出，但龚雪群将自己的户口从房屋内迁出，未将曲秀萍等三人的户口迁出，属于“履行合同义务不符合约定的”情形，应构成违约。龚雪群上诉中陈述其客观上不知晓空挂户的情况，查验户口系中介公司的义务，作为出卖人理应在出卖房屋前对房屋状况进行充分了解，相对于董幼红而言查验房屋内户口应系龚雪群不可推脱之义务，龚雪群主张为中介公司义务应在其处理与中介公司关系中进行审查，在本案中不足以对抗董幼红，故龚雪群未尽到审慎义务而进行允诺，该允诺无法完全履行，系龚雪群自身原因导致，理应认定构成违约。龚雪群上诉中陈述曲×1等三人的户口迁移客观上无法履行且龚雪群穷尽措施，不影响龚雪群是否构成违约。焦点二，一审法院将逾期迁出户口的违约金酌减为3万元是否妥当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金调整以当事人申请作为启动的条件，一审法院释明后龚雪群起初表示不申请酌减，后反悔表示申请酌减，本院认为，前后意见不一致，一审法院以法庭辩论终结前最终要求酌减的意见作为依据启动酌减程序，并无不当。董幼红认为因一审法院多次释明导致龚雪群意见发生变化，故对一审法院的释明有异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定，“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”结合一审庭审笔录，一审法院在法庭辩论终结前进行释明且当事人最终的意见为申请酌减，那么一审法院开启酌减程序并无不当，即使一审法院在释明过程中存在一定瑕疵，也不能使本院无视一审法院已然启动酌减的程序，本院尊重一审法院酌减程序的启动，董幼红的异议不成立。由于董幼红并未提供实际损失的证据，当然客观考虑存在案外人户口必然会对房屋价值产生一定影响，所以就需要法院在判断时进行酌情确定。考虑到龚雪群已将自身的户口迁出，亦算是部分履行了迁出户口的义务，房屋内存在案外人户口未迁出并非龚雪群主观追求的结果，且目前因户籍管理的规定龚雪群穷尽办法已无法靠自己的努力使案外人户口迁出，在实际损失并未明朗的情况下，综合上述因素，再行判断一审法院酌定3万元的情况，无法认定一审法院的酌定明显不当，董幼红的上诉理由不足以导致本院对一审法院该项酌定进行改判。故此，应认定，一审法院将逾期迁出户口的违约金酌减为3万元，并无不当。综上所述，董幼红、龚雪群的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5950元，由龚雪群负担220.37元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院），董幼红负担5729.63元（已交纳）。二审案件受理费4250元，由董幼红负担3700元（于本判决生效后七日内交纳），龚雪群负担550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕代理审判员 高 磊二〇一七年六月三十日书 记 员 杨 竹 来源：百度搜索“”