（2017）粤0605民初4522号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-02-12
案件名称
杨楚欣与温恩恒所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨楚欣,温恩恒,杨晓娟,黄细环
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4522号原告：杨楚欣，女，汉族，1991年11月1日出生，住辽宁省鞍山市铁东区，委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。被告：温恩恒，男，汉族，1957年2月22日出生，住广东省鹤山市，第三人：杨晓娟，女，汉族，1962年2月12日出生，住辽宁省鞍山市铁东区，委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。第三人：黄细环，女，汉族，1993年2月3日出生，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。原告杨楚欣与被告温恩恒、第三人杨晓娟、第三人黄细环所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，第三人黄细环对本案提出了独立的诉讼请求，本院予以接受并作合并审理，分别��2017年5月3日、6月26日适用简易程序对本案进行了两次庭审，原告及其委托诉讼代理人彭勇、被告温恩恒、第三人杨晓娟、第三人黄细环的委托诉讼代理人杨德明两次庭审均到庭参加了诉讼，原告的委托诉讼代理人梁颖欣到庭参加了第一次庭审程序。本案现已审理终结。原告杨楚欣向本院提出诉讼请求：1、位于广东省佛山市南海区桂城街道××西侧××街××房归原告所有；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告温恩恒与第三人杨晓娟二人是多年的男女朋友关系，没有办理结婚登记，第三人杨晓娟系原告母亲。1995年3月23日第三人杨晓娟为女儿即本案原告杨楚欣全额出资34万元购买位于南海区桂城街道××西侧××街××房，本想过户到原告名下，但由于当时原告不到三岁半，而同时第三人在鞍山已购买房产并已落户，而被告是广东户籍，为了帮原告办理户口方便，便将该房屋登记于被告名下，被告亦承诺保证该房屋是属于杨楚欣的个人财产与其无关，其是挂名持有。原告成年后，要求被告办理过户手续，但被告并没有予以配合协助办理。2017年1月14日，被告擅自以低价形式出售该房屋，与案外人黄细环签订了《房屋买卖协议书》，该房屋的出售事宜并没有取得原告的同意。原告知道该事情后，要求其解除合同，否则要求其返还所得的购房款。但协商未果，原告一再要求被告返还该房屋所得的房款，但被告并没有履行约定。其后于2017年2月17日，由于被告并未向原告返还售房款，与原告签订了《欠条》，被告确认欠原告南海区桂城街道××西侧××街××房款80万元，逾期不付的，将承担违约费用10万元。原告认为，该房屋是属于其个人财产，与被告没有任何关系，其只是挂名持有，其擅自出售严重损害了其财产权益。被告温恩恒答辩称：被告与原告母亲是生意合作伙伴，一起做生意，二十多年，95年由被告与杨晓娟各自出资购买503、504房，上述分别写杨晓娟和被告之名，503房2007年已变卖，款项由被告收取，现504房已变卖，且杨楚欣、杨晓娟已收取15万元，余下65万元购房款办好按揭后可转给杨晓娟、杨楚欣（银行卡已在杨手上）。被告与杨晓娟自购上述房屋后，被告均没有书面及口头将上述504房屋赠与给原告，因此，原告不是504房屋的所有人，作为原告主体不适格，请法院予以驳回。另，案涉的房屋属于被告所有。当年买房时，是被告出钱的，将钱给杨晓娟办理买房的手续，房子登记在被告的名下。因为被告与杨晓娟是二十几年的男女朋友关系及生意伙伴关系。因为与杨晓娟相当于家人的关系，卖房时被告告诉杨晓娟这个房子准备以85万卖了，问杨晓娟是否��意，杨晓娟表示同意，然后被告与杨晓娟一起去办理卖房手续。房子卖给第三人黄细环，被告与杨晓娟一起去协助黄细环办理银行贷款手续，杨晓娟也是同意房子卖给第三人黄细环办理银行贷款的。杨晓娟、被告及第三人黄细环已经去房管局部门办理了案涉房屋的过户手续，房管部门尚未发放房产证，原告与杨晓娟就提起了本案诉讼。房产过户手续已经全部办理完毕，但目前房管部门暂停发放房产证。被告认为，应该是房子涨价了，杨晓娟不愿意卖房，杨晓娟也曾这样向被告说过。第三人杨晓娟答辩称：第三人杨晓娟的意见与原告相同。第三人黄细环答辩称：1.案涉房屋依法应当属于温恩恒所有，原告诉称该房屋属其所有，温恩恒只是挂名的房屋所有权人，该说法没有法律依据：（1）案涉房屋的产权证、买卖协议、一手房发票、票据等证据均��示了所有权人是被告，不动产明确规定以登记为准，产权应属于温恩恒；（2）杨晓娟当年出资购买的是桂城街道南兴六路西侧十七街B25座503房，该房产已经被杨晓娟卖了，案涉房产与杨晓娟没有关系；（3）杨晓娟对温恩恒只享有债权，而非物权，其提供的欠条明确说明是欠款，是温恩恒欠其的卖房款。2017年3月27日温恩恒收取第三人黄细环第二期房款时，也将其中的15万元转给了原告，原告也对其事实行为认可，其与温恩恒实际是债权债务关系，而不是物权纠纷；（4）案涉房产交易过程中，原告及第三人杨晓娟都是参与其中，同意卖房的，一直要求收钱，从未主张过房屋的所有权。2、第三人黄细环认为原告在本案中只能向被告主张债权，要求房屋判归其所有，不应得到法院支持。案涉房屋已经由第三人黄细环善意购买并支付了相应价款，也办理了合法的交易手续��缴交了全部的税款，所以案涉房屋应当判给黄细环所有，由法院解封房屋，交付至黄细环名下。第三人黄细环对本案提出独立的诉讼请求：1、位于佛山市南海区桂城街道南兴六路西侧十七街区B25座504房（新地址为佛山市南海区桂城街道开佑六路27号504房）归第三人黄细环所有；2、被告温恩恒继续履行与第三人黄细环签订的《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房屋买卖合同》，将上述房地产过户变更登记到第三人黄细环名下；3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：2017年1月14日，第三人黄细环（买方）与被告温恩恒（卖方）、案外人佛山市南海区富泰源房地产中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖协议》一份，约定被告温恩恒将自己个人所有的位于佛山市南海区桂城街道南兴六路西侧十七街区B25座504房出售给第三人黄细环，协议对��三方的权利义务作出了详细的约定。协议签订当日，第三人黄细环按约定向被告温恩恒支付了50000元定金；后于2017年3月21日向被告温恩恒支付了第一期房款80000元，向经纪方支付了6000元中介费；于2017年3月27日向被告温恩恒支付了第二期房款70000元，向经纪方支付了4000元中介费；余额650000元房款第三人黄细环按约定向银行申请按揭贷款。至此，第三人黄细环已先行向被告温恩恒支付了400000元房款（其中的150000元已由被告转给本案原告收取），向经纪方支付了10000元中介费。2017年3月6日，银行向第三人黄细环出具了《同意购房抵押贷款通知书》。只要第三人黄细环办妥上述房地产交易过户手续并将房屋抵押给银行，即可将650000元贷款划入被告温恩恒指定的收款账户作为结清购房余款。此后，第三人黄细环与被告温恩恒于2017年3月27日按约定到房地产登记部门签订《广东��佛山市存量房买卖合同》，申请买卖过户递件手续，第三人黄细环缴交了过户交易的各种税款，补交了土地价款，完成了案涉二手房地产买卖的所有手续，并领取了政府部门出具的项目办理表回执，等待在政府部门承诺的办结日期内领取新的不动产权证。当日，买卖双方亦办理了案涉房地产的交接手续。而后，本案原告于2017年4月1日对被告温恩恒提起诉讼，要求法院将上述房地产判归其所有，并向法院申请财产保全，至此第三人黄细环的权益受到侵害，无法再办理案涉房地产过户变更登记手续。第三人黄细环认为，第三人黄细环与被告温恩恒签订的《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房买卖合同》合法有效、依法受法律保护。《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，本案中案涉房地产登记的所有权人是被告温恩恒，因此被告温恩恒依法有出卖案涉房地产给第三人黄细环的权利。而第三人黄细环作为善意的买受人，按市场价买入案涉房地产，已支付了40万元房款并即将可支付全部购房款，且买卖双方已办理了房地产交接手续，同时第三人黄细环已支付完过户交易的各种税款，补交了土地价款，完成了案涉二手房地产买卖的所有手续，并领取了政府部门出具的项目办理表回执。因此，第三人黄细环对案涉房地产于法于理应当取得所有权，原告主张判归其所有，没有事实和法律依据。原告对被告温恩恒享有的只是债权而不是物权。综上，因本案的处理与第三人黄细环具有法律上的利害关系，案涉房地产依法应判归第三人黄细环所有，并应由被告继续履行合同，直至案涉房地产过户变更登记到第三人黄细环名下为止。��时为节省司法诉讼资源，法院对第三人黄细环的合理诉求理应一并作出处理。针对第三人黄细环的诉讼请求，原告答辩称：1.房屋产权应确认之后才能确定被告是否有权继续履行合同，如果房屋产权归原告所有，被告没有权利履行买卖合同；2.如果被告没有权利履行买卖合同，其第三人黄细环应另案起诉被告温恩恒承担违约责任；3.从本案的事实和证据来看，该房屋的产权应归原告所有，因为其一是原告母亲全额出资购买，被告只是挂名登记而已，其二该房屋所有装修款项也均是原告母亲全额承担，与被告没有任何关系，其三被告在与第三人黄细环签订房屋买卖合同之后也承诺将所有的卖房款项扣除5万元的辛苦费后均归原告所有，其四被告在本案发生之间也曾书面承诺其名下所有财产均归原告所有。所以，该房屋产权应属于原告所有，被告无权处分。因此，请求驳回第三人黄细环独立的诉讼请求。针对第三人黄细环的诉讼请求，被告温恩恒答辩称：被告温恩恒同意黄细环的诉讼请求。针对第三人黄细环的诉讼请求，第三人杨晓娟答辩称：不同意被告与第三人黄细环继续履行合同，请求依法驳回其诉请，理由与原告的意见一致。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《房屋买卖协议》，被告温恩恒确认属于其向第三人杨晓娟提供，本院对该事实予以确认。证人冯某、吴某1、吴某2的证言可以作为认定本案事实的参考依据。本院综合采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：1995年3月23日，被告温恩恒与案外人关柣辉签订《购房协议书》，温恩恒以总金额340000元的价格向案外人关柣辉购买案涉桂城南兴六路十七街西侧B25座504房（现地址为佛山市南海区桂城街道天佑六路27号504房）。同日案外人关柣辉、梁以敏出具《收条》确认：收到温恩恒、杨晓娟购房款支票贰张ON：00880375壹拾柒万元N0：00412915贰拾贰万元现金玖万元正，共金额肆拾捌万元正。此款系购桂城南兴六路十七街西侧B25座503、504房房款。上述504房于1995年4月10日登记于被告温恩恒名下。2001年6月28日，温恩恒出具字据一张：温恩恒名下的财产归他的女儿杨楚欣所有。2017年1月14日，被告温恩恒与第三人黄细环签订《房屋买卖协议》确定被告以1050000元的价格将案涉的504房卖给第三人黄细环。2017年3月27日，被告温恩恒与第三人黄细环签订《广东省佛山市存量房屋买卖合同》确定被告以880000元的价格将案涉的504房卖给第三人黄细环，被告与第三人黄细环应于2017年3月27日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。案外人向被告温恩恒支付了除贷款外的房屋价款。诉讼中，被告温恩恒确认其向第三人杨晓娟提供房价为850000元的房屋买卖合同，但该合同并非被告与第三人黄细环所签。2017年2月17日，被告温恩恒出具《欠条》：温恩恒欠杨楚欣南海市桂城南兴六路西侧十七街B25座504房款800000元。此还款结束，此条作废，否则将承担法律责任，赔偿违约费100000元。同年3月27日，原告出具《收据》确认收到被告温恩恒款项150000元。证人冯某证言：杨晓娟与冯某的老板是一起做钢材生意的，杨晓娟的货放在冯某那里，杨晓娟要买房要求冯某开支票给她。支票是冯某送到桂城街道南兴六路十七街楼下的给杨晓娟的。具体支票的数额和送支票的时间，冯某��经不记得了。老板说杨晓娟和温恩恒是夫妻关系。证人吴某1证言：吴某1是帮案涉的503、504号房做家庭装修的。当时房屋采购材料的钱和装修的钱都是杨晓娟给吴某1的。证人吴某2证言：杨晓娟和温恩恒都是吴某2的朋友，彼此之间有生意往来，杨晓娟和温恩恒都是一起过来的，杨晓娟说有货，吴某2有需要的时候就会买，至于杨晓娟和温恩恒之间是怎么约定的，吴某2不清楚。货是杨晓娟发的，钱也是杨晓娟收的。在1995年3月，吴某2给过两张货款的支票给杨晓娟。诉讼中，被告温恩恒称，503、504两套房是一起买的，两套房的购房款是我将20万元港币与9万元长城卡给杨晓娟，22万元支票是我与杨晓娟合作的货款，还有10万元是杨晓娟存折里取的，有7万元向证人冯某的老板借的。购房当时，我与杨晓娟的钱不分彼此。2001年6月28日，我出具字��名下财产归原告是有个前提的，前提是我视同原告为我的女儿，我死后财产归原告；若原告不认同我作为父亲的身份，该字条的意思表示不成立。2017年2月17日，我出具欠原告房款的欠条时是我与杨晓娟在车上，杨晓娟写好了该欠条，让我签名，我没有仔细看就签了，因为作为家人，所以我没有想这么多，女儿把钱存起来，也说会负责给我养老。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。若事实权利人与登记权利人不一致的或双方发生争议的，可通过行政、司法等救济途径，以确定实际权利归属。本案中，案涉504房的登记权属人是被告温恩恒。原告主张案涉房屋是原告的母亲杨晓娟为原告出资，借用被告温恩恒的名义购买并登记在被告温恩恒名下的，但原告提供的证据无论是书面证据或是证人证言均不能反映杨晓娟借用被告温恩恒的名义购买并登记在被告温恩恒名下的约定。原告提供的收条反映的是“收到温恩恒、杨晓娟购房款支票”，而非仅是杨晓娟的购房款，温恩恒称其与杨晓娟是男女朋友及生意伙伴关系，温恩恒介绍朋友予杨晓娟；而证人证言也不能证明温恩恒与杨晓娟是否存在合作等关系，更不能证明证人出具的支票即为上述购房支票并且支票款仅属杨晓娟。另，503、504房最终是分别登记于温恩恒、杨晓娟各自名下，在此期间，双方也未有签订代持或挂名协议等。尽管杨晓娟提供的证人反映杨晓娟装修504房，但找人装修房子与房屋权属人并不具有必然的等同关系，并且是在温恩恒与杨晓娟存在恋人关系的场合下，不能以杨晓娟找人装修房子即推定504房属杨晓娟所有。所以，温恩恒经依法登记成为504房屋���权属人，杨晓娟提供的证据效力均不及于温恩恒作为房屋经依法登记的效力，杨晓娟依法应承担不利的法律后果。而且，即使如杨晓娟所述购房款由其支付，但其选择将房屋权属登记于他人名下，由此而引致的风险其本应能预计，但杨晓娟放任风险的发生，其亦应自行承担后果。尽管2001年6月28日，温恩恒出具字据一张载明“温恩恒名下的财产归他的女儿杨楚欣所有”，但该字据从文义上无法反映案涉房产权属人即为原告。因此，该字据并非原告享有房屋所有权的凭证，仅具有赠与的属性。至2017年1月14日，被告温恩恒与第三人黄细环签订《房屋买卖协议》确定被告将该504房卖给第三人黄细环，在长达近16年的时间里，温恩恒并未将房产过户登记于杨楚欣名下，反而却将房产转卖于第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财��的权利转移之前可以撤销赠与”，被告温恩恒已以实际行动撤销了将房屋赠与杨楚欣的意思表示。而2017年2月17日，被告温恩恒出具《欠条》予杨楚欣确认欠款体现的为温恩恒与杨楚欣间的债权债务关系，杨楚欣基于该欠条享有的为对温恩恒的800000元的债权，而非案涉504房屋的物权，该欠条不能作为原告杨楚欣在本案主张房屋产权的凭证。如被告温恩恒所述，被告温恩恒与原告及第三人杨晓娟存在的亲密关系也表明不能仅从情理上直接推断被告温恩恒愿意付出房款即代表房屋真实权属为原告所有。但该欠条可作为将来处理原告与被告间债权债务的证据。尽管被告温恩恒与第三人黄细环房产的实际交易价格为1050000元，但不能从被告温恩恒与第三人黄细环隐瞒了房屋真实交易价格而直接推导出房屋属于原告杨楚欣所有的结论，即被告温恩恒与第三人黄细环关于房屋价格的约定不影响对原告杨楚欣是否享有房屋权属的认定。综合上述，也就是说，从法律角度上分析，原告的举证效力不及被告对房屋的登记占有效力强，而从情理方面，原告、被告与第三人杨晓娟存在的亲密关系也无法直接以被告出具的字条或欠条推导原告为案涉504房实际权属人。因此，原告主张案涉504房实为其所有，依据不够充分，本院无法采纳。对于第三人黄细环而言，第三人黄细环是直接与案涉504房法定登记权属人被告温恩恒签订房屋买卖合同，第三人黄细环以房屋的登记公示信息相信被告温恩恒对房产享有权属并有权利签订房屋买卖合同，没有证据显示第三人黄细环在对案涉房产权属的理解上是恶意的。现有证据无法显示第三人黄细环恶意串通被告温恩恒在明知房屋非被告温恩恒所有的情况下签订买卖合同，原告亦未就其已向第三人黄细环表明房屋真实权属人身份提供证据。第三人黄细环与被告温恩恒签订的《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。但因为目前案涉504房并非经法定登记于第三人黄细环名下，根据物权公示原则，不动产物权未经登记，不发生效力，第三人黄细环以独立请求权身份申请加入本案诉讼主张对房产的所有权，不能得到法律上的支持。案涉房产应经登记后才能归于第三人黄细环名下。第三人黄细环在本案中主张对房屋享有所有权，本院不予支持。第三人黄细环另主张被告温恩恒继续履行双方协议将504房过户变更登记至其名下，因鉴于目前案涉504房因本案被原告杨楚欣申请财产保全而查封，对于被法院查封的房产不符合办理过户变更登记的条件，因此，��告在本案中主张办理房产过户登记变更手续，本院不予支持。第三人黄细环应待本案判决生效、财产保全措施解除后，由第三人黄细环与被告温恩恒继续履行双方协议，办理过户变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告杨楚欣的诉讼请求。二、驳回第三人黄细环的诉讼请求。本案适用简易程序结案，原告杨楚欣已预交的案件受理费减半收取6150元、财产保全费4520元，合计10670元，由原告负担；第三人黄细环已预交的案件受理费减半收取7125元，由第三人黄细环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郭焕桃二〇一七年六月三十日书记员 郭明婷 搜索“”