（2017）黑01民终3518号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2018-07-19

案件名称

李石、五常市长山乡水泉村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李石,五常市长山乡水泉村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终3518号上诉人（原审被告）：李石，男，1960年3月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市山河镇。被上诉人（原审原告）：五常市长山乡水泉村民委员会，住所地黑龙江省五常市长山乡水泉村。法定代表人：朱明，主任。委托诉讼代理人:娄安辉，男，1967年5月13日出生，汉族，该村委会副主任，住黑龙江省五常市长山乡。上诉人李石因与被上诉人五常市长山乡水泉村民委员会（以下简称水泉村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李石、被上诉人水泉村委会委托诉讼代理人娄安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李石上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回水泉村委会诉讼请求；3.水泉村委会赔偿由此给李石造成的经济损失，退回已交购房款，并解除与水泉村委会签订的买卖协议；4.由水泉村委会承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方签订购买学校房屋协议后，李石支付房款7万元。签订协议时，水泉村委会承诺出卖的房产手续齐全，但至今没有提交房产证和土地使用证，该房屋办理不了过户手续，所以李石才没有交付余款。是水泉村委会违约在先，理应追究水泉村委会的责任，而一审法院却根据李石没有交纳涉案购房余款即认定李石违约，由李石承担5万元违约金错误。二、一审采信水泉村委会会计的证言违反法律规定；李石出具的欠据上写有如违约押金2万元给村里，水泉村委会将2万元改成5万元，此涂改无效，一审予以采信不当。三、李石购买学校房屋是为了经营收粮点，先后投入建设资金15万余元，水泉村委会应当予以赔偿。水泉村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。水泉村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除与李石签订的房屋买卖协议；2.由李石承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月，水泉村委会向当地党委政府申请，将村集体所有闲置的小学校竞价拍卖，校舍及校地底价为35万元。获得批准后，以35万价格被李石竞拍购得。2012年11月12日水泉村委会与李石达成了买卖协议，约定李石交付5万元押金并出具了欠据，约定余额30万元，定于2013年3月3日前付清，如违约押金归水泉村委会。逾期经水泉村委会催要，李石只交付2万元，余款至今未付。李石已将校舍及场地占有并使用。一审法院认为：水泉村委会与李石签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，双方应按照协议的约定履行权利义务。李石未按约定给付水泉村委会剩余的购房款，且已占有买卖标的物而拒付剩余房款，构成违约。水泉村委会的合理请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除水泉村委会和李石于2012年11月12日签订的买卖协议书。二、水泉村委会于判决书生效后立即返还李石已付购房款20,000元。三、李石于判决书生效后立即腾退所占水泉村委会的校舍及场地。案件受理费50元由李石负担，于判决书生效后立即交纳。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李石申请证人郭某、李某出庭作证，拟证明：在2013年3月3日约定交纳余款之前，水泉村委会没有提供房产证和土地使用证，导致李石无法交纳余款并造成经济损失。水泉村委会质证意见：对证人郭某的证言没有异议，对李某证言不了解，因为所述内容是针对村委会主任朱明，是否属实不清楚，认为与本案无关。本院认证意见：因水泉村委会对证人郭某的证言没有异议，故本院予以采信；对李某的证言，因水泉村委会不予认可，该证人所述内容亦无其他证据佐证，故不予采信。二审查明的事实除与原审判决认定的事实相同外，另查明，学校使用的场地为集体土地，学校房屋于1989年1月1日取得房屋所有权证。本院认为：关于涉案买卖协议应否予以解除的问题。水泉村委会与李石签订涉案买卖协议，将水泉小学房屋所有权及校址占用范围内的场地使用权转让给李石，转让前经村民民主议定和当地党委政府批准，因此，该协议不违反法律或者行政法规的强制性效力性规定，合法有效。水泉村委会请求解除该协议，李石表示同意，一审对涉案买卖协议予以解除，并无不当。关于涉案抵押金数额问题。双方于2012年11月12日签订的买卖协议确定涉案标的物转让价款为35万元，同日李石为水泉村委会出具欠据一份，欠款数额30万元，并标明该款系购买水泉学校款，“此款在2013年3月3日前付清，如违约押（原文误写为压）金5万元给村里”，在押金数额处有改动。李石上诉认为押金应为2万元，后被改成5万元，水泉村委会则认为押金是5万元。对此争议，本院认为：其一，在水泉村委会公开拍卖涉案标的物的公示中体现抵押金为5万元；其二，双方买卖协议确定涉案标的物总价款为35万元，在签订协议当天，李石为水泉村委会出具欠据数额为30万元，由此亦能认定李石交纳了35万元与30万元之间差额的5万元。此内容与前述拍卖公示内容相互印证，能够证明李石向水泉村委会交纳的是5万元抵押金，而非李石上诉主张的2万元。因李石未在欠据标注的2013年3月3日前付清30万元欠款，故一审根据欠据标注的内容判令5万元抵押金不予返还，仅判令水泉村委会向李石返还其已付的2万元购房款，亦无不当。关于违约责任问题。如前所述，李石以35万元价款从水泉村委会购买了涉案标的物，扣除其交纳的5万元抵押金，对剩余欠款，李石出具了30万元欠据。欠据中标注了欠款给付时间及违约责任，李石未按欠据标注时间交纳欠款，构成违约。关于李石上诉主张水泉村委会没有涉案房屋所有权证和土地使用证、办理不了产权变更登记手续、水泉村委会违约在先、其不应承担违约责任是否成立的问题。对此，本院认为：其一，涉案房屋具有房屋所有权证，本院已经予以核实，李石对此没有异议；其二，涉案学校场地没有土地使用证，对此，水泉村委会表示此事实在李石购买时即已知悉，李石同意在此条件下予以购买；李石在二审申请出庭作证的证人郭某亦证实此事实的存在。因此，涉案学校场地没有土地使用证，李石在购买时已经知悉并认可，此事实并不是水泉村委会违约的情形；其三，李石没有举示证据证明，在其办理产权变更登记手续过程中，水泉村委会没有提供房屋所有权证的事实。综上，李石主张水泉村委会违约在先、其不应承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李石上诉主张其投入损失问题。因李石一审没有出庭，亦未提交书面答辩意见和提起反诉，此项请求属于其反诉内容，二审对此调解不成，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，李石对此可另行主张权利。综上，李石的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李石负担。本判决为终审判决。审判长　　王晓东审判员　　梁红玉审判员　　宋彦辉二〇一七年六月三十日书记员　　周小倩搜索“”