（2017）京02民终5462号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-02
案件名称
福建金诚丰担保有限公司北京分公司、北京麦田房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘垚,罗伟,北京麦田房产经纪有限公司,福建金诚丰担保有限公司北京分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5462号上诉人（原审原告）：刘垚，男，1994年2月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：道日纳，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗伟，男，1961年3月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘新，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛欣（罗伟之妻），住北京市东城区。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，该公司职工。原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。负责人：林根秀，董事长。上诉人刘垚因与上诉人罗伟及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）、福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初13491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。刘垚上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判罗伟向刘垚双倍返还定金400万元；2、撤销一审判决第二项，改判罗伟向刘垚赔偿可得利益损失300万元、居间费用391500元、实际损失80005.47元、公证费5400元；3、本案一审、二审诉讼费用由罗伟承担。事实和理由：1、刘垚一直在积极履行《北京市存量房屋买卖合同》，未能在120日内取得购房资格由于政策变化，一审法院认定解除条件成就于法无据；2、罗伟在120天届满后并未解除《北京市存量房屋买卖合同》，该合同并未失效，一审法院认定事实错误；3、一审法院对购房协议条款的解读严重偏离本意，适用法律错误；4、一审法院未支持刘垚的合理损失及其它主张，严重侵害了刘垚的合法权益，应尽快纠正。针对刘垚的上诉，罗伟辩称，请求法院驳回刘垚的全部诉讼请求。刘垚说自己积极配合履行义务，与事实不符。本案中，双方当事人之间房屋买卖关系的成立，要求刘垚必须有购房资格，刘垚未能在120日内取得购房资格是由于懈怠履行义务造成的。刘垚起诉罗伟时未提交其与案外人李祖松签订的《购房协议》，刘垚与李祖松之间的《购房协议》实际是4月20日签订，手续都是后补的。罗伟在《购房协议》签约120天之后，没有就《购房协议》的义务继续积极履约，已足以证明：罗伟以实际行动明确告知刘垚，《购房协议》已经解除，不再继续履行合同。至于刘垚所称2016年4月14日之后罗伟和其探讨履约事项，如宁义无授权了、面签合同不合规等等，我们认为都是讨论2016年4月14日之前履约的事宜，而不是刘垚所推定的是罗伟继续履约的表示。罗伟于2016年4月14日之后曾向中介表示卖房,但没有向刘垚表示过卖房，卖给谁什么价钱是没有和中介确定的，诉争房屋的合同已经自动解除，新的房屋买卖合同没有达成。所以，一审法院认定诉争合同已失效，实属认定事实正确。一审法院认定合同解除是正确的。针对刘垚的上诉，麦田经纪公司述称，麦田经纪公司对于刘垚的上诉不发表意见。针对刘垚的上诉，金诚丰担保公司述称，金诚丰担保公司对于刘垚的上诉不发表意见。罗伟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回刘垚要求返还定金200万元的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由刘垚承担。事实和理由：1、刘垚的行为已经构成违约，应该依法承担违约责任，一审法院为其免除违约责任，无事实依据和法律依据；2、一审法院认定刘垚“没有违约的主观故意”，既非违约责任的构成要件，也非法律规定的违约免责条款，一审法院以此为由判令罗伟返还定金，严重损害了罗伟的合法权益；3、刘垚未能按照约定期限履行义务的行为，给罗伟造成了巨大的损失，一审法院的错误判决，变相剥夺了罗伟保留另行主张赔偿的权利。针对罗伟的上诉，刘垚辩称，第一，本案合同签订后，刘垚除了积极履行《房屋买卖合同》所赋予的各项义务外，还积极出售名下的唯一房产，确保后续交易不因购房资格问题受到阻碍。刘垚未能在120天内取得购房资格是因政策变化所致，且未对合同履行产生任何影响，不构成违约。第二，《中华人民共和国合同法》第93条规定当事人可以协商约定解除条件，约定的解除条件成就时，双方可以解除合同。双方的合同明确约定解除应当采取书面约定，这是约定的解除方式，解除通知到达合同相对方才解除，罗伟认为自然解除无需通知，是对《中华人民共和国合同法》第93条的错误解读。《购房协议》约定，刘垚自协议签订之日起120日内，应“将自己或家庭成员名下的1套房产权属转移给案外人，以保证刘垚方符合在北京市购买房屋的权属过户资质，否则双方房产买卖关系解除。”所谓“房产买卖关系解除”，是指双方权利义务的解除，即合同解除。而罗伟如欲解除合同，必须作出解除合同的意思表示，且该意思表示需要通知到刘垚方，合同解除的通知到达刘垚方时才产生解除合同的法律效果。本案中，罗伟在合同约定的120天期间经过后，不但未提出过解除合同，反而在2016年4月18日还在与中介沟通付款细节，甚至在6月17日，还明确表示要继续卖房。即使《北京市存量房屋买卖合同》确已失效，则合同失去效力后即属于无效合同，而合同无效为自始无效、全部无效，则其中关于定金的条款也应归于无效，罗伟基于无效合同主张没收定金，显属逻辑错误，本案的情形并非合同失效，而是解除权出现，一审法院错误的解读和适用了《中华人民共和国合同法》第45条。第三，罗伟并未举证证明其存在任何损失，即使出现损失，也是因其怠于履行合同义务、拒不配合房屋过户导致，罗伟主张保留200万定金无任何事实与法律依据。针对罗伟的上诉，麦田经纪公司述称，麦田经纪公司对于罗伟的上诉不发表意见。针对罗伟的上诉，金诚丰担保公司述称，金诚丰担保公司对于罗伟的上诉不发表意见。刘垚向一审法院起诉请求：1、判令解除刘垚与罗伟之间签订的0017708号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令罗伟双倍返还刘垚定金400万元；3、判令罗伟赔偿刘垚因解除合同造成的可得利益损失300万元；4、请求判令罗伟赔偿刘垚因本次交易所支付的居间等各项费用391500元；5、判令罗伟赔偿刘垚因解除合同给刘垚造成的实际损失80005.47元；6、判令罗伟承担本案诉讼费、公证费及保全费用。一审法院认定事实：2015年12月15日，刘垚（买受人）与罗伟（出卖人）经麦田经纪公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：刘垚购买罗伟位于北京市东城区×××5层1单元603号房屋（以下简称603号房屋）。该房屋规划设计用途为住宅。房屋所有权证证号为X京房权证东字第×××号，填发单位为北京市东城区房屋管理局。该房屋性质为商品房。该房屋无查封，无抵押。总房价款14500000元。刘垚在签订本合同时应支付定金见附件二；具体付款方式及期限见附件二；违约责任的具体约定见附件二。罗伟将603号房屋出售给案外人，导致刘垚不能取得房屋所有权证的，刘垚有权退房，罗伟应当自退房通知送达之日起五日内退还刘垚全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按房屋成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间费等各项费用。当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。刘垚未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件二约定的方式处理。附件二主要约定：本附件是编号为0017708的《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本附件为准。刘垚以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币2000000元，作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币1000000元，剩余人民币1000000元于2015年12月20日前（含当日）支付。双方应于2016年4月15日之前办理申请贷款手续，刘垚拟贷款数额为人民币5500000元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由刘垚承担；贷款由银行直接支付给罗伟，刘垚应积极配合办理抵押权登记等相关手续。刘垚于2016年5月15日之前支付罗伟购房款人民币7000000元，支付方式为银行资金监管，全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付罗伟。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若买卖双方约定以资金监管方式支付购房款，且买卖双方任一方有代理人的，则应按监管机构要求提供公证委托书，监管机构关于代理人收款或付款有其他规定的，依其规定。若金诚丰担保公司拒绝为买卖双方提供资金监管服务的，则双方采用银行资金监管方式支付上述款项。买卖双方应于贷款批复后30个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。若刘垚未按约定履行付款义务，则罗伟有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整，还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《北京市存量房屋买卖合同》。任一方违约造成《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年12月15日，罗伟（甲方）、刘垚（乙方）及麦田经纪公司（丙方）签订了《购房协议》。该《购房协议》主要约定：鉴于刘垚及刘垚家庭成员名下共有1套房产，现刘垚为改善居住条件拟购买罗伟603号房屋。刘垚保证社保或纳税年限均符合在北京市购买房屋的资质要求。但因刘垚必须出售其名下1套房产后，罗伟与刘垚才能办理该房产的权属过户受理手续，因此双方约定如下：一、罗伟与刘垚就买卖该房产先行签订《北京市存量房屋买卖合同》。二、为表示履约诚意，刘垚向罗伟支付定金人民币2000000元，自本协议签订之日起120日内，刘垚将自己或家庭成员名下的1套房产权属转移给案外人，以保证刘垚家庭符合在北京市购买房屋的权属过户资质，否则罗伟与刘垚该房产买卖关系解除，该笔定金作为赔偿金赔付罗伟，除此外罗伟与刘垚之间不追究任何法律责任。同时，罗伟与刘垚声明不再依据合同或任何事由追究麦田经纪公司的任何法律责任。三、在刘垚按照上述期限内获取北京市购房资质以后，双方按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定履行义务。四、罗伟与刘垚同意在刘垚尚未符合购房资格的情况下，双方之间如有所需交付的款项，除定金外的其他购房款在银行作资金监管，待办理完结网上签约备案手续后，支付给罗伟，无须再征得刘垚同意，刘垚应积极配合办理。同日，罗伟（出卖人）、刘垚（买受人）与麦田经纪公司（居间方）签订《居间服务合同》。该《居间服务合同》主要约定：刘垚向麦田经纪公司支付居间服务费人民币319000元。麦田经纪公司有权为罗伟与刘垚办理网签备案登记手续，罗伟与刘垚应配合提供相应材料并签署相应文件。罗伟或刘垚违反本合同约定，导致麦田经纪公司不能继续履行义务的，麦田经纪公司不承担责任，且麦田经纪公司有权收取本合同约定的居间服务费。如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。2015年12月15日，罗伟（出卖人）、刘垚（买受人）与金诚丰担保公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。该《房屋交易保障服务合同》主要约定：签订本合同当日，刘垚向金诚丰担保公司支付保障服务费人民币72500元。刘垚与罗伟任何一方违反房屋买卖合同及补充协议的约定，导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。金诚丰担保公司已收取的服务费、评估费不予退还。上述合同签订后，刘垚于2015年12月15日向罗伟支付100万元，于2015年12月20日向罗伟支付100万元。刘垚向麦田经纪公司支付钱款391500元，对此刘垚及麦田经纪公司均称该钱款包含了居间费319000元及保障服务费72500元，罗伟对此不予认可。2016年2月15日，刘垚出具委托书，载明刘垚拟购买603号房屋，因即将出国而委托宁义为代理人，全权办理购买上述房产的相关手续，具体包括办理购房资格审核手续、签订房屋买卖合同、代缴首付款和相关税费、办理银行按揭贷款及签署相关法律文件、办理抵押登记、办理网签、代缴相关税费、代为收房、办理过户登记手续、办理房屋交接入住手续等其他一切与购买上述房产相关的事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，刘垚均予以承认，并由刘垚承担一切法律责任。北京市中信公证处就上述委托书内容进行了公证。2016年5月3日，刘垚（甲方、借款人）、北京链家房地产经纪有限公司（乙方、平台方）及北京中融信担保有限公司（丙方、担保方）三方签订《借款及担保协议》，约定刘垚向北京中融信担保有限公司借款人民币2100000元。一审庭审中，罗伟提供空白的网签授权委托书及空白的首付款支付收入确认函，拟证明罗伟同意履行网签的事实及麦田经纪公司欺骗罗伟骗取银行贷款。对此，刘垚认可其真实性，但对其证明目的不予认可，称签署确认函是为了后续合同履行更加方便。麦田经纪公司称对网签授权委托书的真实性认可，证明目的不予认可，对于首付款收入确认函不发表意见。一审诉讼中，一审法院到北京市东城区不动产登记事务中心查询刘垚的购房资格问题。该中心答复称，刘垚在2016年4月20日第一次提起购房申请，2016年5月4日初步审核通过（已到期）。于2016年6月14日第二次提起购房申请，2016年6月27日核验通过（已到期）。于2016年7月12日第三次提起申请，2016年7月25日核验通过（已到期）。一审法院到北京市国土资源局东城分局查询刘垚名下房产情况，经查询截止2016年11月27日24时，刘垚名下无有效权证。另，一审法院到北京市国土资源局丰台分局查询刘垚原名下位于北京市丰台区×××1603号房屋的情况，房产档案材料显示2016年4月20日，刘垚与案外人李祖松签订房屋买卖合同（经纪成交版），将上述房产出售给李祖松，登簿时间显示为2016年4月21日。存量房自有交易资金划转协议签订时间为2016年2月26日。2016年4月5日，案外人李祖松交纳契税82500元。对此，双方均认可真实性，但刘垚称上述买卖合同的实际签订日期为2016年2月1日，并非合同中载明的2016年4月20日。上述房屋档案材料证明了刘垚一直在积极履行合同义务，是因为北京市国土资源局丰台分局出了预约号源的政策，导致刘垚未在合同约定的120日内出售名下的房产，责任不在刘垚方。罗伟称，即使出现新政策，刘垚也有时间办理完毕名下房产的出卖手续。刘垚实际通过购房资格核验的时间是2016年5月4日，因此后续合同没有继续履行是刘垚违约导致的。对此，一审法院到北京市丰台区不动产登记事务中心查询预约排号的相关政策问题，对方答复称2016年3月11日起，丰台区不动产登记开始试行网上预约服务，凡在经纪机构签约的存量房买卖以及北京市金融机构的抵押登记必须进行网上预约。具体每天的号源根据交易情况适当调整，每个中介公司分配一定数量的号源。从九点到晚上十一点都可以网上预约，每天可以预约下五个工作日的号源，如果当天有剩余的号源，五点之后相关机构可以再次预约剩余号源。并且中心规定有集中办理的制度，也就是说一个窗口一段时间内专门清理这些积攒的过户手续。对此，双方均认可真实性。一审庭审中，刘垚提供其与案外人李祖松于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，拟证明刘垚在2016年2月份就开始出售自己名下的房产，积极履行《北京市存量房屋买卖合同》约定的义务。对此，罗伟不认可真实性，称应以法院调取的房屋买卖合同为准。麦田经纪公司对此真实性认可。一审诉讼中，一审法院为双方进行多次调解，但双方意见分歧较大，不能协商解决纠纷。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，《借款及担保协议》，《公证书》，购房协议，收据，账户明细表，工作记录，北京市房屋产权登记档案资料及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，刘垚与罗伟经协商一致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。为履行该合同，双方在签订合同当日又签订了《购房协议》，并约定了履行内容及履行《北京市存量房屋买卖合同》的前提条件。双方对上述系列合同均应按约定履行各自的义务。本案当事人在履行合同过程中，刘垚未能按照合同约定的时间取得购房资格，致使合同约定的解除条件成就。且双方在合同履行中，麦田经纪公司为办理贷款让罗伟在虚假材料上签名，罗伟提出异议，双方为此产生争议，就合同是否继续履行未达成新的合意，故依法应认定双方就603号房屋的买卖合同于约定解除的条件成就时失效，对此应由刘垚承担责任。关于定金问题，因合同签订后，刘垚主观上积极履行合同义务，按约定支付了定金200万元，且将其名下位于北京市丰台区的房产予以出售，用以取得购房资格，应当说刘垚并没有故意违约的主观故意。因刘垚客观上在合同约定的120天内未取得购房资格，致使合同失效，但刘垚不应承担违约给对方造成的经济责任。故刘垚要求被告返还200万元定金，一审法院予以支持。因罗伟在房屋买卖过程中不存在违约行为，故刘垚的其他诉讼请求，缺乏依据，一审法院均不予支持。综上，一审法院依据依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条之规定，于2017年3月判决判决：一、罗伟于判决生效后十日内返还刘垚购房定金人民币二百万元；二、驳回刘垚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。双方当事人对一审法院“经审理查明”列明的事实均无异议，且一审法院查明事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，《借款及担保协议》，《公证书》，购房协议，收据，账户明细表，工作记录，北京市房屋产权登记档案资料及双方当事人的当庭陈述等在案佐证，本院予以确认。本院另查明，李祖松于2016年4月21日取得取得北京市丰台区×××1603号房屋，刘垚名下已无房产。另，依据刘垚向本院提交的录音证据，罗伟于2016年4月18日向麦田经纪公司表示要求刘垚在过户之前把全部款项打入银行卡，并于2016年6月17日向麦田经纪公司表示继续出卖诉争房屋。罗伟在其答辩意见中明确认可罗伟与刘垚、麦田经纪公司继续探讨履约事项，但其主张与刘垚讨论的系2016年4月14日之前的履约事宜，且其向麦田经纪公司表示卖房，并非向刘垚表示继续出卖诉争房屋。本院综合整个录音证据的内容，可以认定罗伟于2016年4月14日之后，同意继续履行其与刘垚签订的《北京市存量房屋买卖合同》。本院认为，罗伟与刘垚、麦田经纪公司于2015年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》中，关于罗伟与刘垚约定的权利和义务部分，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法规、法律的强制性规定，为有效合同。罗伟与刘垚均应按照上述约定，履行相关义务，享有相应权利。综合当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为：1、刘垚何时取得“北京市购房资质”；2、刘垚与罗伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》何时解除；3、刘垚与罗伟是否违约及违约责任的承担问题。首先，刘垚何时取得“北京市购房资质”。现刘垚主张其与李祖松于2016年2月1日签订关于北京市丰台区×××1603号房屋的买卖合同，而罗伟主张双方签订房屋买卖合同的日期为2016年4月20日。依据本院查明事实，刘垚与李祖松于2016年2月26日签订《存量房屋自有交易资金划转协议》，李祖松于2016年4月5日交纳了契税并于4月21日取得取得该房屋的产权证书，故罗伟关于“刘垚与李祖松签订的房屋买卖合同的日期系2016年4月20日”之抗辩主张，不能成立，本院不予采信。另，虽然2016年4月21日，刘垚名下已无房产，依据一审法院向北京市东城区不动产登记中心查询的信息，刘垚于2016年4月20日第一次向北京市东城区不动产登记中心提起购房申请，该申请于2016年5月4日审核通过，故刘垚关于“其于2016年4月21日取得购房资质”之主张，无事实依据，本院亦不予采信。综上，本院可以认定刘垚与李祖松于2016年2月1日签订了房屋买卖合同，刘垚于2016年5月4日取得北京市购房资质。其次，刘垚与罗伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》何时解除。本案中，双方签订的《购房协议》第二条约定,刘垚应于《购房协议》签订之日起120日内，即2016年4月14日之前取得购房资质，否则房产买卖关系解除，定金作为赔偿赔付罗伟。可见，双方系将定金作为《北京市存量房屋买卖合同》的履约担保，并在合同中确定了相应的违约责任，故《购房协议》中关于刘垚应于120日内取得购房资格之约定系合同解除的条件，而非合同失效条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，当事人可以约定解除合同解除的条件，但是当事人一方主张据此解除合同的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。有录音证据和罗伟在针对刘垚的上诉状的答辩状予以证明，罗伟于2016年4月18日要求刘垚于过户之前将全部款项打入其银行卡，于2016年6月17日依然同意向刘垚出卖诉争房屋。依据刘垚与罗伟就《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》履行所形成的证据链，表明刘垚与罗伟在120日期限届满后，虽未就合同继续履行签订书面协议，但双方以实际行动履行了该合同继续履行的义务，以实际行动表明同意继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条，未采用书面形式的合同成立“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本院确认，刘垚与罗伟就此问题形成了新的合意，改变了原约定，形成了新的事实合同关系，故罗伟关于“双方签订的买卖合同已于2016年4月14日解除”之抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案一审过程中，刘垚与罗伟均同意解除双方签订的一系列房屋买卖合同，本院依法予以准许。该《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》于本判决生效时解除。再者，刘垚与罗伟是否违约及违约责任的承担问题。关于刘垚是否违约的问题。刘垚于2016年5月4日取得购房资格，虽然超过了《购房协议》约定的合同签订之日起120日，但是结合刘垚为履行合同义务，按期交纳定金，积极出卖名下唯一房产，且罗伟未通知刘垚解除合同，并在刘垚逾期履行后亦同意继续履行合同这一事实，加之，自2015年12月15日刘垚与罗伟签订《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》之日起至刘垚提起本案诉讼之日止，该603号房屋所在的地区住宅房屋价值处于上升状态；刘垚有主动履行该合同相应义务的可能。综合以上情况，可以认定刘垚并不存在违约行为。一审法院认定刘垚违约不当，本院依法予以纠正。关于罗伟是否违约的问题。罗伟虽然于2016年4月14日后未积极履行合同义务，但是，罗伟在其未收到款项的情况下，拒绝在麦田经纪公司提交的空白网签授权委托书和首付款确认书中签字，理由正当，亦不构成违约。刘垚与罗伟在该合同履行过程中，均不构成违约，均不应承担相应违约责任。针对刘垚要求撤销一审判决，改判罗伟向其双倍返还定金、赔偿可得利益损失、居间费用、实际损失和公证费的上诉主张。因刘垚与罗伟均不存在违约行为，且双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》，一审判决驳回刘垚上述诉讼请求，并无不妥，故刘垚的上诉主张不能成立。关于罗伟上诉“撤销一审判决第一项，改判驳回刘垚要求返还定金200万元”的主张。因刘垚与罗伟均不存在违约行为，在《北京市存量房屋买卖合同》和《购房协议》解除后，该合同已不再履行；罗伟应向刘垚返还定金200万元，故罗伟的该项上诉主张不能成立。综上所述，一审法院虽然认定刘垚存在违约行为不当，但是一审法院判决罗伟将刘垚支付的购房定金200万元予以返还，且双方互不承担责任，符合公平原则，亦无不当，本院予以维持。刘垚和罗伟的上诉理由均不能成立；本院对其上诉请求均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64101元，由刘垚负担51301元（已交纳）；由罗伟负担12800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 顾国增审判员 刘丽杰审判员 王艳芳二〇一七年六月三十日书记员 宋 佳 来源：