（2016）津0101民初3326号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-04
案件名称
天津开发区亚资物业管理有限公司与贾智、贾健楠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津开发区亚资物业管理有限公司,贾智,贾健楠,陈卫寅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初3326号原告：天津开发区亚资物业管理有限公司，住所天津开发区鹍鹏街21号2号楼2门301室。法定代表人：吴蕾，总经理。委托诉讼代理人：邓建国，男，该公司法务。委托诉讼代理人：刘维平，男，该公司法务。被告：贾智，男，1962年5月18日出生，汉族，住址天津市和平区。被告：贾健楠（被告贾智之女），女，1987年12月24日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：贾智，基本情况同上。被告：陈卫寅（被告贾智之妻），女，1962年2月7日出生，汉族，住址天津市南开区。委托诉讼代理人：贾智，基本情况同上。原告天津开发区亚资物业管理有限公司与被告贾智、贾健楠、陈卫寅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓建国，被告贾智，贾健楠、陈卫寅及其委托诉讼代理人贾智经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津开发区亚资物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付物业管理服务费36916.35元（从2011年4月起，计至2017年2月）及违约金3000元（从逾期付款之日按每日欠费总额千分之三的标准，从2011年4月1日计算至2017年2月28日）；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：三被告购得天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文名邸11-1-2401房屋，建筑面积为138.16平方米。三被告在接收该房屋时与原告签订了前期物业管理服务协议，合同约定原告向其提供物业管理服务，被告按建筑面积3.8元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，每月8日前交纳当月服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但三被告自2011年4月1日起，并未依约向原告交纳物业管理费，至2017年2月28日，三被告共欠物业费36916.35元，及违约金3000元。经原告多次对三被告书面及上门催交，均无果。三被告拒不交纳物业服务费的行为已经严重违反了双方签署的前期物业管理服务协议，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故起诉。被告贾智、贾健楠、陈卫寅辩称，原告未在合理期限内以任何形式向三被告催告交费，截止至2015年5月8日以前的物业费均已超过诉讼时效。原告物业服务意识非常差，经常与业主发生争执、卫生不到位、垃圾随便堆放、不交物业费不给刷卡，致使被告不能正常使用电梯，总体服务越来越差。故三被告不同意给付原告所诉全部物业费及违约金，只同意给付诉讼时效以内所欠物业费的50%。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2006年1月12日，原告与案外人本案所涉小区开发商天津市天创置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由案外人将犀地广场（一期）委托乙方进行前期物业管理服务，期限：自2006年1月15日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业综合服务费标准为4.2元/月/㎡。上述合同已经天津市国土资源与房地产管理局物业处备案。原被告于2010年2月10日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为3.8元/月/㎡，由被告于每月8日前交纳，并约定了物业管理服务内容和服务质量。本案所涉房屋坐落于天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文名邸11号楼2401室，其所有权人为三被告，设计用途为居住，建筑面积138.16㎡。前述合同及协议签订后，原告依约履行了物业服务义务，但三被告拖欠原告自2011年4月至2017年2月期间的物业管理服务费36916.49元（3.8元/月/㎡×138.16㎡×69个月+2.5元/月/㎡×138.16㎡×2个月=36916.49元）。另本院庭后调查核实，天津市和平区房地产管理局于2017年1月5日-2月14日期间向原告下达过四份整改告知书，该四份告知书内容分别为，本案所涉小区存在“未按前期物业合同履行职责”、“梯控卡存在与物业费挂钩的不规范行为”、“未能配合业主委员会选聘新物业相关工作”、“公司未按时对小区4、5、10、11号楼13部电梯进行年检工作”等服务不规范行为。本院认为，原告与案外人签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及原被告签订的《前期物业管理服务协议》均是签订双方的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。该前期物业服务合同对该小区全体业主具有约束力，该协议对原被告亦具有约束力。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同和协议的约束，承担给付原告物业综合服务费的责任。被告提出原告主张超过了诉讼时效，原告对此并未提交合法有效的证据证实就该期间的物业管理服务费在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中断的情形，因此本院对被告提出的原告主张的上述期间内的物业管理服务费超过诉讼时效的情节予以认定，本院对原告主张的上述期间内的物业管理服务费不予支持。另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，且本案被告及原告起诉的诸案中同一小区的被诉业主，均对其物业服务是否达到合同约定标准提出质疑，部分被诉业主所提交证据也可以证实原告在物业服务过程中确实存在服务不到位的情形，原告亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，且相关部门亦因在检查中发现本案所涉小区存在物业服务不规范行为并向原告下达整改告知书，故原告对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向被告收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，被告欠交的未超过诉讼时效部分的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付原告8568.71元作为了结为宜。因原告服务有不到位的情况，故原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贾智、贾健楠、陈卫寅于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津开发区亚资物业管理有限公司2015年2月至2017年2月期间的物业管理服务费8568.71元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，由被告天津开发区亚资物业管理有限公司负担374元，被告贾智、贾健楠、陈卫寅共同负担25元（于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 侯振华二〇一七年六月三十日书记员 田文静本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 百度搜索“”