（2017）粤01民终6561号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2018-07-12

案件名称

姚松与广州市花都碧桂园物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终6561二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姚松,广州市石楼碧桂园物业发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终6561号上诉人(原审原告)姚松，户籍地址安徽省长丰县。委托诉讼代理人：丁海才，系广东禹优律师事务所律师。被上诉人(原审被告)广州市石楼碧桂园物业发展有限公司,住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，系该公司员工。上诉人姚松因与被告广州市石楼碧桂园物业发展有限公司（下简称石楼碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚松上诉请求：1、撤销一审判决，改判石某碧桂某公司向某松支付逾期办证违约金人民币482410元(从2015年4月15日计算至2015年10月25日，违约金以每日按该商品房总价款0.05％的标准支付违约金，即每日2539元的标准给付)。2、本案诉讼费用全部由石某碧桂某公司承担。上诉事实和理由：一审判决事实认定存在重大错误，以此为据作出的判决严重错误。具体事实和理由如下：一、《委托办理权属登记协议书》约定删除《商品房买卖合同》第22条明显属于免除石某碧桂某公司的重大责任的格式条款，应归于无效。《委托办理权属登记协议书》只是一份委托办理房地产权证的委托书，其中条款并未注明是《商品房买卖合同》的补充协议；既然《委托办理权属登记协议书》只是一份委托书，该协议书删除商品房买卖合同第21条、22条的规定显然是一种免除石某碧桂某公司重大的违约责任的格式条款，应依法归于无效。一审判决却只认为没有免除协助办证的基本合同义务，对其免除了石某碧桂某公司的逾期办证违约责任的格式条款避而不谈，并在并没有任何约定条款的情况下，擅自认定“《委托办理权属登记协议书》是《商品房买卖合同》的补充”，从而认为应以该协议书为准，这显然是没有任何合同依据的错误认定。二、逾期递件和逾期办证是两个完全不同的内容，一审判决却将二者的违约责任混为一谈，混淆视听，作出了错误认定。姚松在起诉时的诉讼请求是要求追究石某碧桂某公司的逾期办理房地产权证的违约责任而一审判决却避重就轻，偷梁换柱为逾期递件违约责任。而在历次开庭审理时，一审法官对此并未予以释明，石某碧桂某公司也从未在开庭审理过程中提出以上抗辩理由。该《委托办理权属登记协议书》只是约定了逾期递件及其违约责任，但并未就《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任重新规定，逾期递件责任��逾期办证责任显然是两个完全不同的含义，不然合同中也无需分别对此进行规定，而一审判决却在判决时将两者混为一谈，一审判决虽然在认定时确认了“双方关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额约定的变更确实一定程度减轻了被告合同责任”，本因因此认定该约定属于格式条款而归于无效，却仍然在一审判决第10页倒数第2行的所谓酌情认定石某碧桂某公司仅需要承担逾期递件责任，且仍然按照该协议书约定的逾期违约责任作出判决，按照逾期递交违约责任约定作出逾期办证违约责任的认定，二者约定内容完全不同，却将之等同处理，张冠李戴，其错误是显而易见的。既然逾期递件和逾期办证是两个不同的含义，该协议书对逾期办证违约责任进行删除应认定为格式条款而归于无效，关于逾期办证违约责任的约定就应以《商品房买卖合同》第22条延迟办理产权登记的违约责任条款为准。一审判决的错误是明显的，应予以纠正并依法改判。综上，姚松认为一审判决在错误认定事实的基础上，错误适用合同约定，作出了错误的判决，请求予以重新认定，撤销原判，支持姚松的全部诉讼请求。石某碧桂某公司答辩称同意原审判决。姚松向一审法院提出诉讼请求：1.判令石某碧桂某公司向某松支付逾期办证违约金人民币482410元（从2015年4月15日计算至2015年10月25日，违约金以每日按该商品房总价款0.05%的标准支付违约金，即每日2539元的标准给付）；2.判令石某碧桂某公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：石某碧桂某公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2013年3月14日，姚松（乙方）与石楼碧桂园公司（甲方）签订了编号为2013xxx64xxx的《广州市商品房买卖合同（预售）��，约定姚松购买石楼碧桂园公司出售的广东省广州市番禺区石楼镇石楼碧桂园xx街6号（1号楼）1803房（以下简称“涉案房屋”），该物业建筑面积为536.4518平方米，套内建筑面积447.5826平方米，总金额为5078873元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期楼：自本预售合同网上签订之日起支付全部房款的48.18%，金额2478873元。除首期款外，剩余房款金额2600000元须于2013年4月14日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中涉案合同第十三条约定：“……2.乙方委托甲方办理甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”其中涉案合同第二十一条约定：“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”其中第二十二条约定：“……2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……”其中涉案合同附件七第十四条约定：“甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘迟延办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及迟延办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录三）的约定履行。”其中涉案合同补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告等级证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定的房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金……”签订合同后，姚松按照约定于2013年12月5日前支付了��部房价款。后石某碧桂某公司于2014年6月25日向某松寄送《收楼通知书》，姚松于2014年7月1日办理收楼手续。现姚松以石某碧桂某公司于2015年10月26日才为姚松办妥房产证，违反了合同约定引发纠纷为由，诉至法院。一审诉讼中，姚松提交编号为2013xxx64xxx的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，以证明双方就房地产权证的办理进行了明确的合同约定。石某碧桂某公司对于合同的真实性无异议，但其认为石某碧桂某公司已按照合同约定履行义务，不存在违约行为，无需承担任何责任。姚松提交《收楼通知书》一份，以证明姚松已经按合同约定在石某碧桂某公司通知下如期收楼。石某碧桂某公司对此证据的真实性无异议，姚松在2014年7月1日收楼。姚松提交《广东省房地产权证》一份，以证明石某碧桂某公司于2015年10月26日才为姚松办妥房产证，违反了合同约定。石某碧桂某公司对此证据的真实性无异议，房产证上记载了核准日期是2015年10月21日。姚松提交《广东省地方税收通用发票》四份，以证明姚松已经按合同约定缴纳了全部房款。石某碧桂某公司对此证据予以确认。一审庭审中，石某碧桂某公司提交由广州农村商业银行出具的《还清证明》，以证明姚松是在2014年12月15日已经还清贷款本息，才向石某碧桂某公司提供所有办证手续的资料。姚松对此证据的关联性有异议，其认为房管局核准登记不以涉案房产是否办理按揭为前提。石楼碧桂园公司提交由广州市番禺区不动产登记中心出具的涉案房屋的递件时间证明，以证明石某碧桂某公司递件时间是2015年10月22日。姚松对此证据的关联性有异议，其认为合同中约定的是办证时间不是递件时间，石某碧桂某公司作为房��产商应对办理房产证的时间有预见。石某碧桂某公司提交《华南碧桂某通用统一收据》复印件一份，以证明姚松向石某碧桂某公司缴纳契税金额的时间是2014年11月25日，其中包括契税、房屋登记费、房地产权证印花税、他项权证印花税合共150564元。对此姚松认为，开票的时间并不能证明交款的时间，况且开票的时间距离计算逾期的时间还有很长的距离，缴交契税的时间不能构成石某碧桂某公司逾期办证的理由。后姚松向法庭确认该契税的缴纳时间确实是2014年11月25日，但为石某碧桂某公司迟延通知所造成的，本案逾期办证的责任应当由石某碧桂某公司全部承担。石某碧桂某公司提交《通知》一份，以证明2014年9月14日石某碧桂某公司通知姚松缴纳办理房产证需要的契税金额，姚松在收到通知后，于2014年11月25日前往石某碧桂某公司处缴纳契税、办证费、印花税、房屋登记费等其他证明。对此姚松不予确认，姚松认为该证据只有石某碧桂某公司一方的盖章。以上事实，有姚松、石楼碧桂园公司提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广东省地方税收通用发票》、《收楼通知书》、《广东省房地产权证》、《华南碧桂某通用统一收据》、《通知》、《还清证明》、递件时间证明以及一审法院庭审笔录等予以证实。一审法院认为：姚松（买方）与石楼碧桂园公司（卖方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。结合双方诉辩主张，本案姚松某甲石某碧桂某公司之间主要争议焦点在于石某碧桂某公司是否违反合同约��逾期办证。姚松主张涉案合同的附件七（《本合同补充协议》）及补充协议附录三对主合同关于办理房地产权证以及石某碧桂某公司违约办证的责任进行了删除修改，属于格式条款，减轻了石某碧桂某公司方的责任，且在签订合同的过程中未尽到提醒的义务，违反了合同法的相关规定，属于无效条款，应按照主合同的相关规定履行办证义务，石某碧桂某公司的行为属于迟延办证。对此石某碧桂某公司认为，在签订合同的过程中，姚松在整份合同签署了多个名字，包括了补充协议及附录各处都有签名，所以姚松应明确知悉合同的条款，不存在格式条款的问题。一审法院认为，双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》与附件系同日签订的，其《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条、附件七以及附录三《委托办理权属登记协议书》均对逾期��证问题作了约定。通过比对，可以看出，关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额的约定不一致，且《委托办理权属登记协议书》对提交资料的条件与责任的承担作出了更为详尽的约定，当中明确约定删除《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条的相关规定。上述合同附件七（《本合同补充协议》）及补充协议附录三的具体内容并未免除石某碧桂某公司协助姚松办证的基本合同义务，其体现的还是双方的意思表示，《委托办理权属登记协议书》是《商品房买卖合同》的补充，因此，当两者内容不一致时，应以《委托办理权属登记协议书》的内容为准，即石某碧桂某公司应在姚松具备约定的所有条件之日起270天内向房地产权登记机关递交权属登记资料。故姚松案中提出上述补充协议及附录的条款属于格式条款并免除一方的主要责任应当认定为无效的主张理由不能成立，一审法院不予支持。关于石某碧桂某公司是否违反约定未能在姚松具备约定的所有条件之日起的270天内递交权属登记资料。本案中，石某碧桂某公司举证证明姚松于2014年7月1日办理收楼手续，石某碧桂某公司于2014年9月14日寄送缴费通知书给姚松，姚松于2014年11月25日前往石某碧桂某公司处缴纳契税、办证费、印花税、房屋登记费等办证费用。姚松又于2015年1月9日向按揭银行领取还清贷款证明，并于同年2月初递交给石某碧桂某公司，故姚松具备所约定的递交权属登记资料的起算时间应为2015年2月。对此姚松不予确认，其认为姚松已于缴纳房价款的同时付清了全部费用，包括办证的费用，且姚松还清贷款证明不属于必须递交的权属登记资料，石某碧桂某公司不能以此作为迟延递交权属登记资料的理由。一审法院认为，涉案《补充协议》及附录��《委托办理权属登记协议书》对逾期办证问题作了约定，对向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额的约定作出更改，但并未免除石某碧桂某公司协助姚松办证的基本合同义务，包括履行告知姚松提交办证所需资料及缴纳相关款项费用的义务。根据涉案合同补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第二条的规定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告等级证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定的房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房��产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金……”由此可知，双方约定的递交产权登记资料具备之日应该同时具备三项条件，一是姚松缴纳房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项，二是姚松按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等），三是姚松办理收楼手续。本案中，石某碧桂某公司提交一份《通知》用以证明姚松于2014年7月1日办理收楼手续后，其于2014年9月14日寄送缴费通知书给姚松，要求姚松缴纳办证税费及提交相应资料，又提交一份《华南碧桂某通用统一收据》，用以证明姚松于2014年11月25日缴纳包括契税、房屋登记费、房地产权证印花税、他项权证印花税合共150564元，且有姚松某乙“已收到原件”的签名。对此一审法院认为，该《通知》石某碧桂某公司并未有提交相应寄送的凭证加以证明，且姚松对此亦不予认可，故石某碧桂某公司应承担不利的法律后果。虽姚松确认上述缴纳契税的时间为2014年11月25日，但石某碧桂某公司未能提供充分证明加以证明其已履行告知姚松提交办证所需资料及缴纳相关款项费用的义务而因姚松一方的原因导致迟延缴纳办证的税费，且双方关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额约定的变更确实一定程度减轻了石某碧桂某公司合同责任，故一审法院酌定石某碧桂某公司应于双方实际交付涉案房屋的2014年7月1日次日起一个月内履行270天内向房地产权登记机关递交权属登记资料的合同义务，即石某碧桂某公司从2014年8月1日至2015年10月21日（石某碧桂某公司递件时间为2015年10月22日）止按约定“270天内递件，逾期一天支付50元违约金”（即447天-270天=177天）向某松支付违约金8850元（50元/天*177天）。对姚松要求石某碧桂某公司支付逾期办证违约金8850元的部分一审法院予以支持；对其超出部分，一审法院不予支持并予以驳回。石某碧桂某公司主张涉案《还清证明》属于必须递交的权属登记资料，但在诉讼过程中石某碧桂某公司一直未能提供相关证据加以证明，姚松对此不予认可，故对于石某碧桂某公司的上述抗辩主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决如下：一、被告广州市石楼碧桂某物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚松支付逾期办证违约金8850元；二、驳回原告姚松的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元由姚松、广州市石楼碧桂某物业发展有限公司各负担一半。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1、姚松某甲石某碧桂某公司均没有提交新证据；2、姚松主张：《广州市商品房买卖合同》附件七的第十四条和《委托办理权属登记协议书》第二条第3款第2项无效，理由是属于免除石某碧桂某公司的重大责任格式条款；即使不能按上述合同第二十二条确定石某碧桂某公司延迟办理产权登记违约责任，鉴于《委托办理权属登记协议书》第二条第3款第2项约定的每日50元违约金过低，申请按上述合同约定的逾期付款及逾期交房的标准即每日按已支付房款万分之五来调整违约金。石某碧桂某公司表示不同意姚松的意见，双方已经达成一致意见对主合同二十一、二十二条内容的变更，姚松签字表示无异议，因此上述两条款并非格式条款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的��定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一、上述《广州市商品房买卖合同》附件七的第十四条和《委托办理权属登记协议书》第二条第3款第2项是否无效；二、每日50元的迟延办证违约金是否应予调高。关于上述《广州市商品房买卖合同》附件七的第十四条和《委托办理权属登记协议书》第二条第3款第2项是否无效的问题。姚松以上述条款属于免除石某碧桂某公司重大责任的格式条款为由主张上述条款无效，但上述明确约定石某碧桂某公司需在具备约定的所有条件之日起270天内向房地产权登记机关递交权属登记资料，即确定了石某碧桂某公司有递交权属登记资料的义务，鉴于正常情况下，递交的权属登记资料是办理房产证的较后的一道手续，如涉案房屋不具备办理房产证的条件的话，房地产权登记机关是不会收取办证资料，而事实上��石某碧桂某公司于2015年10月22日递交资料，姚松亦自认涉案房屋的房产证于同月26日已办妥，即递交资料至办妥房产证仅仅相距了4天，故姚松主张递件与办证是完全不同的内容显然与事实不符，本院不予支持。据此，上述条款并无免除石某碧桂某公司的责任，姚松的主张亦不成立，本院不予支持。关于迟延办证违约金每日50元是否应予调高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。本案中，姚松并无提供证据证明其因石某碧桂某公司迟延办证对其所造成的损失高于上述协议约定的每天50元，故其要求调高不符合上述法律的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人姚松的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不��，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8536元，由上诉人姚松负担。本判决为终审判决。审判长　　姚伟华审判员　　吴国庆审判员　　黄　嵩二〇一七年六月三十日书记员　　邹凌青关注微信公众号“”