（2017）津0101民初3315号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-28
案件名称
天津开发区亚资物业管理有限公司与刘少军、刘雨晴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津开发区亚资物业管理有限公司,刘少军,刘雨晴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初3315号原告：天津开发区亚资物业管理有限公司，住所天津开发区鵾鹏街21号2号楼2门301室。法定代表人：吴蕾，总经理。委托诉讼代理人：刘维平，男，该公司法务。委托诉讼代理人：邓建国，男，该公司法务。被告：刘少军，男,1969年7月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张某，女，1977年8月20日出生，汉族，被告刘少军之妻，住同上。被告：刘雨晴，女，1999年12月7日出生，汉族，住同上。法定代理人：张某，女，1977年8月20日出生，汉族，被告刘雨晴之母，住同上。原告天津开发区亚资物业管理有限公司与被告刘少军、被告刘雨晴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘维平、邓建国，被告刘少军委托诉讼代理人、被告刘雨晴法定代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津开发区亚资物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2015年8月1日至2017年5月18日期间物业管理服务费7641.46元，并给付2015年8月1日至2017年2月28日期间产生的违约金4000.59元，共计11642.05元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：二被告系本案所涉小区业主，原告依约为本案所涉小区提供物业服务，但二被告并未依约给付原告物业管理服务费，原告多次催要无果，故起诉至法院。刘少军、刘雨晴共同辩称，不同意原告的诉讼请求，只同意给付原告4200元物业费，不同意给付违约金。二被告认为原告的服务不到位，二被告在入住的时候签订合同的相对方是原告，而实际在小区进行物业服务的是银典物业公司，小区内的标识也都是银典物业公司，依据天津市物业管理条例，物业公司不能将全部物业服务委托给其他公司，而原告将全部物业服务委托给了银典物业公司，原告没有按照天津市物业管理条例规定。原告没有履行好电梯的管理、维护和养护的义务，小区电梯总出现故障，而且存在电梯冒顶然后坠落的情况。原告没有按照前期物业管理服务合同约定每半年公布物业费收支的管理情况，原告从未履行公示义务。原告没有公布过专项基金使用情况和公共区域收益的情况。本院认为，原告与案外人天津市天创置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及原被告签订的《前期物业管理服务协议》均是签订双方的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。该前期物业服务合同对该小区全体业主具有约束力，该协议对原被告亦具有约束力。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，二被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同和协议的约束，承担给付原告物业管理服务费的责任。依据本院庭后调查核实，天津市和平区房地产管理局于2017年1月5日-2月14日期间向原告下达过四份整改告知书，该四份告知书内容体现原告在为本案所涉小区提供物业服务期间确实存在物业服务不到位的情况。另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，且本案二被告及原告起诉的诸案中的被诉业主，均对其物业服务是否达到合同约定标准提出质疑，且部分被诉业主所提交证据也可以证实原告在物业服务过程中确实存在服务不到位的情形，原告亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，故原告对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向二被告收取物业管理服务费作为责任的承担方式。另在原告起诉同一小区其他业主欠缴物业管理服务费案件中，原告另一代理人当庭表示，自2017年1月1日期本案所涉小区物业费管理服务费标准下调至2.5元/月/平方米，故本案中二被告尚欠原告物业管理服务费应为7406.17元(3.2元/月/㎡×112.42㎡×17个月+2.5元/月/㎡×112.42㎡×4个月零18天=7406.17元)。综合考虑，二被告欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性给付原告5184.32元作为了结为宜。因原告服务有不到位的情况，故原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘少军、刘雨晴给付原告天津开发区亚资物业管理有限公司2015年8月1日至2017年5月18日期间物业管理服务费5184.32元；二、驳回原告天津开发区亚资物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由原告天津开发区亚资物业管理有限公司负担20元，剩余25元由二被告刘少军、刘雨晴共同负担。本判决为终审判决。代理审判员 贾 鑫二〇一七年六月三十日书 记 员 孙准旭本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：