（2017）豫01民终8693号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-10-16

案件名称

河南天宝莱迪商业管理有限公司、郑州市二七区蛋先生快餐店租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南天宝莱迪商业管理有限公司,郑州市二七区蛋先生快餐店

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8693号上诉人（原审被告）：河南天宝莱迪商业管理有限公司。法定代表人：康玉玲。委托诉讼代理人：张红瑞，河南鼎聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆振宇，男，汉族，1985年4月7日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑州市二七区蛋先生快餐店。经营者：孙鹏，男，1992年9月27日生，汉族。委托诉讼代理人：李军，河南旺斌律师事务所律师。上诉人河南天宝莱迪商业管理有限公司（以下简称天宝莱迪公司）因与被上诉人郑州市二七区蛋先生快餐店（以下简称蛋先生快餐）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人天宝莱迪公司的委托诉讼代理人张红瑞、陆振宇，被上诉人蛋先生快餐经营者孙鹏及委托诉讼代理人李军到庭参加询问。本案现已审理终结。河南天宝莱迪商业管理有限公司上诉请求：撤销一审法院（2017）豫0103民初3164号判决书第二项内容，改判为不予退还面啡面面馆租金及保证金。事实与理由：1、天宝莱迪公司与蛋先生快餐签订房屋租赁合同，约定天宝莱迪公司将位于郑州市二七区政通路66号院升龙国际B区的莱迪.PAPK购物中心的四层，编号4008、面积约为118.13平方米的商铺租赁给蛋先生快餐使用，租赁期限为三年，自2015年11月21日至2018年11月20日止。自双方签订合同后，该商铺一直由蛋先生快餐使用，并且一审法院也认定自房屋租赁合同签订后，蛋先生快餐进场装修，自2015年12月经营至2016年8月，在蛋先生快餐经营期间，其实际占有、经营涉案商铺，并获得该商铺的使用收益权。根据法律规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决天宝莱迪公司退还上诉全部租金，显然违背了法律的公平原则，在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到损害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益，具体到本案中，蛋先生快餐一直使用收益该商铺，而一审判决却对此事实予以不顾；2、一审法院在退还履约保证金部分还查明，蛋先生快餐也有违约情形，法院应当根据蛋先生快餐的违约情节适当的要求天宝莱迪公司退还履约保证金，而一审法院未能以查明的事实来作出公正的判决，要求天宝莱迪公司退还所有的履约保证金。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院作出公正判决，维护天宝莱迪公司的合法权益。蛋先生快餐店辩称，一审法院判决正确，请求驳回上诉请求。1、一审法院已经查明天宝莱迪公司在蛋先生快餐签订房屋租赁合同时并未取得消防许可证，其行为依据消防法和建设工程消防管理规定等已构成严重的违法行为，但是天宝莱迪公司无视法律的强制性规定，与蛋先生快餐签订上述合同，收取保证金和租金等一系列费用，并准许众多商户在无消防许可证情况下对于社会开放经营，其行为对商户造成的损失应承担责任。在蛋先生快餐签订合同后，试营业期间由于天宝莱迪公司不能有效的宣传，导致蛋先生快餐没有任何经营收入，基于天宝莱迪公司违法行为对蛋先生快餐造成的损失，应由天宝莱迪公司全部承担。2、租赁的目的是为了经营，天宝莱迪公司租赁行为是违法的，蛋先生快餐租赁的目的无法实现，在几个月租赁期间，蛋先生快餐的损失不仅有租金、雇工费、装修费、产品搁置造成的损失费及本人的误工损失，一审法院正是考虑到蛋先生快餐损失的严重程度才依法判决天宝莱迪公司支付所列的相关费用。针对上诉状中天宝莱迪公司称蛋先生快餐因签订房屋租赁合同而获得法外利益，该观点与事实不符，蛋先生快餐自签订租赁合同后仅在天宝莱迪公司通知下试营业两个多月，而蛋先生快餐为进驻商场对店铺进行装修所支出的费用与一审法院所酌定的费用相差甚大，该费用都是蛋先生快餐在履行合同中所产生的的损失，蛋先生快餐已经严格按照房屋租赁合同的要求完全履行义务，不存在违约行为，一审法院认定蛋先生快餐存在违约行为是因为在试营业期间，天宝莱迪公司由于消防不过关导致停业，所以蛋先生快餐未按天宝莱迪公司要求交纳管理费，这是天宝莱迪公司违约在先造成的，故一审法院判决正确，天宝莱迪公司应退还蛋先生快餐租金和履约保证金。郑州市二七区蛋先生快餐店向一审法院起诉请求：1、依法解除天宝莱迪公司、蛋先生快餐签订的《房屋租赁合同》；2、天宝莱迪公司退还租金30126元、履约保证金20084元、管理费10632元及利息（按同期银行贷款利率自2016年8月10日计算至天宝莱迪公司实际付款之日）；3、天宝莱迪公司赔偿蛋先生快餐装修等损失53406元及利息（按同期银行贷款利率自2015年12月5日计算至天宝莱迪公司实际付款之日）；4、本案诉讼费用由天宝莱迪公司承担。一审法院认定事实：1、天宝莱迪公司、蛋先生快餐所签《房屋租赁合同》（无签订时间）约定，1.1甲方（天宝莱迪公司）将位于郑州市二七区政通路66号院升龙国际B区的莱迪.PAPK购物中心的四层，编号4008租赁物面积为118.13平方米的租赁物出租给乙方（蛋先生快餐经营者孙鹏）；2.1租赁期限为3年，自2015年11月21日至2018年11月20日止；2.2……开业时间预定为2015年11月21，若开业时间延迟则上述时间可相应顺延。2.5.1乙方（蛋先生快餐）应于合同签订之日支付甲方（天宝莱迪公司）履约保证金20084元，合同终止无纠纷后无息退还……；5.1有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回该租赁物，并没收乙方履约保证金，同时乙方还应全额向甲方支付陆个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失：5.1.10……乙方未经甲方同意无故停业达5日以上，且经甲方沟通后拒不改正的，甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方。通知送达乙方之日起三日内本合同解除，乙方应在接到通知后五日内搬离租赁场所，交回租赁物并支付违约金等相关赔偿费用、租金及其他费用结算到租赁物交还甲方之日；2、蛋先生快餐于2015年8月10日向天宝莱迪公司支付履约保证金20084元，同日向天宝莱迪公司预付2016年租金30126元及2016年首次管理费10632元。3、蛋先生快餐于2015年11月5日与郑州小蚂蚁装饰工程设计有限公司签订装修合同其工程造价为36000元，约定工程承包方式为承包人包工、包部分材料，发包人提供其余部分材料的形式，装修期间为2015年11月9日至12月5日。蛋先生快餐共支出材料款16726元及装修款36000元；4、蛋先生快餐与2015年12月份装修完毕开始营业，2016年8月天宝莱迪公司商场举行活动，经营至11月份，后天宝莱迪公司通知蛋先生快餐续交管理费，蛋先生快餐未交并停止经营，12月底天宝莱迪公司向蛋先生快餐发解除合同的通知函，蛋先生快餐未再营业，现蛋先生快餐商铺尚保持原状；5、截止目前，天宝莱迪公司商场消防尚未取得消防检查合格证。一审法院认为，本案中，双方当事人签订《房屋租赁合同》后，蛋先生快餐预交租金，缴纳押金，进场装修并支付装修费，自2015年12月经营至2016年12月底，因其未缴纳管理费后停业，天宝莱迪公司向蛋先生快餐发出了解除合同通知函，后蛋先生快餐未再经营，天宝莱迪公司商场现仍未取得消防合格证，事实清楚。关于蛋先生快餐的诉讼请求：1、蛋先生快餐请求解除双方签订的合同，本案双方均认为应当解除合同，该院予以支持；2、蛋先生快餐请求判令天宝莱迪公司退还预交租金30126元，因商场尚未正式营业，该院对该请求予以支持，蛋先生快餐请求退还履约保证金20084元，本案双方当事人以在天宝莱迪公司运营的商场经营为目的签订合同，因双方均存在违约行为，且天宝莱迪公司未能取得消防合格证系根本性违约，故蛋先生快餐请求退还履约保证金，该院予以支持，蛋先生快餐请求判令天宝莱迪公司支付上述费用相应利息，没有事实及法律依据，该院不予支持，蛋先生快餐请求退还管理费10632元，该费用系蛋先生快餐实际经营期间产生的相应费用，天宝莱迪公司也履行了相应管理义务，该请求不予支持；3、蛋先生快餐请求判令天宝莱迪公司赔偿蛋先生快餐装修费53406元，该院查明蛋先生快餐支出装修费用为52726元，因天宝莱迪公司原因导致合同不能正常履行，天宝莱迪公司应承担蛋先生快餐装修损失，但其装修已实际使用，应有相应折旧，且蛋先生快餐在经营期间也有违约行为，该院酌定支持蛋先生快餐装修损失为18000元，蛋先生快餐请求判令天宝莱迪公司支付装修损失利息，没有事实及法律，该院不予支持。依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、解除郑州市二七区蛋先生快餐店经营者孙鹏与河南天宝莱迪商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、河南天宝莱迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还郑州市二七区蛋先生快餐店租金30126元、保证金20084元；三、河南天宝莱迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑州市二七区蛋先生快餐店装修损失18000元；四、驳回郑州市二七区蛋先生快餐店其他诉讼请求。案件受理费2624元，减半收取1312元，由河南天宝莱迪商业管理有限公司负担。二审中天宝莱迪公司提出新证据，蛋先生2016年5月20日至2016年11月10日电费凭证及其在网上有销售和评价记录截屏，证明蛋先生快餐在实际占有该商铺期间是获得收益的。郑州市二七区蛋先生快餐店辩称，真实性有异议，该用电表格是由天宝莱迪公司自行制作，没有蛋先生快餐对用电数额的签名；证明目的有异议，即使该用电度数和电费是真实的，但用电是为了装修和照明，该费用只能证明是蛋先生快餐的另一项损失而非收益，一审诉请中因其真实性无法确定且数额较小，故蛋先生快餐一审中没有对电费提出赔偿请求。电费表上显示均是装修电费，这是蛋先生快餐进驻商场时为装修发生的费用，正好证明蛋先生快餐履约行为；对第二份证据真实性有异议，该证据可以看出很多不是正常真实消费者发表的评论，是天宝莱迪公司因违法行为无法做推广时，蛋先生快餐采取的推广措施，但收效甚微。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同》后，旦先生快餐经营者孙鹏预交部分期间的租金、保证金，进场装修并支付装修费，之后天宝莱迪公司运营的商场未能取得消防合格证，在试营业后一直没有正式开业，合同无法正常履行，天宝莱迪公司与旦先生快餐孙鹏签订的《房屋租赁合同》应予解除，因天宝莱迪公司的原因导致合同不能正常履行，故一审法院对天宝莱迪公司退还租金、保证金及赔偿装修费并无不当。天宝莱迪公司上诉称蛋先生快餐孙鹏在一定时期对涉案商铺装修、占有、使用，应当承担租金等理由，因商场不能正式开业，直接影响着商户的经营收入，商场也明知这种状态对商户收益的影响，故而在租赁合同中明确约定租赁期限以开业时间起算，若开业时间延迟则租赁期限顺延。综上，天宝莱迪公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人河南天宝莱迪商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　杨玉梅审判员　　谢颂琳审判员　　田东兴二〇一七年六月三十日书记员　　李　丹 更多数据：