（2017）吉02民终1538号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-18
案件名称
张荣波与张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张荣波,张桂英,徐美佳,徐美安,徐靖凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1538号上诉人（原审原告、反诉被告）：张荣波，男，汉族，1975年12月24日生，个体工商户，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：崔宏民，吉林市江城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜福华，吉林市江城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张桂英，女，汉族，1964年1月7日生，无职业，住吉林市龙潭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐美佳，女，汉族，1985年7月16日生，吉林市龙潭区龙东社区职员，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：张桂英（系徐美佳母亲），女，汉族，1964年1月7日生，无职业，住吉林市龙潭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐美安，女，汉族，2003年12月22日生，吉林市吉化第九中学学生，住吉林市龙潭区。法定代理人：张桂英（系徐美安母亲），女，汉族，1964年1月7日生，无职业，住吉林市龙潭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐靖凤，男，汉族，1936年6月7日生，无职业，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：毛振秋，吉林城威律师事务所律师。上诉人张荣波因与被上诉人张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张荣波及其委托诉讼代理人崔宏民、姜福华，被上诉人张桂英即徐美佳的委托诉讼代理人、徐美安的法定代理人、徐靖凤的委托诉讼代理人毛振秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张荣波上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求；将本案移送榆树市人民法院审理。事实和理由：1.本案是因不动产纠纷引起的诉讼，应该由榆树市人民法院专属管辖，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条有明确规定，专属管辖无须我方提出申请。2.一审判决认定双方应同时履行支付尾款及更名过户手续，双方均违约是错误的。按照合同约定必须先履行过户才能付清房款。对方未在约定的时间过户已经构成违约，我有权要求解除合同。3.2014年我与徐锐签订房屋买卖时，其告知我没有房屋产权证照，所以才约定了1年之后过户。而本案一审第二次调查时，对方才拿出一个四至、面积、建造时间对不上的其他房屋的房产证及没有任何档案和缴费凭证的土地使用权证。所以对本案的产权证书恳请法院调查核实。张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤辩称，1.张荣波提出管辖异议应该在一审时提出申请，并不是增加上诉请求。本案是房屋买卖合同纠纷，并不是房屋产权确权纠纷，应按照合同纠纷确定管辖，本案的被告在吉林市龙潭区居住，所以一审法院具有管辖权。2.本案合同真实有效，各方应履行各自的权利和义务。解除合同有两种情形：法定解除和约定解除，本案双方当事人从未约定解除。而法定解除应按照合同法第九十四条规定，从签订合同后，我方从没有表示要求解除合同，而且一直表示要求继续履行合同，所以张荣波要求解除合同的请求缺乏事实根据和法律依据。3.张荣波认为本案是附条件的合同，是主观错误。按照双方所定的合同，双方都应该在2015年5月1日前履行自己的义务、行使自己的权利。另外，本案双方是房屋买卖合同，按照市场习惯，没有先给更名然后再付款的，虽然现在已经付了25万元，但是我方已将房屋交付给张荣波占有使用了，剩余的款项按照房屋买卖交易习惯，应付款与更名同时进行。由于张荣波没有协助我方，所以无法办理过户。4.张荣波所说本案房屋产权证和土地使用证不真实没有根据。一审法院已经现场踏查，通过踏查确认了房屋的四至，双方当场签字予以确认，一审法院法官依照职权到黑林镇土地管理部门对土地使用证和产权证予以调查核实，确认的结果一审判决已经写的非常清楚。张荣波提出种种疑问，但未提供任何证据，其主张不能成立。我方认为一审判决查明事实清楚，适用法律准确，应当驳回上诉，维持原判。张荣波向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年3月23日其与徐锐签订的《房屋买卖协议》；2.张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤返还25万元房款并支付从2015年5月1日起到给付时为止的利息（以25万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤向一审法院反诉请求：确认徐锐与张荣波签订的房屋买卖协议有效，继续履行合同，同时要求张荣波支付利息。一审法院认定事实：2014年3月23日，徐锐（甲方）与张荣波（乙方）签订房屋买卖协议一份，双方约定，甲方将黑林子镇街里二层楼一栋，面积大约为460平方米的房屋卖给乙方，总房款为55万元，房屋更名费用由双方各负一半。乙方已付甲方房款25万元，剩余房款30万元于2015年5月1日前一次性付清，甲方必须在2015年5月1日前办完房屋过户手续（包括房照、土地使用证），否则乙方不付剩余房款30万元，如乙方违约将吉林至黑林子客运线路归甲方。经一审法院实地踏查及双方当事人确认，本案诉争房屋的私有房屋所有权证号为吉房权黑字第867号（栋号：17-1-1-867，用途：商用），四至为：东临王海丰家、西邻徐靖凤家、南临黑林河、北临舒榆公路（黑林大街），该房屋所处的土地为国有土地，其国有土地使用证的编号为榆国用（98）字第5170426号。双方自认张荣波已给付房款25万元，剩余房款30万元未给付。本案诉争房屋现由张荣波占有使用。徐靖凤与侯庆云为夫妻关系，徐锐系二人之子。徐锐与张桂英系夫妻关系，育有二女徐美佳、徐美安。侯庆云于2007年12月16日去世，徐锐于2014年5月30日去世。一审法院认为，一、关于合同效力问题。徐锐与张荣波签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规范，且双方均认可该合同效力，故一审法院对张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤的该项诉讼请求予以支持。二、关于双方当事人其他诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方约定，张荣波于2015年5月1日前一次性将剩余房款30万元向徐锐付清，徐锐在2015年5月1日前办完房屋过户手续，否则张荣波不付剩余房款。该约定能够确认双方对于给付剩余房款、办理过户手续应系同时履行，且该房屋一直由张荣波占有使用，从一审法院实地踏查及前往房产部门、土地部门核实调查的情况看，本案中诉争房屋的四至明确，产权证书、土地证书真实，房产部门、土地部门工作人员告知依法可以办理相应的变更登记手续，不存在合同目的不能实现的情形，故一审法院对于张荣波要求解除合同同时返还购房款的诉讼请求不予支持。因双方互负债务，且均未在合同约定的期限内履行，双方均应承担继续履行的违约责任。对于双方均要求对方支付利息的诉讼请求，因双方均存在违约行为，因此对于双方的该项诉讼请求一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。一审法院判决：一、徐锐与张荣波于2014年3月23日签订的房屋买卖协议有效；二、张荣波于本判决生效之日起十五日内一次性向张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤支付剩余购房款30万元，张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤于本判决生效之日起十五日内协助张荣波将私有房屋所有权证（证号为：吉房权黑字第867号）及土地使用权证（证号为：榆国用（98）字第5170426号）过户至张荣波名下，更名过户的费用由张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤及张荣波各承担一半；三、驳回张荣波的全部诉讼请求；四、驳回张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤的其他诉讼请求。案件受理费5150元，由张荣波负担；反诉案件受理费2900元，由张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤负担1450元，由张荣波负担1450元。二审审理期间，本院依据张荣波的申请，到榆树市不动产登记中心调取涉案房屋的土地档案材料，经不动产登记中心工作人员查找，未找到该档案材料。之后，张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤向本院出示了其自行向榆树市不动产登记中心调取的涉案房屋的土地档案。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：（一）《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。附条件的民事法律行为，是附有决定该行为效力发生或消灭条件的。民事法律行为生效，就发生效果意思所负载的权利义务关系。当民事法律行为的意思表示确定后，行为人的预期目的没有出现，这时法律行为生效可能会违背行为人的初衷。本案协议中约定“甲方（卖方）必须在2015年5月1日前办完房屋过户手续（包括房照、土地使用证），否则乙方（买房）不付剩余房款30万元”，买房不付剩余房款的必然结果是结束买卖合同，否则就形成了只付25万元就购买了涉案的房屋的结果，在所附条件没有按照约定实现，买方不再给付余款的后果只能是解除买卖合同，否则无法完成买卖行为，故可以认定本案双方当事人的约定实质为附解除买卖合同的条件，即逾期不办理更名过户手续的后果，只能是解除买卖合同。（二）《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案买方在卖方按照约定履行更名过户的义务逾期两个月以后才提起的本案诉讼，买方已经给过卖方合理期限，故买方张荣波请求解除买卖合同的诉讼请求符合该条的规定，本院应予支持。一审法院认定本案合同有效，却判决继续履行合同，如合同有效，卖方没有按期办理更名过户就已经违约，违约的后果是买方不再支付剩余的30万元房款给卖方。如果按照一审法院的观点，推导出买方只需要支付25万元购房款就购买价值55万元的房屋，故一审裁判观点错误。（三）根据房屋买卖协议第二条中“乙方剩余房款30万元于2015年5月1日前一次性付清，甲方必须在2015年5月1日前办完房屋过户手续（包括房照、土地使用证），否则乙方不付剩余房款30万元”的内容，应是卖方先在5月1日前办理完更名过户手续，然后，才是买方支付30万元。一审法院对合同约定的履行顺序认定错误。（四）关于张荣波在二审庭审中提出本案一审法院久拖不决的问题。经核实，本案一审立案时间为2015年7月20日，判决书落款时间为2017年1月7日，结案时间为2017年2月6日。双方当事人一审时申请庭外和解，起始时间为2015年9月4日，结束时间为2016年12月22日，该部分审限予以扣除。（五）关于张荣波主张的利息损失问题。因张荣波已经占有使用涉案房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动就当遵循自愿、公平、等价有偿原则。本案中，张荣波使用了涉案房屋，而张桂英方也占用了张荣波的购房款，故本院对张荣波利息损失的主张不予支持。综上所述，张荣波的上诉请求合理部分，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第633号民事判决；二、解除2014年3月23日张荣波与徐锐签订的房屋买卖协议；三、张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤于本判决生效后十五日内向张荣波返还购房款25万元。张荣波于本判决生效后十五日内向张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤返还坐落于黑林镇街道四组黑林大街南侧的涉案房屋。四、驳回张荣波的其他诉讼请求。五、驳回张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元（已由张荣波预付5150元，张桂英预付2900元），由张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤负担，于本判决生效后五日内向一审法院缴纳。二审案件受理费5800元（已由张荣波预付），由张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤负担，于本判决生效后五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 长 刘福祝代理审判员 关晶& # xB;代理审判员 张 蕾二〇一七年六月三十日代理书记员 卫 如 微信公众号“”