（2017）京02民终3426号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-17
案件名称
北京我爱我家房地产经纪有限公司、李建华与侯洁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李建华,侯洁,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3426号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建华，女，1953年6月24日出生。委托诉讼代理人：南鹏（李建华之子）。委托诉讼代理人：李哲，北京远翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯洁，女，1983年6月22日出生。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：姜萍，女，该公司法务主管。上诉人李建华因与被上诉人侯洁及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初20788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李建华之委托诉讼代理人南鹏、李哲，被上诉人侯洁及其委托诉讼代理人高鹏，原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人姜萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除我与侯洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》以及我与侯洁、我爱我家公司签订的《补充协议》；2.侯洁向我支付违约金及赔偿损失共计67万元；3.侯洁负担本案诉讼费。事实和理由：侯洁于2016年9月27日通过购房资格核验，于合同签订之日后80日内未获得贷款批准且未自行筹集并支付购房款，其违约行为符合合同约定的我单方行使解除权的条件；在房屋买卖合同中，买房人的主要义务是支付房款，侯洁未按照合同约定支付房款，属于根本违约；一审法院认定我不能因此取得单方解除权，侯洁不付房款的行为不属于根本违约，认定事实和适用法律明显错误；侯洁的行为已经构成根本违约且给我造成了巨额损失，侯洁对我应予赔偿。综上，请求二审法院尊重合同自治原则和契约精神，依法改判。侯洁辩称：1.双方在买卖合同中就我的购房资格核验没有约定期限，就此和网签亦未设定违约解除的条款；2.签订合同时，各方均知我有工作居留证，可以购买房屋，但是在购房资格的实际核验过程中，相关部门还需要户口页，而我的户口处于迁移过程中，无法提供，这是中介公司解答不准确造成的，不是我主观恶意造成的；之后我在合同履行过程中通过了购房资格核验，双方就后续的贷款变全款支付也达成一致，但李建华不愿配合办理手续，所以导致交易没有完成，故我没有根本违约；3.李建华所引用的合同条款适用于已经在银行申请贷款未获通过的情形，本案双方仅进行到购房资格核验，还没有到网签和贷款申请，故李建华不能依据该条解除合同；4.双方和中介公司在商谈贷款变全款时没有超过合同签订之日起的120日，我虽然购房资格核验期限比较晚，但是可以在120日把合同履行完毕，是因为李建华不配合才没有履行完毕；综上，同意一审判决。我爱我家公司述称，遵从法院判决。李建华向一审法院起诉请求：1.判令解除我与侯洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》以及我与侯洁、我爱我家公司签订的《补充协议》；2.判令侯洁向我支付违约金及赔偿损失共计67万元。侯洁向一审法院反诉请求：1.判令李建华继续履行与我之间于2016年6月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《房屋买卖定金协议》，并将位于北京市丰台区×××2301号房屋（以下简称涉案房屋）的产权转移登记至我名下；2.判令李建华支付违约金47万元。一审法院认定事实：2016年6月23日，李建华（出售方/甲方）与侯洁（买受方/乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：由侯洁购买李建华名下的涉案房屋，房屋总价为235万元。乙方应于签订合同当日向甲方支付定金20万元，乙方选择商业贷款申办贷款，并约定：“第五条贷款的其他约定：（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第3种方式解决：3、本合同终止，甲方应返还乙方已付款，乙方按成交总价款的10%承担违约责任，在交易进程中已经发生的各项费用由乙方承担。……第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。……第十条违约条款：（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”同日，李建华与侯洁及我爱我家公司还另行签订了《补充协议》、《房屋买卖定金协议》及《装修款补充协议》等。上述合同签订后，侯洁向李建华支付了定金20万元。但由于侯洁的户籍原因，侯洁的购房资格未能及时通过审核。2016年9月22日，李建华向侯洁发出《合同解除通知书》，以侯洁一方至今未获批准贷款已经超过80日（《合同解除通知书》记载为至今未获批准贷款，此处一审查明有误），亦未自行筹集剩余房款支付给李建华为由，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2016年9月27日，侯洁通过购房资格核验。后因李建华与侯洁之间发生纠纷，故侯洁未申请办理相关贷款手续。一审法院认为，李建华与侯洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《房屋买卖定金协议》及《补充协议》等协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据双方房屋买卖合同第九条第（一）款约定：双方应当在合同签订之日起90内办理房屋权属转移登记。侯洁于2016年9月27日通过购房资格核验，因履行房屋买卖合同中各项义务均以侯洁取得购房资格核验为前提，侯洁取得该资格之日已经超过上述期限，故双方未能如期办理房屋权属转移登记，系侯洁原因所致，侯洁构成违约，但双方约定的上述条款并未约定此违约行为导致根本违约，李建华并不能因此取得单方解除权。双方房屋买卖合同第五条第（一）款及第十条第（四）款的约定，系针对侯洁贷款未被贷款机构批准的情形，现侯洁未曾申请贷款，故上述条款亦不适用侯洁的行为。故李建华以上述条款为据，要求解除合同及支付违约金，依据不足，法院不予支持。侯洁取得购房资格核验后，李建华在未取得单方解除权的情况下，即拒绝配合侯洁继续履行合同，亦有一定过错，应当承担一定责任。侯洁的违约行为给李建华造成一定损失，李建华要求侯洁赔偿经济损失，法院予以支持。赔偿数额由法院根据李建华的损失与侯洁的违约行为之间的关联程度及双方的过错程度等情况酌定。侯洁反诉要求李建华按照双方房屋买卖合同第十一条第二款约定支付违约金的请求，因李建华不构成根本违约，李建华的行为不符合该条约定，法院不予支持。鉴于双方的房屋买卖合同尚具履行条件，且侯洁表示愿意一次性支付剩余房款，法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、侯洁于判决书生效之日起十日内将剩余房款二百一十五万元支付李建华；二、李建华、侯洁于判决书生效之日起十日内将坐落于北京市丰台区×××2301号房屋的产权登记过户至侯洁名下；三、侯洁于判决书生效之日起十日内向李建华赔偿损失六万元；四、驳回李建华的其他诉讼请求；五、驳回侯洁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实，各方均未提出异议，本院予以确认。本院补充查明如下事实：2016年6月23日李建华、侯洁和北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订的《履约服务合同》第三条权利义务约定：2、因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款，在不影响甲方按约定时间取得购房款的情况下，甲方同意乙方变更为全款，全款支付需按行政管理机关要求进行资金监管或存管。2016年9月8日，李建华、侯洁曾在我爱我家公司工作人员在场的情况下，就合同履行事宜进行沟通。在李建华告知侯洁因贷款办理可能违约的情况下，侯洁提出可将房款支付方式由贷款变为全款，但需要办理全款公证以防止在不能办理网签的情况下李建华将涉案房屋另行出售，李建华同意侯洁全款支付，但不同意办理公证，双方未就房款支付方式变更达成一致意见。诉讼中，侯洁否认收到李建华于2016年9月22日发出的《合同解除通知书》，称其于2017年9月25日收到李建华以短信形式发出的解除合同的书面通知，并于2017年9月27日以短信形式告知李建华不同意解除合同，并请其协助办理购房相关手续；李建华短信回复称根据合同约定已经解除并告知已起诉。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点问题是李建华行使解除权是否有合同依据。李建华主张因侯洁在合同订立之日起90日内未获批准贷款，亦未自行筹集剩余房款，依据合同第十条第四款其享有解除权。首先，双方在房屋买卖合同中仅约定了侯洁采取贷款的方式支付房屋总价款以及申办贷款的金额，对侯洁应何时通过购房资格核验、何时进行网签、何时申办贷款，无明确约定。其次，根据双方提供的证据可知，侯洁系因户口迁移无法提供户口页，故于2016年9月27日才通过购房资格核验，以致未能进行办理网签、申请贷款以及房屋产权转移登记等接下来的房屋买卖流程，可见，本案并非因侯洁自身原因未获得贷款机构批准贷款，而是因其自身原因导致未能启动贷款申请而进入贷款审批程序。第三，作为李建华行使解除权依据的合同第十条第四款，适用于双方就买房人因自身原因未获得贷款机构贷款批准的情形下，在合同第五条贷款其他约定中选择第一种方式自行筹集房款或第二种方式继续选择向其他贷款机构申请贷款的情况，而本案双方选择的是第三种方式，故即使本案系因候洁自身原因未获得贷款机构批准贷款，李建华亦不能依据上述条款行使解除权。第四，关于逾期付款的违约责任，双方在合同中约定除不可抗力外，未按合同及补充协议约定时间付款超过10日的，李建华有权解除合同。本案中，双方在2016年6月23日签订合同，在合同中约定过户前两天，侯洁向李建华支付65万元，结合双方合同中有关最迟应于合同订立之日起90日内申请房屋权属转移的约定，即使侯洁应在合同订立之日起90日内支付全部购房款，李建华基于侯洁逾期付款的解除权亦应在合同订立之日起100天后方享有，但李建华在2016年9月22日即向候洁发出解除通知，而此时其基于侯洁逾期付款的解除权的条件尚未成就。综上分析，本案李建华行使解除权不符合合同约定，缺乏合同依据。一审法院根据双方买卖合同的履行情况以及现有的履行条件，判决李建华协助侯洁办理权属转移手续，将涉案房屋产权登记过户至侯洁名下，并无不当，本院予以维持。关于李建华主张的违约金和损失，均是以合同解除为前提，一审法院在未支持李建华解除合同的诉讼请求的前提下，对其有关损失的请求予以支持欠妥，但是侯洁对一审判决并未提出异议，本院亦不持异议。在合同继续履行的情况下，侯洁的违约行为应如何承担违约责任，双方可另行解决。综上所述，李建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由李建华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳代理审判员 王继玉代理审判员 杜传金二〇一七年六月三十日书 记 员 李 丽 来源：