（2017）沪0101民初10019号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-16
案件名称
上海百联物业管理有限公司与上海远涛文化发展有限公司、张涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海百联物业管理有限公司,上海远涛文化发展有限公司,张涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初10019号原告：上海百联物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：许国良，董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告：上海远涛文化发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张涛，总经理。被告：张涛，男，1984年11月7日出生，汉族，户籍地江西省高安市。原告上海百联物业管理有限公司(以下简称“百联公司”)与被告上海远涛文化发展有限公司(以下简称“远涛公司”)、张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法由审判员王凌冰独任审判，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张娣以及被告张涛(暨被告远涛公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告百联公司与被告远涛公司之间的房屋租赁合同解除；2、要求被告远涛公司支付原告百联公司拖欠的租金和保洁费共计217874元(币种为人民币，以下同)；3、要求被告远涛公司支付原告百联公司上述欠款的违约金(以217874元为基数，按日千分之三的标准从2016年12月1日起计算至实际付清之日止)；４、要求被告远涛公司支付原告百联公司自2017年1月1日起至3月20日止的房屋使用费(按月租金19246元的2倍计算)；5、要求被告张涛对被告远涛公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：上海市黄浦区茂名南路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系公有非居住房屋，原告为该房屋的经营管理人，被告远涛公司为该房屋的承租人。2015年11月，原告与被告远涛公司签订了房屋租赁合同，约定由被告远涛公司承租系争房屋，租赁期限自2015年11月1日起至2017年2月9日止，2016年2月9日起租金为19246元/月，保洁费为4582元/月，租赁保证金为2万元。合同另对双方的其他权利、义务作了明确约定。在上述房屋租赁合同履行过程中，被告远涛公司因经营不善提出退租要求，双方于2016年6月13日签署《退租确认书》。被告远涛公司在《退租确认书》中承诺最迟于2016年6月13日搬离并返还系争房屋，且确认其欠缴房租等费用共计142048.25元。之后，被告远涛公司和被告张涛又签署《还款计划承诺书》一份，承诺分期支付截至2016年10月13日的欠费203513元，并正常支付2016年11月、12月的租金等费用47656元，合计251169元，被告张涛对被告远涛公司的上述债务承担连带责任。最终被告远涛公司于2017年3月20日交还系争房屋，但仍未支付相关欠费，请求法院支持原告的诉讼请求。被告远涛公司、张涛共同辩称：不同意原告诉讼请求。原告要求被告张涛个人承担连带责任的范围有误，被告张涛只需承担47656元的连带责任。因为原告自2016年11月起就锁了系争房屋，此后被告并未使用系争房屋，故被告无需承担之后的房屋租金等费用。同时，原告主张的违约金过高。原告百联公司提供如下证据：1、《委托经营管理证明》、《工业企业集团国有房产授权书》，证明原告是系争房屋的管理人；2、《房地产出租合同》、《退租确认书》，证明原告与被告远涛公司之间存在房屋租赁合同关系，被告远涛公司提前退租；3、《还款计划承诺书》，证明被告远涛公司作出的还款承诺，且被告张涛应当承担连带责任。被告远涛公司、张涛对原告百联公司提供证据的质证意见如下：对所有证据的真实性均无异议。经质证，本院认为原告百联公司提供的证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告远涛公司、张涛未提供证据。本院经审理认定事实如下：一、原告百联公司受案外人上海物资(集团)总公司之托，代为经营管理案外人名某的上海市黄浦区茂名南路XXX号全幢房屋，委托期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。二、2015年11月，原告百联公司(甲方)与被告远涛公司(乙方)就系争房屋签订了《百联集团有限公司房地产出租合同》，约定：1、甲方将上海市黄浦区茂名南路XXX号XXX室房屋出租于乙方租赁使用，建筑面积301.3平方米，房屋用途为瑜珈健身，租赁期限自2015年11月1日起至2017年2月9日止；2、2015年11月1日至2016年2月9日期间的月租金为18329元，2016年2月10日至2017年2月9日的月租金为19246元，租赁物由甲方实施日常保洁及垃圾清运管理，每月保洁费用为4582元；3、租金及保洁费先付后用，按一个月为支付周期，乙方在每一个周期届满十天前支付下一个周期的租金及保洁费，逾期支付的，除应补交费用，每逾期一天还应按欠款金额的千分之三支付违约金；4、因乙方违约，甲方行使合同解除权的，乙方至迟应于合同解除通知送达之日起十五日内向甲方交还租赁物，乙方逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的两倍向甲方支付使用费，物业费、水、电、燃气、通讯等公用事业费由乙方承担。三、在上述房屋租赁合同的履行过程中，被告远涛公司自2016年1月1日起未能按时支付租金，并向原告百联公司提出提前退租的要求，双方于2016年6月13日签署《退租确认书》，约定：1、远涛公司承诺最迟于2016年6月30日搬离，并将租赁场地归还百联公司；2、自远涛公司承诺搬迁期限的次日起，遗留在租赁场地内的物品均作废弃物处理；3、退租时双方需对租金、水、电、燃气、通讯等费用结算完结，远涛公司需出示租赁期限内涉及的相关费用的已付凭据，若上述费用远涛公司逾期未付且拒付，视作违约，应以月租金三倍的标准作为违约金赔偿百联公司，还需承担因此造成的其他损失；4、退租需经双方确认租赁场地状况良好，由远涛公司交还钥匙并由百联公司同意接受；5、远涛公司所欠房租(2016年1月-6月)计114556.25元、垃圾清运费(2016年1月-6月)计27492元，两项费用共计142048.25元，由远涛公司出具书面付款计划书，并承诺按付款计划书所述内容执行，若未完成，则乙方除继续履行还款义务外，还将每月承担月租金两倍的违约金。四、嗣后，原告百联公司(甲方)与被告远涛公司(乙方)、被告张涛(丙方)共同签署《还款计划承诺书》一份，载明：乙方自2016年1月1日起未按租赁合同约定，按期向甲方支付租金及保洁费用，截至2016年10月31日，乙方尚欠甲方租金及保洁费用203513元，现关于上述费用的清偿问题，乙方向甲方承诺：1、截至2016年10月31日，乙方承付部分租金及保洁费用30000元；2、乙方以分期形式偿付剩余欠缴租金及保洁费用，具体承付金额时间如下：2016年11月15日前支付50000元，2016年11月30日前支付50000元，2016年12月15日前支付50000元，2016年12月31日前支付23513元。乙方在承付上述欠缴租金及保洁费的同时，仍须按月支付正常使用场地的租金及保洁费23828元/月，2016年11月1日-2016年12月31日合计47656元。若乙方逾期承付上述欠缴租金及保洁费用的，自逾期之日起的相关法律和经济责任，均由乙方承担，丙方将一并承担连带责任。甲方自逾期之日起将按原租赁合同的相关条款保留向乙、丙两方共同追究相关法律和经济责任的权利。五、对于原告在诉请中主张的金额，两被告虽在庭审中提出异议，但并未就此提供任何证据。原告主张被告远涛公司应付租金和保洁费的具体构成如下：1、自2016年2月1日起至2016年12月31日止的保洁费按照每月4582元计算，共计50402元；2、自2016年1月1日起至2016年2月9日止的欠付租金按照每月18329元计算，自2016年2月10日起至2016年12月31日止的租金按每月19246元计算，其中：2016年1月的租金为18329元，自2016年2月1日起至2016年2月9日止的租金5891.46元，自2016年2月10日起至2016年2月28日止的租金是13059.78元，自2016年3月1日起至2016年12月31日止的租金为192460元。全年欠付的租金共计229740元(取整数计算)。就欠费期间的租金，被告远涛公司已支付62268元，尚欠租金167472元。综上，原告主张被告远涛公司尚欠租金167472元和保洁费50402元，合计217874元。庭审结束后，在原告向本院补充提供的材料中，原告自认收到被告远涛公司已经支付的款项数额实为66850元。六、审理中，原、被告双方确认原告于2016年12月1日已对系争房屋作锁门处理，但原告认为因被告远涛公司未与原告进行书面移交，故被告远涛公司仍需支付房屋租金和房屋使用费。七、审理中，原告自认未收到过被告交付的租赁保证金，被告亦未提供租赁保证金的支付凭证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告远涛公司之间就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应恪守履行。鉴于被告远涛公司存在逾期支付租金和提前退租的情节，故被告远涛公司构成违约，理应承担相应的法律责任。就被告远涛公司应当承担的责任，原告曾与两被告共同签署《还款计划承诺书》一份，鉴于该承诺书签订后，两被告并未按期实际履行，且《还款计划承诺书》文末载明“甲方自逾期之日起将按原租赁合同的相关条款保留向乙、丙两方共同追究相关法律和经济责任的权利”，故原告在本案中要求按照原租赁合同的相关条款追索租金、保洁费并主张相应的违约责任，并无不当，本院予以认可。鉴于原告于2016年12月1日通过锁门重新获得对系争房屋的控制权，本院以该日期作为原、被告之间租赁合同的解除日期。被告远涛公司支付自2016年1月1日起至2016年11月30日止的租金应为210494元(原告在计算中将2016年2月按28天计，略低于实际数额，本院予以照准)及保洁费欠费45820元，抵扣原告自认被告远涛公司已付金额66850元，余189464元尚未支付。被告远涛公司提出违约金过高的抗辩意见符合法律规定，本院酌情将原告主张的逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之四。原告主张逾期付款违约金自2016年12月1日起算，系对自身权利的合法处分，本院予以照准。就被告张涛是否需就被告远涛公司的相关债务承担连带责任的问题，从《还款计划承诺书》的文义来看，双方约定为“自逾期之日起的相关法律和经济责任，均由乙方承担，丙方将一并承担连带责任，甲方自逾期之日起将按原租赁合同的相关条款保留向乙、丙两方共同追究相关法律和经济责任的权利”，故被告张涛称该表述仅针对尚未发生的2016年11月、12月租金和保洁费47656元的抗辩意见，本院难以采信，其理应就被告远涛公司的相关债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海百联物业管理有限公司与被告上海远涛文化发展有限公司签订的《百联集团有限公司房地产出租合同》自2016年12月1日起解除；二、被告上海远涛文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海百联物业管理有限公司拖欠的租金和保洁费人民币189464元；三、被告上海远涛文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海百联物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金(以人民币189464元为基数，按日万分之四的标准自2016年12月1日起计算至实际支付之日止)；四、被告张涛对被告上海远涛文化发展有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告上海百联物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5068元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取计人民币2534元，由原告上海百联物业管理有限公司负担人民币507元，由被告上海远涛文化发展有限公司、张涛负担人民币2027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王凌冰二〇一七年六月三十日书记员 施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：