（2017）闽民申1136号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-14
案件名称
余瑞娟、嘉阳物业公司再审裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
余瑞娟,福州嘉阳物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)闽民申1136号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：余瑞娟，女，1953年12月11日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：郑孟聪，男，住福建省福州市。委托诉讼代理人：郑孟修，男，住福建省福州市。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区井大新村B区南座408单元。法定代表人：朱群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王素洁，女，该公司职工。委托诉讼代理人：林丽萍，女，该公司职工。再审申请人余瑞娟因与被申请人福州嘉阳物业管理有限公司(以下简称嘉阳公司)物业服务合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2015）榕民终字第4761号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终���。余瑞娟向本院申请再审称，（一）嘉阳公司与国邦公司签订的两份物业服务合同对讼争小区业主不产生约束力。1.在嘉阳公司进驻讼争小区前，业主已经与福州今典园公司签订《前期物业管理服务协议》，约定服务期限至2007年11月24日，该协议尚未履行完毕，国邦公司未经业主同意，擅自更换物业公司，且未按照《物业管理条例》规定的选聘程序，与嘉阳公司于2006年8月9日签订的《前期物业管理服务协议》当属无效合同。一、二审法院认定合同有效错误。2.没有证据证明嘉阳公司提供的2009年8月8日《泉塘新城(米罗时代)物业服务合同》系真实的。嘉阳公司提供的福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区2011年11月7日《证明》的签署时间在2009年8月8日所谓续签的物业合同的履行期限内，说明在社区出具《证明》前，并不存在续签物业服务合同的事实，否则嘉阳公司无需请求社区出具提供事实物业服务之证明。2009年8月8日物业服务合同系嘉阳公司为起诉业主而炮制的虚假合同。上述两份物业服务合同均对业主没有约束力，不应作为嘉阳公司主张物业费的依据。（二）嘉阳公司已多次起诉小区业主，并经法院审理判决，嘉阳公司与小区业主间的权利义务已经终止，其拒绝退出讼争小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，嘉阳公司无权以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业费。(三)嘉阳公司不仅参与国邦公司侵吞小区维修基金，擅自处分小区公共设施的使用权，隐瞒物业管理费用的收支账���，使用自制收据向业主收取物业费等，还因疏于履行管理服务职责，被主管部门给予红牌警告导致三级物业服务企业资质年检不合格，撤离小区时多处公共设施已损坏，严重侵害业主权益，无权要求业主支付物业费。综上，请求撤销一、二审判决，对本案进行再审，并判决驳回嘉阳公司的诉讼请求。嘉阳公司提交意见称，其与国邦公司签订的两份物业服务合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。嘉阳公司向讼争小区业主提供了相应的物业服务，业主应当依约支付物业费。物业服务合同到期后，讼争小区业主委员会尚未成立，嘉阳公司虽未续签合同，但仍继续为讼争小区提供物业服务，直至2015年7月合法退出小区。因此，嘉阳公司与业主存在事实上的物业服务关系。余瑞娟的再审申请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。本院认为，嘉阳公司与业主之间就物业费已经多次诉讼。对国邦公司与嘉阳公司于2006年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》以及2009年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，已经生效判决认定系双方真实意思表示，虽然国邦公司在选聘嘉阳公司的程序上存在瑕疵，但不属于违反法律强制性规定行为，前述物业管理服务合同合法有效，且对全体业主均具有约束力。因此，余瑞娟于本案中以相同理由提出两份物业服务合同无效，对业主不产生约束力的主张，本院不予支持。2009年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》于2012年8月8日期限届满，此后，因泉塘新城(米罗时代)小区始终未成立业主委员会，嘉阳公司继续为小区提供管理服务，业主也接受了嘉阳公司提供的服务，有关生效判决亦已认定嘉阳公司具备��级物业服务企业管理资质，双方形成事实上的物业服务合同关系，并判决支持了嘉阳公司提出的支付2012年8月8日后参照原合同约定标准的物业费请求。目前没有证据证明嘉阳公司三级物业服务企业资质已被撤销。因此，余瑞娟认为嘉阳公司无权以事实物业服务合同为由主张物业费，本院亦不予支持。至于余瑞娟提出嘉阳公司存在参与国邦公司侵吞维修基金、擅自处分小区公共设施的使用权、使用自制收据及疏于管理服务职责，侵害业主权益等问题，均不能作为其拒绝支付物业费的理由。况且，一、二审法院基于嘉阳公司提供的物业服务确有瑕疵，对其要求业主支付逾期支付物业费的违约金的诉讼请求未予以支持，已臻公平合理。综上所述，余瑞娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和��民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回余瑞娟的再审申请。审 判 长 黄卉靓审 判 员 陈 曦代理审判员 俞裕铨二〇一七年六月三十日法官 助理 朱 彤书 记 员 何必林 来源：百度搜索“”