（2017）豫0103民初6124号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-15
案件名称
刘东方与河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘东方,河南台兴房产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初6124号原告：刘东方，男，1989年7月23日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔静，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路东。法定代表人：王超斌，总经理。委托诉讼代理人：李莉、女，公司员工。委托诉讼代理人：陈晓，女，公司员工。原告刘东方诉被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘东方的委托诉讼代理人孙碧琦，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李莉、陈晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东方向本院提出诉讼请求：1.判令河南台兴房产有限公司支付逾期办证违约金28239元（以房屋总价款515318元为基数，按照日万分之0.5的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告发放商品房权属证书之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月5日，原、被告签订编号为130××××0441的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××花园××楼××单元××层××号房屋；同时合同附件四第六条约定，被告应于2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，但被告未按合同约定为原告办理产权初始登记和房屋权属登记，故原告诉至本院。刘东方向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、销售不动产统一发票三份；3、中华人民共和国契税完税凭证一份；4、房屋专项维修基金缴存凭证一份。被告辩称：一、“产权初始登记”因政府不动产登记政策的改变而消失，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第1款该项义务的约定亦随之消失，被告对不办理“产权初始登记”无责。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害，二是社会异常事件，三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案不办理“产权初始登记”是因为政府不动产登记政策的改变而取消，导致被告不能履行《商品房买卖合同》附件四第六条第1款“产权初始登记”的合同约定义务，属于免责事由，被告不应因未办理“产权初始登记”承担违约责任。二、逾期办证是因买受人违约造成的。《京广花园》超过半数买受人不履行《商品房买卖合同》附件四第五条第1款买受人自行交存房屋专项维修资金的合同约定，导致郑州市房管局不予出具交存“房屋专项维修资金证明”，虽其他材料被告已准备完备，但因“房屋专项维修资金证明”为必备材料，而致使后续办证程序无法进行，故被告不应承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》附件四第五条第1款明确对首期房屋专项维修资金的交存约定：买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，买受人同意按第1款、买受人自行交存。买受人在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金专户。故依据合同约定，买受人应在房屋交付使用前交存房屋专项维修资金，但本案中《京广花园》已售房屋137户，其中仅有62户买受人交存了房屋专项维修资金，至今仍有75户买受人尚未交存房屋专项维修资金。因已售房屋买受人未全部交存房屋专项维修资金，导致郑州市房管局不予出具交存“房屋专项维修资金证明”。被告虽已准备完备的其他资料，但只因“房屋专项维修资金证明”是商品房办证必备文件，故导致后续程序无法办理。因此，延期办证并非被告的原因，而是因为超过半数的买受人违反合同约定不交存房屋专项维修资金导致被告无法办理产证登记，故被告不承担此违约责任。三、合同明确约定被告承担违约责任之前提是因被告的责任导致逾期办证，而本案并非被告的责任，故不应承担违约责任。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，即合同中已明确约定由于被告的责任导致逾期办证，被告才需承担相关不利后果。”但从导致本案逾期办证的因素看，一方面是因超过半数的买受人未交纳房屋专项维修资金，一方面是因政府不动产登记政策的改变而取消“产权初始登记”，而非被告的过错所导致，不应归责于被告。因此被告不应就上述事由导致的逾期办证行为支付违约金。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提供的证据有：京广花园销售统计表和业主已交维修基金名单。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。对被告提供的证据，原告对其证据的真实性均有异议，京广花园汇总表及业主已交维修基金名单均是被告公司单方制作，且不能证明其证明目的。根据合同约定，办理初始登记时间为2014年3月1日，初始登记取消时间为2016年8、9月份，初始登记取消不能避免其承担违约责任。被告提交的部分维修基金已交明细显示，原告已交存维修基金，同时合同23页第5条第1项也是被告所述的那一项内容，出卖人有代为交维修基金的义务。被告无法证明其办理完毕初始登记，被告未履行义务已构成违约。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据，被告无异议，本院均予以认定。被告提交的证据，根据双方合同约定，如买受人未交存维修基金，出卖人因办理房屋初始登记需要代买受人交存，故被告提交的证据不能证明其不构成违约的事实，本院不予认定。依照上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋。同时，该合同附件四约定买受人应在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修基金。买受人未及时交存维修基金，出卖人因办理房屋初始登记需要代买受人交存的，买受人应当按照同期银行定期存款利率向出卖人支付利息，出卖人应于2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且出卖人应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订当日，原告向被告支付预售购房款145318元，于2013年5月30日缴纳剩余房款360000元，加上于2013年2月27日缴纳的购房定金10000元，共计支付购房款515318元。并缴纳了契税及房屋专项维修资金，但被告未按合同约定的时间向房地产管理部门报送原告购买房屋权属初始登记或办理房产证的资料，导致原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷，故原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方在合同中约定被告应于2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，现因被告的原因导致涉案房屋至今未能办理权属登记手续，被告的行为构成违约，故原告要求被告以总房款515318元为基数，支付其自2014年3月1日至郑州市住房保障和房地产管理局受理房屋权属证登记资料之日止，按照日0.005%计算的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求超过该部分的请求，本院不予支持。被告辩称是因其他业主未缴纳维修基金及政府原因导致其未能按合同约定期限向郑州市住房保障和房地产管理局报送相应材料，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告刘东方支付逾期办证违约金（违约金以总房款515318元为基数，时间自2014年3月1日至郑州市住房保障和房地产管理局受理房屋权属证登记资料之日止，按照日0.005%计算）；二、驳回原告刘东方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取253元，由被告河南台兴房产有限公司负担（该费用原告刘东方已垫付，被告河南台兴房产有限公司应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告刘东方）。剩余253元，退回原告刘东方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员 王蕾二〇一七年六月三十日书记员 徐娜李梅 来源：