（2016）沪0107民初25379号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-01-02
案件名称
上海新绢纺织有限公司与上海邦富实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海新绢纺织有限公司,上海邦富实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初25379号原告：上海新绢纺织有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孔祥伟，执行董事。委托代理人：何叶，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告：上海邦富实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱祖国，总经理。委托代理人：吴戟，上海市恒业律师事务所律师。委托代理人：归妙康，公司员工。原告上海新绢纺织有限公司(以下简称“新绢公司”)与被告上海邦富实业有限公司(以下简称“邦富公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告新绢公司的委托代理人何叶、秦嘉奎，被告邦富公司的委托代理人吴戟、归妙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新绢公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告搬离上海市万航渡后路XXX号内钢砼结构主厂房大楼五楼层面(以下称“万航渡后路主厂房五楼”)，并将承租房屋返还原告；二、判令被告向原告支付欠缴的租金人民币988,861.60元(以下币种均为人民币)；三、判令被告支付原告租赁期间届满后的占用使用费(自2016年10月3日起，按照每月47,759元的标准，支付至房屋交还原告之日止)；四、判令被告向原告支付违约金(按照欠缴租金的日万分之五的标准，自2016年10月3日起支付至全部欠缴租金付清之日止)；五、判令被告承担全部诉讼费用。审理中，原告华钟公司申请撤回“判令被告搬离上海市万航渡后路XXX号内钢砼结构主厂房大楼五楼层面”的诉讼请求，本院裁定予以准许。事实与理由：2002年12月9日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将万航渡后路主厂房五楼租赁给被告；后双方签订《补充协议》，延长租赁期限至2016年10月2日止。此后被告并未按照约定足额支付租金，拖欠2015年至租赁期限届满期限的租金(其中欠付2015年的租金558,598元、2016年的租金430,263.60元)，同时在租赁期满后也未将房屋归还原告。原告多次敦促被告履行义务，至今未果，双方的租赁合同自被告收到原告发出的通知解除合同的《律师函》之日起解除。故原告诉至法院，请求判如所请。被告邦富公司辩称，系争房屋租赁期间结构及面积有过变动，双方曾就此进行协商，口头约定今后通过租金折抵的方式进行处理，故双方应对租金标准按照实际承租房屋面积重新计算。同时，原告主张的租金已超过一年的诉讼时效。故不同意原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海市万航渡后路XXX号(幢号1-48)房屋原所有权人为上海绢纺织厂。1990年6月14日，经原上海市经济委员会批复，同意拆除上海绢纺织厂厂房13,253平方米，建造主厂房、锅炉房及溴化锂车间；1991年6月3日，上海市城市规划建筑管理局向上海绢纺织厂出具关于主厂房危房翻建工程项目(建筑面积16,934平方米)的《建设工程规划许可证》，附件《建筑工程项目表》中载明主车间为钢砼结构五层建筑，建筑面积15,886平方米；1993年，上述工程项目施工完成。二、1993年8月，上海绢纺织厂与日本钟纺丝绸优雅株式会社、日本钟纺株式会社合资成立上海华钟绢纺织有限公司，其中上海绢纺织厂以其工厂厂房(1993年新建五层厂房的二层全部、三层部分，建筑面积5,289平方米)提供实物投资。1993年10月，上海绢纺织厂与香港新律(集团)有限公司、上海美联房产经营开发公司合资成立上海金马丝绸炼整有限公司，其中上海绢纺织厂以其所有的部分厂房及相关设备作为实物投资。2001年，上海绢纺织厂因连续亏损、资不抵债，经本院宣告破产；同年，案外人上海金达国际丝绸有限公司收购上海绢纺织厂部分破产财产；2002年，上海金达国际丝绸有限公司授权原告新绢公司托管破产企业上海绢纺织厂。三、原告新绢公司作为租方(甲方)，于2002年12月9日与作为承租方(乙方)原上海邦富经贸有限公司签订《租赁协议》。该协议主要约定以下内容：租赁房屋为万航渡后路主厂房五楼，建筑面积2,784平方米；租赁期限自2002年12月1日至2012年11月30日；年租金为450,000元，前两年租金不递增，自第三年起每年递增2%，每年租金分六次支付；乙方应按时向甲方支付租金、水电费等，若未按约支付，每逾期一天，按逾期款项的万分之五计计算违约金。四、2003年5月14日，经上海市工商行政管理局核准，原上海邦富经贸有限公司企业名称变更为上海邦富实业有限公司。五、2005年1月4日，原告新绢公司作为甲方，与作为乙方的邦富公司签订《补充协议》。该协议载明双方同意上述2002年12月9日签订的《租赁协议》约定的租期延长至2016年10月2日止，延长期内其他约定的条款及事项均按原协议执行。六、除万航渡后路主厂房五楼外，被告邦富公司与原告新绢公司及案外人上海华钟绢纺织有限公司另就上海市万航渡后路后路XXX号场地内主厂房其他部位及东大楼等建筑签订有租赁合同，合同项下约定的包括万航渡后路主厂房五楼在内的租赁房屋均已实际交付被告邦富公司，主要用于经营“曹家渡花鸟市场”，另有两份租赁合同约定的租赁期均至2016年10月2日。被告邦富公司将各租赁合同约定的租金统一支付。七、2008年8月22日，原告新绢公司及案外人上海华钟绢纺织有限公司、上海金马丝绸炼整有限公司作为出租方，与作为承租方的被告邦富公司及上海邦富曹家渡花鸟市场经营管理有限公司、上海邦富餐饮娱乐有限公司，共同签订《关于租赁事宜的补充协议》，主要内容为：“各出租方及承租方在平等协议的基础上，就2002年起至今各自签订租赁协议以来，对原合同条文的理解及合同履行过程中的相关事宜达成一致并订立补充协议如下，以资共同遵守。第一条、关于房地产权证一、万航渡后路XXX号原为上海绢纺织厂厂地，该厂的房地产权证分为两证，即国有土地使用证和房屋所有权证。上世纪90年代该厂老厂房改造后新建的西侧大楼的主厂房(其中包括华钟公司出租给邦富实业的9561平方米房屋)，因故未办理房地产登记手续，后因办合资企业的需要，该厂将部分房产作为资本金投入华钟公司和金马公司，因故也未办理房地产登记手续……二、该厂破产后，上海金达国际丝绸有限公司收购了上述房地产，并授权委托上海新绢纺织有限公司，负责对上述房屋的出租及管理事宜，但因故仍未能办理房地产权证登记手续……”八、2009年10月19日，原告新绢公司出具《上海新绢纺织有限公司房产证问题的说明》，内容为：“原上海绢纺织厂是座落在曹家渡万航渡后路XXX号的国有老企业。2001年12月上绢厂破产，由我上海新绢纺织有限公司委托管理……现受租人为上海邦富实业有限公司，主营娱乐业和花卉市场。受历史原因限制，我公司的所属房产仍是上绢厂时名下的房产证、土地证，至今未予办理两证合一的新房产土地证(其中1993年新建的主厂房大楼也未及时办证)……我们要求政府有关部门给予照顾，考虑我公司实际困难和目前不得已厂房租赁现状，酌情处理我承租户办理工商营业执照等相关手续。”九、2016年9月7日，原告新绢公司委托律师向被告邦富公司出具《律师函》，主要内容为：被告邦富公司承租万航渡后路后路XXX号房屋及场地所依据的数份租赁合同，其中部分租赁合同已到期，故敦促被告邦富公司将房屋及场地恢复原状后予以归还，并同时承担占用使用费用；另有部分租赁尚未到期，但被告邦富公司长期拖欠租金，故原告新绢公司通知解除相关租赁合同，并敦促被告邦富公司将房屋及场地恢复原状后予以归还；对于各份租赁合同到期前、解除前已产生的全部欠缴租金、违约金等，敦促被告邦富公司一并结清。以上事实，有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《上海新绢纺织有限公司房产证问题的说明》、《租赁协议》及《补充协议》、《律师函》、工商登记信息及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，被告邦富公司经核算，补充书面答辩称万航渡后路主厂房五楼2015年应付而未付的租金为558,598元，2016年应付而未付的租金为430,328元。审理中，被告邦富公司于2016年12月6日收到本院送达的传票及诉状副本，并于2016年12月12日提出管辖权异议。本院审查后，于2016年12月15日裁定驳回管辖权异议。被告邦富公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年3月30日裁定维持本院裁定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告新绢公司享有万航渡后路主厂房五楼的出租权，原、被告就该房屋的租赁事宜自愿签订《租赁协议》及《补充协议》，协议均系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，故对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。上述协议签订后，作为出租方的原告新绢公司已向被告邦富公司实际交付房屋，被告邦富公司作为承租方理应按期履行给付租金的义务。原告新绢公司认为双方的上述协议应自被告邦富公司收到通知解除合同的《律师函》之日起解除，但被告邦富公司已收到该函件的依据不足，故本院对原告新绢公司主张合同提前解除的意见难以支持。考虑到双方的租赁期限截止至2016年10月2日，并结合原告新绢公司所主张的租金及占有使用费的起算方式，故本院确认双方租赁合同关系自期满之日终止。现原、被告对在租赁期限内欠付的租金数额基本核对一致，其中2016年度欠付的租金数额略有出入，被告邦富公司自行核算的租金数额略高于原告新绢公司主张的金额，本院以原告新绢公司主张的数额为准。被告邦富公司辩称，双方承租的房屋曾有结构、面积的变动，并口头约定重新计算租金标准，但对此并无证据予以证明，本院对此难以采信。被告邦富公司辩称原告新绢公司主张的部分租金已超过诉讼时效，本院认为，双方的租赁合同在约定的租赁期届满前仍在继续履行，被告邦富公司仍实际租赁使用房屋并继续给付租金，且与原告新绢公司所称持续催讨欠付租金的情况亦基本吻合，故对被告邦富公司该抗辩意见亦难以采信。因此，被告邦富公司应给付2015年度至2016年10月2日期间欠付的租金988,861.60元。鉴于被告邦富公司存在逾期缴付租金的情形，故应按照约定承担违约责任，原告新绢公司主张自2016年10月3日起算，并无不当，本院予以确认；考虑双方约定的违约金标准及当事人的意见，本院酌情调整违约金标准为每日万分之二。现双方约定租赁期限已届满，被告邦富公司应返还万航渡后路主厂房五楼。租赁期满后，被告邦富公司仍实际占有使用房屋，故可参照最后一年度租金标准支付占有使用费，现原告新绢公司主张按照月标准47,759元的标准支付，与法不悖，并无不妥，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新绢纺织有限公司返还上海市万航渡后路XXX号内钢砼结构主厂房大楼五楼层面房屋；二、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新绢纺织有限公司给付欠付的租金人民币988,861.60元；三、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新绢纺织有限公司给付占用使用费(按照月租金人民币47,759元的标准，自2016年10月3日起计算至房屋实际归还之日止)；四、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新绢纺织有限公司给付逾期支付租金的违约金(以欠付的租金人民币988,861.60元为基数，按照日万分之二的标准，自2016年10月3日起计算至租金实际付清之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币14,127元，减半收取，计人民币7,063.5元，由被告上海邦富实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一七年六月三十日书记员 刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：