（2017）京03民终5207号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-07-03

案件名称

张勇与侯小佳、福建金诚丰担保有限公司北京分公司、北京麦田房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张勇,侯小佳,北京麦田房产经纪有限公司,福建金诚丰担保有限公司北京分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5207号上诉人（原审被告、反诉原告）：张勇，男，1976年1月22日出生。委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯小佳，女，1981年2月10日出生。委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐斌（侯小佳之夫），1977年11月20日出生。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：常志远，男，1988年2月25日出生。原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，1989年5月13日出生。上诉人张勇因与被上诉人侯小佳、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月25日、2017年5月3日、2017年5月11日进行了询问，并于2017年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人张勇及其委托诉讼代理人孔小宁，被上诉人侯小佳及其委托诉讼代理人温雪生、吴徐斌，原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人常志远，原审第三人金诚丰公司之委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇的上诉请求为：1.请求撤销一审判决；2.依法改判驳回侯小佳的全部诉讼请求；3.依法改判支持张勇全部反诉请求；4.判令侯小佳承担本案全部诉讼费用。事实及理由：第一，本案中纠纷的产生原因是因张勇被要求签署借款合同等一系列违背其真实意思表示的文件，该等文件严重损害了张勇的利益。因张勇拒签上述文件，且侯小佳拒绝协商、决定起诉，才导致合同无法继续履行，张勇对此没有过错。第二，金诚丰公司不具备进行资金监管的相应资质，由其进行资金监管，违反了北京市对于资金监管的相关规定。一审法院未审查资金监管方式的合规性和合理性，仅依据张勇未签订资金监管协议就认定张勇违约，事实认定不清。第三，一审判决判令张勇支付违约金的相关违约金条款，是约定在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，但该合同并未规定《补充协议》是合同的组成部分，而《补充协议》也未约定未涉及的内容适用《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，因此，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中按房屋成交价的20%支付违约金这一条款，并不适用于《补充协议》中约定的各项义务。第四，一审判决支持侯小佳主张的违约金，没有事实依据，一审判决认定违约金金额明显过高，应当依法予以减少。第五，张勇就资金监管提出异议后，各方本可以协商变更支付方式或资金监管模式，合同继续履行并不存在障碍，张勇也从未拒绝协商或不再售房，但侯小佳却提起诉讼、解除合同，侯小佳的行为是导致合同解除的根本原因，其应为此承担责任。侯小佳辩称：张勇的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，本案诉争《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及附件二、《补充协议》中约定，由金诚丰公司担保出借人借款200万元，且该协议已经明确约定、告知了张勇应与出借人办理借款的相关手续，该约定是真实意思表示，不存在重大误解。第二，《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》中第5条明确允许买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金。故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件二和《补充协议》中约定的资金监管方式并未违反《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。第三，张勇在二审中提交的《行政处罚决定书》、询问笔录、《政府信息公开告知书》以及调查取证申请均不能作为否定张勇与侯小佳房屋买卖合同约定的资金监管方式合法性的依据。第四，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件二中明确约定了由金诚丰公司监管200万元购房款和违约责任，《补充协议》系对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的补充和细化，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系交易过程中不可分割的一部分，对买卖双方具有约束力。张勇曲解合同条款，其上诉所述与事实相悖、与法律相悖，不能成立。第五，一审判决支持侯小佳要求张勇按照合同约定按成交价格的20%支付违约金具备充分的事实依据和法律依据。第六，在合同签订后的履行过程中，侯小佳多次通过电话等方式联系麦田公司和张勇，侯小佳一直在积极认真执行协议条款，张勇恶意违约，导致合同无法履行，侯小佳无奈提起本案诉讼。第七，张勇拒不履行合同约定义务、恶意违约的根本原因在于房屋买卖合同签订之后房价大幅上涨，张勇企图通过恶意违约行为获取非法利益。麦田公司辩称：认可一审判决。金诚丰公司辩称：认可一审判决。在签订合同时，金诚丰公司的工作人员和张勇详细介绍过需要签署的相关协议以及手续。张勇在诉讼中称协议违背其真实意思，与事实不符。张勇上诉主张金诚丰公司没有相关资质，其依据的规定，是废止状态，且目前没有强制性规定，根据法律法规买卖双方可以自行协商办理资金的监管手续。侯小佳向一审法院起诉请求：1.要求依法判令解除侯小佳与张勇于2016年1月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《支付定金协议》；2.要求依法判令张勇立即返还侯小佳定金人民币50万元；3.要求依法判令张勇支付侯小佳违约金人民币131.4万元；4.要求依法判令张勇赔偿侯小佳支付的居间服务费人民币13.14万元。张勇向一审法院提起反诉请求：请求撤销侯小佳与张勇于2016年1月7日签署的《北京市存量房屋买卖合同》附件二第二条第6款第一项以及《补充协议一》。一审法院审理查明：2016年1月7日，侯小佳作为买受人、张勇作为出卖人与麦田公司作为居间方签订《居间服务合同》，双方委托麦田公司就买卖涉案房屋提供居间服务。约定买受人向居间方支付居间服务费98550元。双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成。支付方应按照合同约定支付居间服务费。出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。同日，侯小佳作为买受人、张勇作为出卖人与金诚丰公司作为服务方签订《房屋交易保障服务合同》，约定服务内容为协助办理房屋解押手续、贷款手续、公证手续、评估手续等。签订本合同当日，买受人向服务方支付保障服务费32850元。庭审中，经法院询问，金诚丰公司同意退还侯小佳支付的保障服务费。另查，2016年1月1日，侯小佳作为买受人（乙方）、张勇作为出卖人（甲方）与麦田公司作为居间方（丙方）签订《买方支付定金协议书》，约定乙方愿意以657万元购买房屋，乙方贷款120万元方式支付。税费由乙方负担。签订本协议当日，乙方向丙方支付所要转付的购房定金10万元。合同约定于2016年1月15日前支付定金50万元，于2016年4月30日以资金监管方式支付200万元，于2016年5月30日过户当日支付282万元。物业保证金5万元在过户当日交接。2016年1月7日，侯小佳作为买受人（乙方）、张勇作为出卖人（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，房屋为涉案房屋，商品房，未设定抵押。房屋成交价格为657万元。附件二付款方式，定金，买受人直接交付定金50万元，具体支付时间为签订本附件当日支付20万元，剩余30万元于2016年1月15日前支付。商业按揭贷款，买卖双方应于2016年4月27日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为120万元。剩余购房款，买受人于2016年4月27日前支付购房款200万元，支付方式为金诚丰公司指定账户资金监管。买受人于2016年6月1日前支付购房款282万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。第七条违约责任。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之0.5向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除的，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因此次交易所支付的居间等各项费用。同日，侯小佳作为买受人与张勇作为出卖人达成《补充协议》，约定买卖双方应于2016年4月8日前配合金诚丰公司办理资金监管手续，签订与办理资金监管相关的协议。买受人同意出卖人于2016年4月8日前以该房屋为担保办理借款，由金诚丰担保向出借人办理借款手续，配合出借人办理与借款相关手续，包括但不限于售房委托公证、房屋抵押、强制公证等。买受人应于2016年4月27日前将购房款200万元，转入金诚丰指定账户。若出卖人与金诚丰担保的出借人签订《借款合同》，则金诚丰监管的资金优先作为本次借款的还款来源。合同签订后，侯小佳于2016年1月7日向张勇支付定金20万元，于2016年1月18日向张勇支付定金30万元。2016年1月20日，侯小佳向麦田公司支付居间服务费98550元，代收保障服务费32850元。当事人当庭确认保障服务费系麦田公司代金诚丰公司收取，金诚丰公司表示同意退还此笔费用。2016年4月8日，买卖双方准备签署资金监管协议。金诚丰公司与双方在签订资金监管协议时，准备签订借款合同等其他协议，张勇予以拒绝，遂产生纠纷合同至此履行中止。侯小佳、麦田公司和金诚丰公司表示张勇有借款需求，但拒绝签订借款合同等协议。张勇则对此否认，表示没有借款需求，而金诚丰公司要求其在签订资金监管协议同时必须签订借款合同等协议，对此金诚丰公司否认，表示不需同时签订。就双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件二以及《补充协议》中双方约定的由金诚丰公司进行资金监管以及张勇向金诚丰公司指定的借款人借款一节，张勇表示合同系制式合同，无法调整，张勇基于重大误解签订的，要求撤销上述约定。就此，侯小佳、麦田公司、金诚丰公司均表示合同并非制式合同，是可以调整的。补充协议系依张勇借款需要拟定的，是双方协商后拟定的，并非制式合同。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。侯小佳和张勇签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现侯小佳已按照合同约定支付了定金，双方应按照合同约定签订资金监管协议继续履行合同。此时，张勇主张其对双方关于金诚丰公司资金监管的合同约定内容存在重大误解，要求撤销。经法院审理查明，双方就金诚丰公司进行资金监管一事，进行了明确的约定，该约定系双方真实意思表示。现张勇主张存在重大误解，但并未提交相关证据加以证明，法院对此无法认定，故法院对张勇反诉要求撤销有关金诚丰公司资金监管的约定不予支持。因张勇未按照合同约定继续履行合同，未签订资金监管协议，导致合同无法继续履行，按照双方合同约定，已构成违约。现侯小佳依据合同约定要求解除合同，有事实和法律依据，且张勇当庭亦表示同意解除，故法院对侯小佳该请求依法予以支持。侯小佳要求返还定金50万元，有事实和法律依据，且张勇当庭亦表示同意，故法院对侯小佳该请求依法予以支持。关于违约金，侯小佳依据合同约定的违约金计算方式主张违约金，有合同依据。侯小佳主张其实际损失系房屋升值损失，亦有事实依据，故法院对此请求依法予以支持。关于侯小佳要求张勇赔偿的居间服务费，实为两项费用，一是居间服务费，根据合同约定，该费用麦田公司不予退还，由违约方向守约方赔偿，故对此法院依法予以支持。二是保障服务费，该费用系麦田公司代金诚丰公司收取，金诚丰公司当庭表示同意退还。故对侯小佳要求退还保障服务费，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除侯小佳和张勇于二○一六年一月一日签订的《买方支付定金协议书》和二○一六年一月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》。二、张勇于判决生效之日起七日内返还侯小佳购房定金五十万元。三、张勇于判决生效之日起七日内赔偿侯小佳违约金一百三十一万四千元。四、张勇于判决生效之日起七日内赔偿侯小佳居间服务费损失九万八千五百五十元。五、驳回侯小佳的其他诉讼请求。六、驳回张勇的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。张勇提交两组新证据。第一组证据为《行政处罚决定书》2页，询问笔录2页、《政府信息公开告知书》1页、《登记回执》1页，证明目的为麦田公司没有告知张勇金诚丰公司存在的风险，没有告知交易的情况，且北京市住房和城乡建设委员会认为由金诚丰公司进行监管违法违规，因此张勇没有办理相关手续是没有过错的。第二组证据为证人马某的证人证言（出庭作证），证明没有办理资金监管手续的原因，证明张勇没有借款需求，证明张勇是否进行协商以及是否恶意毁约拒不卖房；麦田公司职员赵某的证人证言（出庭作证），证明没有办理资金监管手续的原因，证明张勇没有借款需求，证明张勇在纠纷产生后积极协商，从未说过不卖房。侯小佳针对张勇提交的新证据发表质证意见称：对第一组证据，张勇申请公开的信息不属于政府信息申请公开的范围，张勇申请并获取该证据违法；对《行政处罚决定书》、询问笔录的真实性不认可，且《行政处罚决定书》作出的程序存在重大瑕疵，制作询问笔录存在严重的超越职能权限的倾向性提问，侯小佳对该处罚及调查的合法性提出质疑；对第二组证据，赵某的证人证言能够证明在签订《补充协议》时，双方对于内容充分知悉，麦田公司已经告知张勇相关的情况；马某系张勇的配偶，与本案具有利害关系，不能作为认定案件事实的依据，且从马某的陈述来看，其对于亲笔修改的协议书当庭否认，没有如实客观陈述。麦田公司对张勇提交的新证据发表质证意见称：对于第一组证据，真实性认可，麦田公司认可没有书面告知过，但是通过语言告知过，认可《行政处罚决定书》真实性。对于第二组证据，认可证人赵某的证言，其证言与张勇证明目的没有直接关联性，对马某的证人证言目的不发表意见。金诚丰公司针对张勇提交的新证据发表质证意见称：对第一组证据中《行政处罚决定书》的真实性认可，证明目的不认可，该《行政处罚决定书》并不能说明麦田公司未告知张勇交易流程以及风险；对询问笔录、《政府信息公开告知书》、《登记回执》认为与金诚丰公司无关，不发表质证意见。对第二组证据，认可赵某所陈述的相关事实，赵某的陈述与张勇的证明目的相反，对马某的证人证言目的不发表意见。对于上述两组证据，本院对第一组证据真实性不持异议，但该证据不足以证明张勇的证明目的。对于第二组证据，赵某的出庭陈述与张勇证明目的不符；证人马某出庭陈述与张勇系为购房假离婚，张勇在之后的庭审中亦对马某的该项陈述予以认可，故其二人存在利害关系，且其未提供其他充分证据予以佐证，故本院对马某的陈述内容及证明目的均不予以采信。二审中，本院向北京市住房和城乡建设委员会城建研究中心人员及市场管理部相关人员询问目前对于二手房交易中委托第三方进行资金监管的情况及是否有相应的依据或资质条件，其表示目前的政策要求为中介公司不能委托第三方进行资金监管，且在提供经纪服务的过程中，不能强迫买卖双方进行资金监管。但当事人自行协商选择资金监管不属于管理范围。对于从事资金监管公司是否具有资质要求的规定，其表示不清楚。经询问，各方当事人对上述本院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买方支付定金协议书》、《补充协议》、收条、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于张勇拒绝签订资金监管协议等行为是否构成违约，合同是否应当解除及合同解除后果。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。侯小佳和张勇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件、《补充协议》等系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。从各方履行合同的情况来看，侯小佳在合同签订后已按照约定支付了定金，各方应依约以金诚丰公司资金监管的方式继续履行合同，即办理资金监管手续、签订与办理资金监管相关的协议。而张勇拒绝签订资金监管协议，其关于金诚丰公司不具备资金监管的资质、其签署由金诚丰公司资金监管的合同约定内容系重大误解应予撤销，以及被要求签署资金监管的相关文件严重损害其利益的上诉主张，缺乏事实及法律依据，故本院对此不予采纳。根据侯小佳提交的录音证据内容得知张勇在拒绝签订资金监管协议后曾明确表示拒绝变更由银行进行资金监管。其在一审期间及二审前期庭审过程中均对录音真实性表示予以认可，但在二审最后一次庭审中否认该录音的真实性，且其没有相反证据予以证明，故本院对其否认录音证据真实性的陈述不予采信。张勇在拒绝金诚丰公司进行资金监管后亦拒绝变更为银行监管方式继续履行合同，明显与各方之间的协议约定相违背，一审法院据此认定张勇构成违约，并无不当。张勇上诉提出资金监管方式本可协商但系侯小佳原因造成合同无法继续履行而解除，与查明事实不符，本院不予采纳。根据双方合同约定，对于张勇违约造成合同无法继续履行的情形，侯小佳有权要求解除合同，且张勇在庭审中亦表示同意解除，一审法院据此认定合同解除并无不当，本院予以确认。合同解除后，张勇应向侯小佳返还定金50万元。合同的附件及《补充协议》均是合同的组成部分，故张勇违反《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件和《补充协议》的约定亦应按照合同约定的违约金计算方式支付相应的违约金，一审判决结合合同违约金条款的约定及房屋升值损失，确定相应违约金数额并无过高，对此本院予以维持。张勇上诉主张不应按照合同的违约金条款来计算违约金数额，依据不足，本院不予支持。关于居间服务费，根据双方合同约定，由违约方向守约方进行赔偿，一审法院据此认定由张勇向侯小佳赔偿居间服务费，亦无不当。综上所述，张勇的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57790元，由张勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　全奕颖审判员　何灵灵审判员　陈敏光二〇一七年六月三十日法官助理　薛俣潇法官助理　陈　雁书记员　田亚男关注公众号“”