（2016）沪0230民初3045号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-19
案件名称
茅志昌与上海长兴岛渔港有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇明县人民法院
所属地区
崇明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
茅志昌,上海长兴岛渔港有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初3045号原告：茅志昌，男，1973年6月15日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：吴明强，男，住山东省栖霞市。被告：上海长兴岛渔港有限公司，住所地崇明区长兴镇渔港环路XXX弄XXX号。法定代表人：高幸奇，董事长。委托诉讼代理人：徐小丽。委托诉讼代理人：张卫江。原告茅志昌与被告上海长兴岛渔港有限公司(以下简称渔港公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月6日第一次公开开庭进行了审理，嗣后转适用普通程序，于2017年5月23日第二次公开开庭进行了审理。原告茅志昌及其委托诉讼代理人吴明强、被告渔港公司委托诉讼代理人徐小丽、张卫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅志昌向本院提出请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告返还原告支付的租金361,431元、物业费57,213元、双倍返还押金736,676元；3、判令被告赔偿原告装修费、设备费等共计2,658,967元；4、判令被告赔偿原告按每月160,000元计算的营业损失(自2014年10月1日起至合同解除之日止)。事实与理由：2014年8月1日、8月18日，原告分别与被告签订三份《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》，合同约定被告将坐落于长兴岛横沙渔港渔港环路XXX弄XXX号的七号、七号A、八号三个商铺(建筑面积共计1467平方米)租赁给原告用于经营餐饮。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了首付租金、物业费、押金等共计786,982元。按照被告尽快营业的要求，原告立即对房屋进行了装修，并购买相关设备，花费费用共计2,658,967元。2014年10月份原告开始试营业后发现，由于被告出租的商铺未办理房产证，致原告无法办理相关的营业执照、餐饮许可、环评、消防等经营手续，无奈之下，原告被迫在试营业一个多月后停止营业至今。后经查询发现，该土地性质为工业用地，房屋用途为厂房，与合同约定的商业用途及经营餐饮业完全不符，且工业用途的房产证是在双方合同签订后一年多后才办理完毕。在长达一年多的时间里，原告多次要求被告提供房产证明，用于办理各种经营手续，但被告总以正在办理中借故推脱。在办理过程中，原告得知工业用房不能作为商业用途办理环评、消防等相关手续。故提起上述请求。原告为佐证其诉称的事实，向本院提交如下证据：1、原、被告之间于2014年8月1日签订的一份、8月18日签订的两份餐饮铺租赁合同。证明双方存在租赁关系；2、上海市房地产登记信息两份。证明被告房产证办理时间是2015年7月3日，土地性质是工业用地，房屋用途是厂房，且被告办理房产证时间和原、被告签订租赁合同的时间前后相差近一年；3、被告出具的收据7份。证明合同签订后原告已预付租金、押金、物业费等共计786,982元；4、2014年8月1日原、被告签订的补充协议。证明被告对尽早营业的商户有优惠措施，原告在2014年10月1日前就已经开业，但没有享受到被告的优惠；5、崇明县行政审批中心消防窗口服务告知单一份。证明原告无法办理消防验收合格证明的事实；6、食品经营申请书一份。证明原告去食品卫生许可窗口办理餐饮手续受阻的事实；7、录音资料两份。证明原告到崇明县行政审批中心消防和环评窗口办理手续时，因原告租赁的房屋系工业用途的厂房，两单位均不予受理。被告渔港公司辩称，根据2014年12月4日上海市长兴岛开发建设管理委员会办公室出具的《会议纪要》以及沪房地崇字(2015)第005474号房地产权证，被告已依法取得了房地产权证及拥有临时餐饮区的合法经营权，被告已告知原告可办理相关行政审批手续，但原告置之不理，最终因原告经营不善导致原告自行歇业，和被告没有关系。现原告坚持要求解除租赁合同，被告表示同意，但不同意原告提出的其它诉讼请求，并保留要求原告支付拖欠的租金以及物业费的权利，如法院认定本案的租赁合同的确存在不能实现合同目的而导致的法定解除，在法院核定原告损失的前提下，根据双方的过错，被告应承担的赔偿责任在原告应付的租金及相关费用中予以折抵。被告为佐证其辩称的事实，向法院提交如下证据：1、案外人上海琨励餐饮管理有限公司的营业执照一份。证明同类型的餐饮公司能够办理营业执照，并且可以正常经营；2、记账凭证的和对应的费用回单三组。证明原告实际经营期限至2015年2月底。经质证，被告对原告提供的证据1至5的真实性不持异议，对证据6至7的关联性持有异议；原告对被告提供的证据的真实性没有异议，对关联性持有异议。对无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，2014年8月1日，原、被告签订合同编号为商-002《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》一份。2014年8月18日，原、被告又分别签订合同编号为商-001、商-016《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》两份。三份合同约定由被告渔港公司将坐落于上海市崇明区长兴岛“横沙渔港”店内的租赁区域编号为商铺八号、商铺七号、商铺七A号出租给原告茅志昌。三份合同均为格式合同，合同第三条租赁用途和范围中约定，原告租赁区域的用途为餐饮，除此之外，原告不得将该租赁区域或其任何部分用于、允许或放任他人用于该用途之外的任何其他目的；原告租赁该物业单位进行餐饮活动所必须的行政审批、所依赖的商业服务等申请皆由原告自行办理，被告提供方便。其中第四条租赁和交付方式约定，租赁期自2014年10月1日起至2019年9月30日止(交房同步)。其中第七条租金、物业管理费、履约保证金及其他付款方式等约定，免租期为2014年10月1日至2014年12月31日，共计三个月，支付方式为付三押二，先付三个月租金及物业费，押两个月租金及物业费，合同期结束后，经被告确认无任何损失情况下，押金无息退还。其中第十三条违约责任约定，被告提供的物业单位不符合本合同关于“原告租赁区域的用途为餐饮”的描述，存在权利或使用瑕疵，致使原告无法达到合同目的，被告应当赔偿原告全部损失，但是由于应由原告自行申请的相关商业服务、行政许可、审批、验收等手续无法获准通过或批准的不在此列。另原、被告双方对三份主合同均达成补充协议：约定对于2014年9月20日按时装修完成并能准时开业的商户，渔港公司奖励两个月免租期或按建筑面积每平方给予150元装修费奖励。其中合同编号为商-002号关于租金约定：为了支持入住餐饮客户，被告决定在合同期前两年(即2015年1月1日至2016年12月31日)将原租金(3.7元/㎡/天)按(2.7元/㎡/天)收取。原年租金为683,353元，月租金为56,946元，按(2.7元/㎡/天)收取后，年租金为498,663元，月租金为41,555元。首次支付日期为双方合同签订后五个工作日内支付，首次支付租金238,557元(其中租金124,665元，押金113,892元)，起算日从2015年1月1日至2015年3月31日。租金递增：第三年(2017年1月1日至2017年12月31日)恢复原租金(3.7元/㎡/天)，第四年(2018年1月1日至2018年12月31日)在第三年的基础上递增10%，以此计算。其中合同编号为商-001号关于租金约定：为了支持入住餐饮客户，被告决定在合同期前两年(即2015年1月1日至2016年12月31日)将原租金(3.7元/㎡/天)按(2.7元/㎡/天)收取。原年租金为499,685元，月租金为41,640元，按(2.7元/㎡/天)收取后，年租金为364,635元，月租金为30,386元。首次支付日期为双方合同签订后五个工作日内支付，首次支付租金174,438元(其中租金91,185元，押金83,280元)，起算日从2015年1月1日至2015年3月31日。租金递增：第三年(2017年1月1日至2017年12月31日)恢复原租金(3.7元/㎡/天)，第四年(2018年1月1日至2018年12月31日)在第三年的基础上递增10%，以此计算。其中合同编号为商-016号关于租金约定：为了支持入住餐饮客户，被告决定在合同期前两年(即2015年1月1日至2016年12月31日)将原租金(3.7元/㎡/天)按(2.7元/㎡/天)收取。原年租金为798,146元，月租金为66,512元，按(2.7元/㎡/天)收取后，年租金为582,431元，月租金为48,536元。首次支付日期为双方合同签订后五个工作日内支付，首次支付租金278,632元(其中租金133,024元，押金145,608元)，起算日从2015年1月1日至2015年3月31日。租金递增：第三年(2017年1月1日至2017年12月31日)恢复原租金(3.7元/㎡/天)，第四年(2018年1月1日至2018年12月31日)在第三年的基础上递增10%，以此计算。上述合同订立后，被告即按约交付房屋，原告接收房屋后即对房屋按照餐饮需求进行装修，并投入相关的餐饮设备，原告并按约向被告支付了首付租金、物业费、押金等共计786,982元。自2014年10月原告试营业两个月左右之后即停业至今，现原告以因被告出租的商铺的产权性质原因致使原告无法办理相关的营业执照、餐饮许可、环评、消防等手续，令原告无法合法经营，故要求解除合同，并赔偿原告的相应损失。双方协商未果，遂成本讼。另查明，合同签订后，被告直至于2015年7月3日才正式办理了涉案出租房屋的房地产权证，房屋的用途为厂房，土地的性质为工业用地。在审理过程中，原告表示目前的涉案房屋性质仍为工业用房，仍未转性。又查明，截止2017年5月23日，扣除两个月的奖励免租期，如按合同约定原告应付租金总额为3,435,727.6元。审理中，经原告方申请，本院依法对原告的装修以及设备通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司及上海达智资产评估有限公司分别作出了司法鉴定报告。其中同济咨询【2017】建鉴字第08号鉴定意见为：经鉴定，原、被告商-001、商-016、商-002租赁合同项下的室内装饰装修的工程造价为：壹佰贰拾贰万壹仟贰佰壹拾伍元整(小写：1,221,215元)；残值建议：根据双方签订的《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》约定承包期限为5年，按照年度分摊折旧法，残值率为55.6%(从2014年10月1日至2016年12月19日)计算折旧后残值金额为：陆拾柒万捌仟玖佰玖拾陆元整(小写：678,996元)。其中沪达资评报字(2016)第F146号评估结论为：经评估，(2016)沪0230民初3045号一案所涉标的物(原、被告商-001、商-016、商-002租赁合同项下室内动产(按2014年9月市场价)在评估基准日的评估价值分别为：1、在评估基准日2014年9月的评估价值1为人民币：604,497.90元(大写人民币：陆拾万零肆仟肆佰玖拾柒元玖角整)；2、在评估基准日2017年3月的评估价值2为人民币：329,894.00元(大写人民币：叁拾贰万玖仟捌佰玖拾肆元整)。本院认为，本案的争议焦点为双方的合同是否构成法定解除的条件，以及双方过错责任的比例、解除合同后对装修及设备的归属和损失的分担。一、原、被告签订的三份《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》及补偿协议系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方合同明确约定原告租赁的用途为餐饮，但被告提供的房屋系为工业用房，不符合商业用房的性质，致原告无法通过正常途径办理相关的证照，失去了合法经营的基础，致使原告无法实现合同目的。审理中，被告也表示涉案房屋至今尚未办理转性手续，为此原告要求解除合同，本院予以支持；因导致合同解除的原因责在被告，故被告理应承担违约赔偿责任，但原告自身也未尽合同审查义务，盲目投入，故对其自身的损失亦应承担一定的过错责任。二、对于原告损失范围的核定，首先根据原告初期投入及实际试营业的期限，本院认定原告实际没有盈利。结合原告对餐饮的特殊要求、对其所作的装修投入已附合无法拆除，在确定装修的残值部分归属于被告所有的前提下。本院认定对其所作的装修投入视为其完全损失。对设备投入原则上按投入时的价格扣除残值后的差额，作为原告的损失，但对其残值部分因原告所投入的设备系专用设备，现因原告无他处餐饮经营，就设备的残值因未能充分再利用，故价值仍然会受损，本院考虑上述因素在实际分担责任时酌情处理；三、对被告损失范围的核定，被告主张在合同解除之前原告按约应付的租金及物业费视作为被告的实际损失，计算日期截止于2017年5月23日。本院认为，首先对物业费的部分，本院结合渔港餐饮区的现状、原告实际上始终处于停业的状况，被告再主张要求原告支付物业费不尽合理，对被告主张物业费作为其损失本院不予采信。原告认为其未实际经营，且合同约定的租金标准系餐饮行业的标准，远远高于同类地区其他房屋的租金标准，故不应支付租金，更不应按合同约定标准计算被告的租金损失。本院认为，虽然原告事实上处于停业状况，但租赁房屋始终处于原告占有的状态，在合同存续期间应按约定计算被告的租金损失，但原告赔偿被告损失以其应承担的过错比例为限，同时原告已付的费用应在原告应赔付被告的租金损失中予以扣除。四、原告主张要求被告双倍返还押金以及赔偿营业损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告茅志昌与被告上海长兴岛渔港有限公司于2014年8月1日签订的合同编号为商-002《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》一份及于2014年8月18日签订的合同编号分别为商-001、商-016《上海长兴岛横沙渔港餐饮铺租赁合同》两份均予以解除；二、原告茅志昌于本判决生效之日起十日内，将坐落于上海市崇明区长兴岛“横沙渔港”店内的租赁区域编号为商铺八号、商铺七号、商铺七A号腾空[搬离其在租赁区域投入的室内动产，详见沪达资评报字(2016)第F146号评估明细表]并交付被告上海长兴岛渔港有限公司；三、原告茅志昌在上海市崇明区长兴岛“横沙渔港”店内的租赁区域编号为商铺八号、商铺七号、商铺七A号上的装修(明细详见同济咨询【2017】建鉴字第08号鉴定意见书)归被告上海长兴岛渔港有限公司所有，被告上海长兴岛渔港有限公司于本判决生效之日起十日内酌情赔偿原告茅志昌装修及投入设备损失1,196,655元；四、原告茅志昌酌情赔偿被告上海长兴岛渔港有限公司租金损失687,146元，扣除原告茅志昌已支付被告786,982元，被告上海长兴岛渔港有限公司于本判决生效之日起十日内实际应返还原告99,836元；五、原告的其它诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,982元，由原、被告各半负担；鉴定费46,750元，由原告负担9,350元，被告负担37,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 周 健审 判 员 王秋红人民陪审员 施照祥二〇一七年六月三十日书 记 员 刘琦琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》、第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”