（2014）泉民初字第1625号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-02-23
案件名称
李振平与荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李振平,荣盛（徐州）房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十七条第一款，第一百一十八条，第一百二十五条第一款，第一百三十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第1625号原告：李振平，女，1952年11月20日生，汉族，退休。委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。原告李振平与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房买卖合同纠纷，本院于2014年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振平及其委托诉讼代理人王学强、被告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群、董振龙到庭参加诉讼。本案曾因需以其他案件的审理结果为依据而中止审理，现已审理终结。原告李振平向本院提出诉讼请求：1、判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年9月29日至2011年6月30日的违约金105000元（以461261元购房款为基数，按年息7.02%的1.5倍计算）；2、判令被告赔偿原告因该商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元；3、判令被告对该商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2008年6月30日将该商品房交付原告使用。但由于被告的原因，原告至今不能取得房地产权属证书，同时被告在该商品房的结构形式空间尺寸变更的情况下没有在规定时间内通知原告，也没有及时按照合同约定对供暖设备进行分户控制、一户一表改造。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告荣盛徐州公司辩称，一、原告主张没有事实与法律依据，应依法驳回诉请。二、按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的收件政策，不应出现逾期办证的情形。（一）本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记证的政策：徐州市房管局2006年6月27日发布了《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发〈2006〉33号）、2006年3月8日发布了《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》。第一份文件清楚的表明，需要提交的办证材料为：“4、已办理《商品房预售许可证》的，仅须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件”。第二份文件进一步对“竣工验收证明材料”做出了非常明确的界定，即：“一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述资料备齐，可以申请房屋的初始登记。但自2008年2月1日起，市政府114号令强制性将徐州房管局（2006）33文件中的竣工验收证明材料变更为“第十五条、住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”政策变更直接导致了被告的办证逾期。三、依据合同约定免责条款，不应由被告承担合同履行期间因政策变动和政府延迟交地行为所产生的不利后果。（一）房地产交付管理政策发生重大变化且溯及既往，给被告办理商品房初始登记带来无法逾越的阻碍。1、被告与原告签订合同日期为2006年12月，而市政府114号令于2007年12月10日公布，2008年2月1日实施，114号令溯及既往的规定房地产住宅项目交付及办证均必须取得《交付使用通知书》，并新增前置性规定：新建房地产住宅项目应当编制《住宅项目建设方案》，该方案须经过建设局、规划局、国土局、房管局、市政局、城管局、公安局等部门的审核通过，该方案是项目建设的前提性条件，是指导后期组织各项综合验收内容的标准和依据，设置了由11家机关及事业单位参与验收的繁杂程序。在验收形式上改变过去的由市建设局牵头共同现场勘验，变更为各部门、各单位分别独立组织验收的形式，对始料不及的被告产生了无法逾越的障碍。根据整理的《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》表明，完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要208个工作日，折合290个自然日。加之涉及验收单位的工作安排、期间的整改和会商时间，114号令所要求的15日组织完成验收的规定在实际工作中成为不可能完成的任务。另据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法被告律法规调整多达31部，消防、规划、园林、给排水、物权法、物业管理条例等验收政策及标准又发生了众多调整。2008年底市政府机构改革，原市政公用事业局的验收项分解到了市城管局、市水利局、市建设局，相关职能及人员半年后才到岗，客观上延长了验收的周期。在溯及既往的政府规章面前，被告只得在2009年3月18日补办了《住宅项目建设方案》，在督促政府尽快交付已延迟的土地，并完成了冗长的综合验收后，于2010年11月29日取得《交付使用通知书》，此后，在2010年12月17日取得了初始登记证。114号令的实施显然违反了“法不溯及既往”的立法原则，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接造成了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方合法签订的《商品房买卖合同》第八条免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担不利后果。2、市建设局和市法制办在2012年针对114号令的实施效果共同发布了《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》（以下简称“《立法后评估报告》”）提供了有力佐证。114号令的立法起草部门市法制办和执法牵头部门市建设局经过充分调研和科学评估，权威的反映了114号令的立法原由以及实施过程中存在的问题，并提出了建议废止的意见。该报告载明：“三、（三）：《办法》的立法意图在于加强我市房地产开发住宅项目的交付使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量。但是《办法》仅是在2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）取消‘住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收’的情况下，为保障我市房地产开发住宅项目竣工验收管理延续性的权宜之计，因此被确定为‘暂行办法’。”该报告客观的反映实施后出现的问题：在验收过程中验收程序复杂，等待验收时间长，个别部门或公用事业单位存在部门利益协调等情形，拖延验收进程，与上位法抵触……在其适用的4年时间里给房地产开发企业造成了不利影响。由于在实施114号令的综合验收过程中出现了众多房企难以克服的困难，故2009年初我市建设局专题呈报了市政府《关于〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉实施中有关问题的请示》（徐建报〈2009〉12号）文件，为此市政府于2009年3月做出批复，对于政策“溯及既往”的情况要求建设局责令开发企业补办《交付使用通知书》。由此也有力证明，市政府（2004）41号文和市政府（2007）114号令所共同要求必须取得《交付使用通知书》才可以交付住宅的规定并不存在政策上的连续性。（二）政府延期交付土地造成企业无法开工建设114号令要求的物业用房、社区用房、安防验收等综合验收项，共同造成了办理初始登记的向后顺延。被告提交的《国有土地使用权出让合同》、市国土资源局《关于土地移交通知书》等证据，可以认定政府本应于2007年11月30日前移交的第二批次土地，直到2009年1月12日市国土资源局才发出《关于土地移交通知书》。根据已查明的事实和被告提交的规划许可证、施工许可证表明，这种迟延交地行为，使位于迟延地块上的物业用房、社区用房、监控室、警务室等公共配套设施大大拖延了开工日期，也势必造成了公安验收、园林验收、道路、照明验收等的延迟。显然，114号令的施行是被告在签订商品房合同时所始料不及的，政府延迟交付土地的行为又使被告取得《交付使用通知书》变为客观不能，这种客观不能的结果必然导致被告办证逾期。对此，结合2009年初市建设局呈报市政府的《关于〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉实施中有关问题的请示》文件和2009年3月20日市政府批复文件《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉有关问题的批复》，也足以证明（2007）114号令和（2004）41号文并不存在政策上的连续性和执行上的一致性，无论从制度设计、验收内容、验收程序上的差别是显而易见的。特别是114号令要求优先编制《住宅项目建设方案》的制度设计，将该文件作为指导建设和验收标准的纲领性文件，还有从安全防范、物业用房、社区用房等的验收项以及办理初始登记所要求提交的文件等均存在不一致性。四、原告的其余诉讼请求应予驳回。关于原告的户型变化损失请求和“一户一表”的安装主张，被告认为：（一）商品房买卖合同上的户型图属于示意图，被告交付的房屋符合规划图的要求，不存在空间尺寸变化，不能以该图认定被告交付房屋是否符合合同约定，如房屋的尺寸发生变化，可以依照实际尺寸按照合同约定多退少补。（二）双方签订的《商品房买卖合同》约定“采暖、燃气入住时管道安装到户。”合同附件四约定“集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。”上述内容约定明确，“可实现”指的就是在技术条件上可以实现，“可实现”不等于“已实现”，且该批次住宅与后续批次住宅存在：合同签订时间不同、市场环境不同、销售价格不同、政策环境不同等区别。综上，被告认为，现有的政策文件、客观事实及证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变动和政府延迟交付土地所造成，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接导致了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方依法签订的合同免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担违约责任和不利后果。原告李振平为支持其诉请主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告双方存在合同关系，合同第十五条约定了被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，对于合同的附件4第9项约定了采暖设备可实现分户控制、一户一表。2、销售不动产统一发票一份，证实原告的购房款数额为461261元。3、房屋所有权证一份，证实原告领取房屋所有权证的时间为2011年8月2日。对于产权证确定的房屋面积原告没有异议。合同附件一房屋平面图显示主卧应当是直线，但实际上房后起居室凹进去约50cm×1m，主卧凸出来，只有B1号楼有这种情况。4、人民币存贷款利率调整表一份，证明2008年10月9日的1-3年中长期贷款利率为7.02%。5、2004年4月7日公布施行的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】一份，证明早在2004年徐州市规定的住宅项目交付使用的条件就与被告辩称意见中提到的2008年《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中的住宅交付条件基本一致。经质证，被告荣盛徐州公司的质证意见如下：1、对于商品房买卖合同无异议，被告仅是对采暖实现分户控制、一户一表提供设计上的便利，而不是为原告提供一户一表，合同约定的非常明确是“可实现”。2、对于购房发票无异议。3、对于房屋所有权证合法性、真实性无异议，但对其关联性有异议，按照合同的约定，被告的义务仅限于向产权登记机关提交办理产权登记的资料，产权登记机关收到被告提交的资料之日，即是被告完成自己的合同义务之日，至于原告自己何时去办理产权证，与被告无关。4、存贷款利率表不能作为本案证据使用，真实性也无法确认。5、对于《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】的真实性无异议，但其所规定的商品房交付使用的条件与2008年《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中的相关规定特别是对于办理权属登记证书仍然有较大的变化，后者规定的更为详细。目前该办法已经被废除，国务院在2004年5月19日下发的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》【国发（2004）第16号】第83项也取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。被告荣盛徐州公司为支持其辩称主张，向本院提交了以下证据：1、2008年1月10日被告与江苏汉中建设集团有限公司关于一期二批X2、X3、X5号楼、2008年2月20日被告与南通市新华建筑安装工程有限公司关于一期二批X7、X8号楼、物业楼的建设工程施工合同各一份；荣景盛苑楼及物业楼竣工验收备案表各一份。证明2008年1月与2月，被告分别与江苏汉中建设集团有限公司、南通市新华建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，开工建设荣景盛苑楼及物业楼，并于2010年6月通过竣工验收。2、住宅小区安全防范建设验收意见书一份，证明《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》要求被告开发的荣景盛苑小区必须通过安防验收，而根据公安机关的安防验收标准，荣景盛苑小区X区1-8号楼全部通过竣工验收后才能予以验收，故在2010年荣景盛苑小区X区1-8号楼全部通过竣工验收后，2010年11月22日，徐州市公安局才出具通过安防验收的意见书。3、荣景盛苑楼《交付使用通知书》一份，证明被告在2010年11月29日取得涉案房屋的交付使用通知书。4、徐州市房屋权属登记申请书、徐州市房产登记收件收据各一套，证明被告取得交付使用通知书8天后即在2010年12月7日向产权登记机关报备资料，因《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》的实施，导致被告新增十余项验收手续，直至在2010年12月7日才将新规定要求的资料备齐交至产权登记部门，导致被告无法按照合同约定的期限提交办理房屋权属登记的资料。5、《2008年2月前办理房证流程及政策依据》、《2008年2月后办理房证流程及政策依据》资料一份，证明以市政府令（2007）114号实施日（2008年2月1日）为界，该令实施前后提交办证材料存在重大调整。6、《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》一份，发布实施时间为2006年6月27日，证明该通知第四条第四项规定已办理《商品房预售许可证》的只需要提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料以及徐州市地名委员会的地名命名文件。7、徐州市房管局《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（2006年3月8日）文件一份。证明市房管局文件明确竣工验收证明材料：“申请房屋所有权初始登记应提交竣工验收证明材料的事宜通知如下：一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”8、办证资料：《发改委立项批文》、《土地证》、《平面图》、《工程竣工验收报告》、《规划许可证》、《定点图》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房备案证明书》、《地名办地理命名公告》。证明2008年9月28日前荣盛公司已经具备办理初始登记需要材料。9、《商品房买卖合同》一份、《关于印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知》（徐政发〈2004〉41号）文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府〈2006〉114号令）文件一份、国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）及网站截屏文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及市建设局批准文件（徐建方审〈2009〉第7号）一份、《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》及市法制办网站截屏文件一份、市政府给市建设局《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法〉有关问题的批复》文件一份，证明2008年2月起，市政府114号令规定办理初始登记需要取得《交付使用通知书》。且市政府文件（2004）41号与市政府令（2007）114号令不存在政策上的连续性及执行上的一致性：一、前者文件已被国务院文件明令废止；二、两者从制度设计、验收内容、验收程序上的差别显而易见，如：114号令要求前置性编制《住宅项目建设方案》的制度设计；在安全防范措施、物业用房、社区用房等的调整；在提交证明文件等内容上均存在不一致性；三、市政府114号令明显违反了“法不溯及既往”的原则。由于政策性变动和延迟交地行为，使得荣盛公司失去了签订合同时所依托的政策环境，给荣盛公司办理初始登记带来无法逾越的阻碍，直接造成了荣盛公司不能在合同约定的期限（2008年9月28日）前完成初始登记的后果。10、《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》资料一份、《建筑类规范文件修订统计》（2007年～2010年）不完全统计资料一份，证明据统计完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要290个自然日；据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部。政策法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。11、《国有土地使用权出让合同》一份，徐州市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》政府办文单各一份、谷歌地图历史数据库（2005年5月2日镜像、2007年3月7日镜像、2012年10月14日镜像、2015年8月29日镜像各一份），证明政府应于2007年11月30日前移交第二批次土地，但直到2009年1月12日市国土局才发出第二批次的《关于土地交付通知书》，造成迟延地块上的物业用房、社区用房、安防措施等公共配套大大拖延了开竣工时间、导致了公安、园林、道路、照明、物业、社区等的验收延迟。政府延迟交付土地行为使得在合同约定办证期限内取得《交付使用通知书》成为客观不能，其结果必然拖延了荣盛公司办证时间。12、2010年10月28日签订的《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》一份，证明市政府（2007）114号令新增了社区用房证明，因土地延迟交付原因导致在2010年10月28日才签订移交协议。13、公安部、国家安防委《安全防范工程技术规范》、市建设局《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》、市公安局《住宅小区安全防范建设验收意见书》各一份，证明114号令新增的《建设方案》要求的安防验收内容包括“人防、物防、技防”等内容，其中：地上、地下、电梯及车库的监控设施、大门出入系统、门禁系统、周边电子围栏、监控室等需在X区全部建成后方可具备验收条件，因此在2010年11月22日安防验收才获市公安局通过，这与物业楼及X区其它5栋楼的建设时间一一对应，并且安防验收标准于2004年颁布。经质证，原告李振平发表质证意见如下：对于上述证据中徐州市房管局2006年3月8日的通知、预售许可证、地名命名公告、被告与南通市新华建筑安装有限公司签订的建设工程施工合同、徐州市公安局安防验收意见书及建设局的交付使用通知书真实性有异议；对荣景盛苑楼《交付使用通知书》缺少楼收件收据，X1、X4号楼竣工验收备案表在备案机关处理意见中，没有加盖印章，不能证实被告的主张。对被告提供的其他证据真实性无异议，由法院审查后依法确认。通过以上原被告诉辩陈述及举证、质证，本院经审查认定事实如下：被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年住宅楼首先获批，在2008年住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑号楼的商品房预售许可证。2006年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑房屋一套，建筑面积共133.21平方米，总价为468899元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告通知原告上房，后原告办理了上房手续。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑X1、X4、X6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。2011年7月25日，被告向原告出具了金额为461261元的销售不动产统一发票。2011年8月2日，原告办理了位于徐州市二环西路荣景盛苑X1幢3单元601室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为131.04平方米。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。庭审中，被告荣盛徐州公司主张：“被告曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，被告按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求被告公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取被告的材料。2010年12月7日各种材料准备齐全，被告第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”；“按照合同约定只是具备装表的条件，没有承诺为每户业主安装暖气计量表，只有X1、X4、X6号楼没有实现一户一表”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于原告主张的逾期办证违约金问题。通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告还主张政府延迟交付土地行为使得在合同约定办证期限内取得《交付使用通知书》成为客观不能，其结果必然拖延了被告办证时间。对此，本院认为，被告和相关政府部门之间存在土地使用权出让合同关系，而与原告之间存在商品房买卖合同关系，对于履行合同过程中出现的责任问题，应当按照各自签订的合同内容分别处理。故，被告关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综合案件事实，原告主张2008年9月29日至2011年6月30日的逾期办证违约金计算期间符合法律规定，本院予以采信。关于逾期办证违约金的计算标准问题，本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，对此应视为双方对逾期办证违约金没有约定。由于开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任；且原告也未举证证明其因被告的逾期办证行为所造成的损失数额。在此情况下，本院参照双方合同第九条关于逾期交房违约金的约定，以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。综上，本院确认原告李振平主张自2008年9月29日至2011年6月30日以461261元购房款为基数的逾期办证违约金按日万分之一的标准予以计算。二、关于原告主张的赔偿因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元问题。本院认为，综合本案所涉商品房买卖合同附件中的“房屋平面图”分析，该图既没有比例尺、亦无方向坐标，实际上应属于示意图性质，故不能据此认定被告交付的房屋不符合合同约定。对于原告的该项诉请，本院不予支持。三、关于原告主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告双方对《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定的“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理”存在理解上的分析，在此情况下应首先遵循合同的文义解释规则。“分户控制、一户一表”只是处于“可实现”情形，这种可实现的情形仅是一种条件，而非现实状态。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司支付原告李振平逾期办证违约金（以461261元为基数，自2008年9月29日至2011年6月30日按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告李振平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由原告李振平负担990元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担1490元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 车 勤审 判 员 许春燕人民陪审员 李 丽二〇一七年六月三十日书 记 员 李欣睿 来源：