（2016）粤0104民初39079号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-02-12
案件名称
广州明峰贸易有限公司与陈建年、康丽珊租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州明峰贸易有限公司,陈建年,康丽珊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初39079号原告：广州明峰贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山三路东平路2号三、四楼。法定代表人：李玉珍。委托代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈德君，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：陈建年（曾用名陈坚贞）、（兼被告康丽珊的委托代理人），男，1970年2月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区东平五马路**号***房。被告：康丽珊，女，1972年6月21日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区东平五马路**号***房。原告广州明峰贸易有限公司诉被告陈建年、康丽珊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张俊彦，被告陈建年（兼被告康丽珊的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付从2016年9月12日起算至2017年1月4日止逾期交还涉讼场地的占用费（按照每月48116元×150%标准计算，即每月72174元）；2、两被告共同向原告支付自2015年9月12日至2016年9月11日止的租金541064元及逾期缴纳前述租金的滞纳金（从2015年9月16日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照每月2%的标准计算至付清上述租金之日止，以每月欠付的租金为限）；3、没收被告缴纳的租赁保证金及水电周转金的总额131000元；4、两被告向原告支付从2016年7月15日起算至2017年1月4日止的电费38065.50元及水费951元及迟延支付前述水、电费的滞纳金（按欠付的水、电费总额39016.5元为基数，从2017年1月4日起算至实际支付之日止，按照每月2%的标准计算，以欠付的水电费本金为限）；5、两被告向原告赔偿广州市中山三路东平大马路2号楼梯北面1-4层房屋（垂直北侧楼房）及天台在合同终止后的闲置损失192464元（按照原租金的四个月的标准计算）；6、两被告承担原告聘请律师已支出的律师费10000元。事实与理由：2003年，原告与陈建年、康丽珊就广州市中山三路东平大马路2号楼梯北面1-4层（垂直北侧楼房）及天台成立不定期租赁关系。原告分别于2009年6月17日、2010年4月30日，与陈建年、康丽珊签署《房屋租赁合同书》、《补充协议书》，约定陈建年、康丽珊承租涉案房屋至2018年6月11日。从2012年开始，陈建年、康丽珊开始拖欠租金，2015年3月起，原告书面催收，2016年1月4日，陈建年、康丽珊签署《还款保证书》，归还部分租金及滞纳金。但被告拖欠2015年9月之后的所有租金至今，其行为已构成根本违约。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告在2016年9月至2016年11月间多次剪断用电，阻碍我方的生意。我方早就搬出涉案场地，但是原告一直在阻挠，不让搬走，我方实际在2016年11月2日搬出涉案场地，故不同意支付场地占用费。2、同意按照原告诉请的租金标准支付租金，但不同意支付滞纳金。3、不同意第3项诉请。4、同意按照原告诉请的数额支付水电费及水电费的滞纳金。5、不同意第5项诉讼请求。6、不同意支付律师费10000元。经审理查明，2009年6月17日，原告（甲方、出租方）与被告陈建年、康丽珊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，其中约定：甲方同意将座落在广州市中山三路东平大马路2号楼梯北面1-4层物业（垂直北侧楼房）及天台提供乙方使用，面积约400平方米，每月租金为30000元；租赁期限自2009年6月12日至2014年6月11日；乙方必须于每月15日前向甲方缴付当月租金；合同签订当日乙方向甲方交纳租赁保证金60000元、水电周转金25000元；合同期满，乙方如无违约，甲方应将租赁保证金、水电周转金在10天内无息返还乙方；乙方逾期交付租金及一切费用，每逾期一天，由甲方按月租金费用的5%收取滞纳金，欠租30天，甲方有权终止合同，收回场地，并有权处理屋内物品，有权报有关部门停止水电，没收租赁保证金、水电押金，追收欠款，并追究乙方的违约责任；租赁期届满，乙方逾期不交出承租房屋，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按占用期间月租金总额百分之五十收取违约金；等。2010年4月30日，原告（甲方）与被告陈建年、康丽珊（乙方）签订《补充协议书》，其中约定：本补充协议是2009年6月12日甲乙双方所签租赁合同的延伸和补充，续租期为四年（从2014年6月12日至2018年6月11日止），到期本协议自然终止，乙方撤离场地，场地交回甲方；从2010年5月开始，如累计三个月发生拖延缴纳租金和水电费用之事（以汇入甲方帐号为依据），为确保甲方利益不受侵害，甲方有权单方终止协议，本补充协议书无效，协议终止；从2014年6月12日起每月租金按2009年6月12日甲乙双方所签合同每年循环递增6%至2018年6月11日止；从2010年4月份开始乙方每月租金缴纳从原30000元增加到32000元给甲方；增加租赁押金30000元，水电押金10000元，共40000元，乙方从2010年4月开始每月交10000元至2010年7月份交齐，但押金不得作为租金扣减。如果乙方不交上述押金，该补充协议无效；等。2016年1月4日，原告向被告陈建年、康丽珊发出《律师函》，催促被告交纳2015年12月31日之前的租金459430元及累计滞纳金1116818元等。2016年1月22日，被告陈建年、康丽珊作出《还款保证书》，内容为：“本人陈建年、康丽珊……已经收到贵司委托北京市中伦文德（广州）律师事务所发出的律师函……现作如下还款保证：一、自2015年3月份暂计至2015年12月31日，本人确认拖欠累计滞纳金1116818元；2016年1月21日前，被告先归还65648元以抵消部分滞纳金，余款本人承诺于2016年1月31日前一次性归还上述所欠款项，逾期付款，贵司可以随时停水电并自行收回场地”。案件审理过程中，2016年11月5日原告与被告陈建年、康丽珊签订《调解协议书》。2016年11月16日，原告与被告陈建年到庭达成调解协议：内容为：“一、原告广州明峰贸易有限公司与被告陈建年、康丽珊分别于2009年6月17日、2010年4月13日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书》于2016年9月11日解除。二、被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆于2016年12月3日前将广州市中山三路东平大马路2号楼梯北面1-4层房屋（垂直北侧楼房）及天台、两处围闭长廊按现状腾空交付给原告；逾期腾空交付的，被告按照每日2406元的标准向原告支付场地占用费直至交付之日止。三、确认被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆已向原告缴纳租赁保证金及水电押金共131000元，原告于2017年5月30日前退还被告65000元，剩余66000元归原告所有。四、确认被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆拖欠原告租金、滞纳金、水电费、场地占用费及律师费等费用共850000元；被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆于2016年11月30日前向原告支付400000元；剩余的385000元（已抵扣本调解书第三条中的65000元）分六期支付，从2016年12月起至2017年4月，被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆应在每月20日前向原告支付50000元，2017年5月30日前被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆将剩余的135000元支付给原告。五、若被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆未按约向原告清偿上述款项，则被告陈建年、康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆应以未付款项的金额为基数，从拖欠之日起，按每月2%的标准计算利息，且同时按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按未付款项每日万分之一点七五的利率，另行支付迟延履行生效调解书期间的加倍债务利息，上述利息均计算至被告实际清偿上述款项之日止。六、原告广州明峰贸易有限公司放弃本案的其他诉讼请求。七、本案受理费减半收取6687元，由原告承担。”当日，被告陈建年承诺其可以代表被告康丽珊、广州市越秀区进豪潮州菜馆进行调解，但委托手续还未办好。2016年12月2日，被告陈建年、康丽珊共同表示：不同意调解。庭审中，原告表示：由于被告没有履行，故原告不同意按照该调解协议履行，除了确认合同解除时间的条款外，原告主张解除其他的条款，由法院依法处理；在本案起诉前，并无要求被告具体何时搬离涉案房屋。两被告表示：不同意按照调解协议履行，当时谈的条件是由陈建年的弟弟继续经营讼争场地；后来，原告与陈建年弟弟未谈妥；2016年11月5日的调解协议书上康丽珊的签名是陈建年代签的，当时康丽珊不在广州，但是她有授权陈建年签名，只是没有书面的授权书。原、被告共同确认：涉案房屋于2017年1月4日进行了交接。原告为了证明支出了1万元的律师费，向本院提供了1万元的律师费发票及《民事委托代理合同》。本院认为，本案在审理过程中，双方在调解过程中达成了调解协议，因该调解协议是双方为解决纠纷而在调解阶段的合意，以当事人行使处分权为基础，现原、被告双方均不同意按照之前达成的调解协议履行，故该调解协议不能约束双方当事人。原告与被告陈建年、康丽珊签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书》，出自双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。被告陈建年、康丽珊欠付租金，已属违约，应承担相应的违约责任。合同约定每逾期一天，由甲方按月租金费用的5%收取滞纳金，欠租30天，甲方有权终止合同，收回场地，没收租赁保证金、水电押金，故原告要求被告支付自2015年9月12日至2016年9月11日止的租金及逾期缴纳前述租金的滞纳金，本院予以支持。因滞纳金的标准过高，本院酌定为按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。因被告违约，导致合同解除，原告主张没收保证金及水电押金，符合合同约定，本院予以支持。因被告同意按照原告诉请的数额支付水电费及其滞纳金，本院予以照准。因本院已支持了原告没收保证金，原告再要求被告赔偿合同终止后房屋闲置的损失，没有依据，本院不予支持。因双方没有约定赔偿的损失包含律师费，律师费也并非可预见及一定会发生的损失，故原告要求被告赔偿律师费，本院也不予支持。关于占用费，被告并无证据证明在2017年1月4日前是因为原告原因而无法进行交接，故应支付相关的占用费。关于占用费的标准，原告在起诉之前没有要求过被告搬出，起诉之后，双方进行了协商，协商不成后，被告也于开庭当天同意搬出，被告并无占用涉案房屋的故意，原告不应在原租金标准的基础上浮50%加收，故占用费的标准仍应按照原租金48116元的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陈建年、康丽珊共同向原告广州明峰贸易有限公司支付从2016年9月12日起算至2017年1月4日止逾期交还涉讼场地的占用费（按照每月48116元的标准计算）；二、被告陈建年、康丽珊共同向原告广州明峰贸易有限公司支付从2015年9月12日至2016年9月11日止的租金541064元（其中从2015年9月12日至2015年10月11日止的租金为33572元、从2015年10月12日至2016年6月11日止的每月租金为45393元、从2016年6月12日至2016年9月11日止的每月租金为48116元）及逾期缴纳前述租金的滞纳金（从2015年9月16日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清上述租金之日止，以每月欠付的租金为限）；三、被告陈建年、康丽珊缴纳的租赁保证金及水电周转金共131000元，归原告广州明峰贸易有限公司所有；四、被告陈建年、康丽珊向原告广州明峰贸易有限公司支付从2016年7月15日起算至2017年1月4日止的电费38065.5元、水费951元及迟延支付前述水、电费的滞纳金（按欠付的水、电费总额39016.5元为基数，从2017年1月4日起算至实际支付之日止，按照每月2%的标准计算，以欠付的水电费本金为限）；五、驳回原告广州明峰贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费13374元，由原告广州明峰贸易有限公司负担2025元，被告陈建年、康丽珊负担11349元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长 周鸿明人民陪审员 杨 丹人民陪审员 黎冬梅二〇一七年六月三十日书 记 员 徐 娟