（2017）京04执异55号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-07-11

案件名称

北京昭阳信邦投资有限公司等其他民事一案执行裁定书

法院

北京市第四中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

北京昭阳信邦投资有限公司,山东振鹏置业有限公司,焦来贵,王协俊

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

北京市第四中级人民法院执行裁定书（2017）京04执异55号案外人：曲美玉，男，1954年1月14日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：徐翔，山东潍青律师事务所律师。申请执行人：北京昭阳信邦投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼7677房间。法定代表人：刘海涛，总经理。委托诉讼代理人：李亚斌，北京昭阳信邦投资有限公司员工。委托诉讼代理人：王振兴，北京昭阳信邦投资有限公司员工。被执行人：山东振鹏置业有限公司，住所地青州市驼山中路2078号。法定代表人：焦来贵，总经理。被执行人：焦来贵，男，1964年12月16日出生，汉族，山东振鹏置业有限公司总经理，住山东省青州市。以上二被告之共同委托诉讼代理人：钟世成，山东振鹏置业有限公司员工。被执行人：王协俊，女，1969年12月3日出生，汉族，山东振鹏置业有限公司副总经理，住山东省青州市。委托诉讼代理人：商贵成，山东振鹏置业有限公司员工。在本院执行北京昭阳信邦投资有限公司（以下简称昭阳��司）与山东振鹏置业有限公司（以下简称振鹏公司）、焦来贵、王协俊金融借款合同纠纷一案中，异议人曲美玉对本院作出的查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。曲美玉称，2015年1月27日，法院依昭阳公司申请查封了山东省潍坊青州市××小区159套房屋，其中包括曲美玉居住的×号楼×单元×室（以下简称涉案房屋）。曲美玉在2015年从振鹏公司处购买了涉案房屋，已交付全部购房款，取得房屋钥匙，且实际入住，只是由于振鹏公司的原因无法办理房屋登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此提出异议，请求法院解除对上述房屋的查封,中止执行。昭阳公司称，我公司依法享有的抵押权已办理合法登记手续，并经过法院判决的确认。曲美玉并未实际办理房屋产权登记，未获得相应的房屋所有权，其与振鹏公司之间只是债权关系，而债权无法对抗抵押物权。振鹏公司称，曲美玉提出的购房事实存在，确实已交付全部房款，并实际入住。昭阳公司享有抵押权并已办理登记手续也是事实。经审理查明，2015年5月27日，振鹏公司与曲美玉签订《××小区房号预约协议》，约定曲美玉购买振鹏公司开发的涉案房屋。此后，曲美玉支付了全部购房款，并实际入住至今。振鹏公司于2017年6月8日向本院提交情况说明，确认涉案房屋系该公司于2012年12月16日顶工程款××转给曲美玉，2015年5月27日补办的手续。曲美玉本人于2017年6月8日向本院提交情况说明，称其是在2012年12月16��通过开发商向××买的房子，××买的房子是顶开发商欠的工程款。后其在履行完交款义务以后，与开发商于2015年5月27日补办了手续，签订了合同，且其名下只有涉案房屋这一套商品住房，别无其他住房。同时保证以上内容真实有效，如有虚假，愿承担法律责任。振鹏公司提供的《青州市人民政府办公室文件批办单》、《青州市基础设施建设投资管理中心文件》（青基建投请（2012）20号）证实，涉案房屋最初由山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司开发建设，后该公司资质被注销，经报请相关政府部门批准，涉案房屋所属土地使用权变更至振鹏公司名下。自2013年开始转由振鹏公司开发建设。房屋出售时，缺乏预售许可证等合法手续，后又因土地抵押给昭阳公司，故一直无法办理房屋产权证。2015年2月13日，本院依昭阳公司申请，出具（2015��四中民（商）保字第68号民事裁定书，裁定冻结被申请人振鹏公司、焦来贵、王协俊银行存款人民币6000万元整或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年3月3日，本院分别向山东省青州市房屋管理局、山东省青州市国土资源局发出协助执行通知书，查封振鹏公司名下房产，坐落位置：××小区×号楼30户；×号楼50户；×号楼40户；×号楼50户。同时查封振鹏公司名下土地使用权（土地使用权证号：青国用（2013）第02352号）。2015年12月14日，本院就昭阳公司与振鹏公司、焦来贵、王协俊金融借款合同纠纷一案作出一审判决，查明昭阳公司与振鹏公司就位于人民办事中心西北侧、驼山路以西的土地（青国用（2013）第02352号）办理了抵押登记手续，取得了青他项（2013）第00207号土地他项权利证明书，据此判定昭阳公司有权以青他项（2013）第00207号土地��项权利证明书登记的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款在四千三百万元本金及相应的利息、逾期利息及财产保全担保费三十万元范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。本院认为，首先，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外;第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订��法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，对于未办理房屋过户登记的买受人，其提起执行异议以排除执行的前提必须是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合本案，根据查明事实，本院于2015年2月13日，裁定冻结被申请人振鹏公司、焦来贵、王协俊银行存款人民币6000万元整或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产；随后于2015年3月3日，本院分别向山东省青州市房屋管理局、山东省青州市国土资源局发出协助执行通知书，查封振鹏公司名下包括涉案房屋在内的房产及相应土地使用权。在此之后，曲美玉才与振鹏公司就涉案房屋签订了《××小区房号预约协议》，不符合法律所规定的提起执行异议以排除执行的法定前提条件，故曲美玉作为不动产买受人，其对涉案房屋享有的权益无法优先于昭阳公司的权利，亦不能够排除法院对涉案房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人曲美玉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审　判　长　　融　鹏审　判　员　　温志军人民陪审员　　刁全贵二〇一七年六月三十日书　记　员　　刘　爽更多数据：