（2017）苏0583民初698号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-17
案件名称
698马如东与陈亮、林苗琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马如东,陈亮,林苗琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初698号原告：马如东，男，汉族，1982年1月16日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：何玉媛，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继超，江苏昆城律师事务所实习律师。被告：陈亮，男，汉族，1982年04月08日生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：常浩，江苏六典律师事务所律师（同时代理两被告）。被告：林苗琳，女，汉族，1985年9月23日生，住浙江省为温州市瓯海区。委托诉讼代理人：常浩，江苏六典律师事务所律师（同时代理两被告）。原告马如东与被告陈亮、林苗琳房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年01月09日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告两委托诉讼代理人何玉媛和李继超、被告陈亮、被告陈亮委托诉讼代理人常浩到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理。本院依据原告申请，追加林苗琳为本案共同被告。本院于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告马如东、原告两委托诉讼代理人何玉媛和李继超、被告陈亮、两被告委托诉讼代理人常浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马如东向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告赔偿原告相应损失；3、判令被告赔偿因此案所支付的律师费17000元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1、判令解除原被告2016年6月9日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已经支付的定金20万元；3、判令被告按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，房屋差价为342993元；4、本案诉讼费用由被告承担。此后，原告最终明确其诉请为：判令陈亮、林苗琳协助将位于昆山市开发区XX花园XX号楼XX室房屋过户至原告名下；诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年6月9日签订了房屋买卖合同，双方约定被告将昆山开发区XX花园XX栋XX室房屋以890000元价格出卖给原告，同时约定：合同签订时原告向被告支付200000元作为定金，双方于2016年8月25日前办理房屋过户手续。合同签订后原告依约向被告支付200000元定金，但时至今日，被告迟迟不配合原告办理过户手续。原告曾经多次就此事与被告进行沟通，均无果而终。由此被告行为已经构成违约，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告陈亮辩称：同意解除房屋买卖合同，返还定金，但是不应当支付定金利息及实际损失和诉讼费用，因为是原告违约在先，被告没有过错。被告林苗琳辩称：在陈亮第一次答辩的基础上增加一点，对原告的变更诉请被告认为这是不适当的，本次诉请原告追加了林苗琳共同被告，因为林苗琳是共同所有人，房屋买卖这个事情是林苗琳不清楚，因为涉案房屋价格已经涨了，房产证也一直在原告的手里，房屋所有权人也有林苗琳，作为买房人应当知道房屋所有权人应当取得林苗琳的认可，应当签订书面合同，所以说林苗琳不同意，也不会协助办理过户。按照相关的司法解释该合同应该无法履行，所以应当是解除合同，在庭审过程中陈亮也已经同意解除合同，双方合同应该在原告起诉之日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：一、涉讼房产根据相关权属记载，该房产位于昆山开发区××郡花园××楼××室，建筑面积11.90平方米，房产权属证号为昆房权证开发区字第××号，由陈亮及其配偶林苗琳共同共有。2016年6月9日，原告马如东作为购买方（乙方）与被告陈亮作为出售方（甲方）以及昆山福来美房地产经纪有限公司居间方（丙方）签订《昆山市房产买卖成交合同》一份，合同约定：1、原告向被告购买其所有的上述涉讼房产，合同总价890000元；2、付款方式：签约时乙方支付200000元作为购房定金，甲方同时提供身份证复印件、权属证书原件等；3、合同第三条规定“甲、乙双方同意本合同生效之日起2016年8月25日内，乙方将人民币（小写￥100000元）支付给丙方，由丙方转交给甲方，购房定金在付款时冲抵。同样甲方应在乙方首付款的同时将房屋钥匙交由丙方代管，并经双方同意于2016年8月25日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行制定”。4、合同第四条规定“甲、乙方双方中任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方缴纳该房屋成交总价的2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（定金）中直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，违约方需补足差额”。5、合同第五条约定：双方在交易过程中，税费缴纳：“甲方为净到手价格，税费由购买方承担”。6、合同第十条手书条款“补充约定：①双方约定在过户之日结清全部水电煤、物业费；②甲方须2016年6月30日前处理好401室租客，2016年6月30日前租客须搬离；③双方约定过户之前乙方可自行选择产权人”。该合同约定了其他相关事项。三方各自在该合同上签字或盖章。二、上述合同签订后当日，原告马如东通过中国农业银行苏州分行账户转账给陈亮20万元。此后在2016年8月30日，原告马如东通过昆山福来美房地产经纪有限公司向陈亮支付100000元，居间方同时向马如东出具收据一份。庭审中，被告陈亮表示：因为原告是冒用我的名义去签订，影响了我和马如东之间合同的履行，并且2016年8月25日以前马如东没有将10万元的房款支付我方，已经造成构成违约，我没有收到这10万元。2016年9月2日，居间方经办人向原告马如东退还100000元，并向马如东出具书面证明一份，该证明载明：“因XX郡XX#XX室房东陈亮不接收购房尾款壹拾万元整（100000元），故退还给马如东，特此申明”。2016年9月7日后，原告马如东通过律师先后两次向陈亮发出律师函，要求其继续履行房屋买卖合同。因陈亮拒绝继续履行合同过户至原告名下，原告见交涉无望，遂诉诸本院。庭审中，原告表示：我方有全额付款能力，也愿意在办理过户前先行代替被告清偿欠付银行的抵押贷款，涤除抵押权。三、与此同时，原告马如东在与被告签署上述房屋买卖合同后的当月26日，马如东以“陈亮”为名作为出售方与曹鹏伟案外人购买方签署《昆山市存量房买卖合同》一份，双方约定：马如东将本案涉讼房屋出售给曹鹏伟。后曹鹏伟得知马如东并未取得涉讼房产的权属证书，经与本案被告陈亮沟通，陈亮拒绝直接将涉讼房产过户至曹鹏伟名下。曹鹏伟遂于2016年9月21日诉诸本院，以马如东为被告、陈亮和林苗琳夫妇以及相关中介公司为第三人，请求解除其与马如东之间的房屋买卖合同、马如东赔付其损失。该事实记载于本院（2016）苏0583民初1470号房屋买卖合同案卷。四、庭审中，两被告提请证人两证人吴某、朱某出庭。吴某当庭陈述：我是昆山福来先房产经纪有限公司春晖路店店长，马如东和陈亮于2016年6月8日签订合约，签就是XX花园XX栋XX室房屋，具体以合同为准，双方口头约定在过户之前有可能自行选择马如东或者其弟弟，是原告在经济不允许的情况下，将房屋过户给原告的弟弟。合同是我起草的，我是中介人，当时原告老婆不在场，原告打电话给老婆，原告老婆的意思是在合同上面体现出这个房屋在原告不要的情况下有权转给原告的弟弟，后来被告提出要求定金多付点，20万元定金，双方也同意了，这份合同把重要的部分都读了一遍双方均无异议后签字确认了。合同中补充条款第10条是我书写。原告在2016年8月30日付了10万元现金，我通知过陈亮。本来按照合同8月25日履行，但是没有按合同履行，并且约定的付款时间也延迟了，原因是：陈亮发了条信息给我，说原告把这套房屋转卖给别人，陈亮对原告这样的做法不太满意。2016年11月6日晚上，陈亮、原告、原告的老婆和我在阳澄湖一起吃饭时协商过合同继续履行的事情，陈亮口头承诺会跟原告继续履行合同。关于双方约定原告可以选择产权人的事情是这样的：原告说过是原告或者原告的弟弟，但原告老婆的意思是万一弟弟看不上，那就可以转给别人，然后就把这条写上去了，双方都签字画押了。因为是买方和卖方双方约定的，所以我才将这条款加上去的。原告支付10万元的准确日期我记不清楚了。8月30日开的收据是我开的。我没有提交贷款的相关资料并到银行办理银行贷款手续的原因是：他们双方的资料我都没有收全，根据我们的流程资料不全无法办理。整个交易的过程中我都没有和陈亮的老婆电话聊过、短信通过、面谈或者书信往来。朱证人朱某出庭陈述：当时原告、被告和我都在中介店里，原告已经签好合同，原告说钱可能不够，要让我弟弟来做贷款，因为原告贷款首付不够，要求他弟弟来，我说是户口本上同姓的都可以的。我和陈亮是老乡，和吴某是朋友，与原告不认识。陈亮卖这个房子他老婆知情的，夫妻两人都是知道的。陈亮老婆同意陈亮买卖这套房子的，当时他们的身份证原件、结婚证原件没有带过来，说好是过户那天都带过来。陈亮签订这份合同时他老婆打过电话，他老婆是同意的，我在场。我是做一手房的销售商，这个房屋是因为找我办理贷款事宜。陈亮已经提交了全部贷款资料，并且办理了相关手续。原告的贷款资料中没有贷款审核批准手续。林苗琳同意出卖的房屋我是听林苗琳本人告诉的，因为贷款资料需要林苗琳提供的。当时，我用陈亮的电话打电话给陈亮老婆，陈亮老婆在电话里说等过户时一并带过来。原告对两证人证言的质证意见：证人证言中朱某证言可以证明林苗琳在合同签订前是知情的，也同意涉案房屋买卖合同；吴某的证言能够证明被告违约，不愿意过户。上述事实由原告提供的房屋买卖合同、房屋产权证、国土使用权证、银行转账凭证、短信和微信记录、声明和收据、律师函2份和快递送达凭证、房地产评估报告、通话记录截屏1页、短信截屏、曹某起诉马如东庭审笔录8页和被告提供的本院（2016）苏0583民初1470号房屋买卖合同案起诉资料、证人证言以及庭审笔录在案佐证。本院认为:合同当事人应当全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院对双方签订合同、原告已支付购房款200000元的事实均予以确认。本案中原告与两被告签订的房屋买卖合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应该恪守各自的合同义务。至于被告林苗琳并非对涉讼房屋买卖不知情，被告方证人证言已经证实，其本人不仅知情，且将房屋贷款相关资料交付案外人请求帮助贷款，当然系合同的共同出售方。至于在合同履行初始，原告确实无权要求两被告直接协助将涉案房屋过户至案外人曹鹏伟，但是该事实并不影响原告要求两被告将涉讼房屋直接过户至原告名下，也就是说，原告提出过不符合合同约定的请求不等于出售方可以任意不履行合同，也不能够承担阻却出售方继续履行合同的理由。本案原告实际在2016年8月30日交付合同约定的购房定金，确实属于交付迟延，但该交付迟延的事实并未触发双方合同约定的“逾期超过四十五个工作日，守约方有权单面解除合同”规定，因此被告辩驳原告交款迟延也不是成为其拒绝履行合同交付的理由。综上，本案不存在任何依据显示两被告作为出售方可以依法解除本合同。由于两被告拒绝继续履行房屋买卖合同，该行为已经构成违约，从而引发纠纷，本案错在两被告，两被告应当承担本案全部民事责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，是否采取实际履行的救济方式由非违约方决定，同时非违约方的要求继续履行的决定受制于《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。被告所列举的理由均不符合上述法条规定的情形，本案也无其他证据能够证实实际履行存在障碍。因此，本院认为，原告要求两被告继续履行房屋买卖合同之主张符合法律规定，与合同约定内容等事实不悖，予以支持。同时，原告先前在已经支付200000元基础上应当继续及时支付剩余购房款690000元（890000-200000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、两被告陈亮、林苗琳于本判决生效之日起十日内将位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋（建筑面积11.90平方米，房产权属证号昆房权证开发区字第××号）交付给原告马如东，并协助其办理该房屋的产权转移登记，确保原告马如东取得该房屋的完整产权和土地使用权，过户相关税费（包括以两被告陈亮、林苗琳名义应交纳税费）均由原告马如东负担。二、原告马如东于本判决生效之日起十日内支付两被告陈亮、林苗琳剩余购房款690000元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12700元，由两被告共同负担。该款原告已预交，本院予以退还，原告在支付两被告剩余购房款时直接予以扣减。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 沈中昊人民陪审员 龚玲花人民陪审员 俞金妹二〇一七年六月三十日书 记 员 陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：