（2017）闽0581民初2006号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-31
案件名称
蔡顺利、何静雯等与蔡莉莉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石狮市人民法院
所属地区
石狮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡顺利,何静雯,蔡莉莉,陈聪晓,陈聪棋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第二十五条第一款，第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初2006号原告：蔡顺利，男，1963年9月4日出生，汉族，住福建省石狮市，原告：何静雯，女，1970年9月27日出生，汉族，住福建省石狮市，两原告共同委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所执业律师。被告：蔡莉莉，女，1965年6月30日出生，汉族，住福建省石狮市，被告：陈聪晓，男，1985年12月18日出生，汉族，住福建省石狮市，被告：陈聪棋，男，1988年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市，原告蔡顺利、何静雯与被告蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告蔡顺利、何静雯的委托诉讼代理人王国应到庭参加诉讼，被告蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡顺利、何静雯向本院提出诉讼请求：1.确认蔡顺利、何静雯与蔡莉莉、陈贵松夫妻于2007年5月10日所签订《房地产（商品房）转让合同书》合法有效；2.蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋协助把址于石狮市九二路商业步行街D区富王商业中心D1幢D1506号、1507号的房地产（商品房）过户登记至蔡顺利、何静雯名下;3.本案的诉讼费用由蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋负担。事实和理由：石狮市九二路商业步行街D区富王商业中心D1幢D1506号、1507号的房地产（下称案涉房屋）系陈贵松于2006年6月12日向石狮市现代房地产开发有限公司第一手购买取得。2007年5月10日，陈贵松、蔡莉莉夫妇同蔡顺利、何静雯签订《房地产（商品房）转让合同书》一份，约定由陈贵松、蔡莉莉把址于石狮市××步行街××区（2004P-D地块）富王商业中心D1506、D1507号房地产（商品房）两套以价格人民币壹佰伍拾万零伍仟伍佰伍拾伍元陆角转让给蔡顺利、何静雯，付款方式为现金付柒拾伍万元，自2007年4月21日起的银行贷款（按揭款余额755555.6元）由蔡顺利、何静雯继续交纳等。其中富王商业中心D1506至2007年4月21日尚欠银行贷款632777.8元；富王商业中心D1507至2007年4月21日尚欠银行贷款122777.8元，两套合计尚欠贷款合计人民币755555.6元。蔡顺利、何静雯于2007年4月24日预付定金壹拾万元给蔡莉莉，于2007年5月10日合同签订时付款陆拾伍万元，已付清全部款项给蔡莉莉、陈贵松夫妇，并已代还清所有银行贷款，赎回抵押权，注销抵押关系。合同签订后，双方即交接房屋及相关手续，蔡顺利、何静雯即把两套商品房打通重新装修入住。自2007年5月份以来，有关该商品房物业管理费、水费、电费，相关物业专项维修费等均由蔡顺利、何静雯交纳。其中，商业中心D1幢D1506的商品房水费户名也已变更为何静雯；D1幢D1507的商品房水费户名变更为蔡顺利的名下。陈贵松于2009年4月16日死亡，蔡莉莉是陈贵松的妻子，陈聪晓、陈聪棋系蔡莉莉与陈贵松夫妻之子，2011年7月21日经由福建伟盛律师事务所律师李文伟等见证签订《授权委托书》一份，由蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋授权何静雯办理位于石狮市××步行街××区富王商业中心D1506、D1507号的过户手续。因陈贵松死亡，需办理相关公证手续，但由于蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋不配合该房地产的过户手续，至今未办理过户。石狮法院在审理许松柏、吴鸳鸯诉蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋房屋买卖合同纠纷一案中，因许松柏、吴鸳鸯财产保全申请，于2010年7月20日作出（2010）狮民初字第944号民事裁定书，裁定查封登记在陈贵松名下的址在石狮市××步行街××区富王商业中心D1幢D1506#的房产。蔡顺利、何静雯提起案外人执行异议之诉，案经石狮法院审理，并于2015年11月6日作出（2014）狮民初字第2970号民事判决书，确认蔡顺利、何静雯与陈贵松之间的买卖上述房屋、房屋交付蔡顺利、何静雯实际占有使用、蔡顺利、何静雯已支付全部价款、还清所有银行贷款赎回抵押权、注销抵押权的事实，并判决停止执行。判决后，吴鸳鸯不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）闽05民终1497号民事判决书，确认原判决确认事实及蔡顺利、何静雯对房屋没有过户不存在着过错的事实，并判决驳回吴鸳鸯的上诉，维持原判。该判决已于2017年2月21日生效。综上所述，蔡顺利、何静雯向陈贵松、蔡莉莉购买上述房屋，并支付相应对价，还清所有银行贷款赎回抵押权，并清销抵押关系，实际占有并使用房屋，长期交纳相应的物业管理费、水电费、维修费。由于出卖人陈贵松死亡，至今未能办理过户手续，主观下并无过错，蔡顺利、何静雯已实际上取得该商品房的所有权。蔡莉莉作为陈贵松的妻子，陈聪晓、陈聪棋系蔡莉莉与陈贵松夫妻之子，蔡莉莉负有对与陈贵松共同财产及继承财产之协助过户的合同义务，陈聪棋、陈聪晓负有对继承其父亲财产份额协助过户之合同义务。蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋未作答辩。蔡顺利、何静雯围绕其诉讼请求提供如下证据：证据1.蔡顺利、何静雯的身份证;石狮市灵秀镇仕林村委会出具的关于何静雯与何明月系同一人的证明；蔡顺利与何静雯的结婚证;蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋的身份证复印件，证明原、被告的身份情况及诉讼主体。证据2.《房地产（商品房）转让合同书》一份。证明陈贵松、蔡莉莉夫妻于2007年5月10日同蔡顺利、何静雯签订《房地产（商品房）转让合同书》,将址于石狮市××步行街××区（2004P-D地块）富王商业中心D1506、D1507号房地产（商品房）两套以价格壹佰伍拾万零伍仟伍佰伍拾伍元陆角转让给蔡顺利、何静雯等事实。证据3.蔡莉莉出具的《收条》两张和农业银行出具的对账单,证明蔡顺利、何静雯支付购房款的事实。证据4.蔡莉莉出具的《给付房款确认书》、户名为陈贵松帐号为96×××17的兴业银行卡、兴业银行《个人账户存款凭证》14页、兴业银行有关石狮市××步行街××区富王商业中心D1506、D1507号按揭贷款分期付款计算表15页，证明蔡顺利、何静雯购房后按约交纳兴业银行按揭贷款的事实。证据5.石狮市××步行街××区富王商业中心D1506号D1507号兴业银行《个人住房借款合同》及商品房销售（预收款）统一发票各一份，证明蔡莉莉把贷款合同及发票交给蔡顺利、何静雯进行交房的事实。证据6.福建伟盛律师事务所《律师见证书》一份3页。证明蔡莉莉、陈聪棋、陈聪晓于2011年7月21日经由福建伟盛律师事务所律师李文伟等见证签订《授权委托书》一份，委托由何静雯办理案涉房屋过户手续的事实。证据7.石狮市信泰物业管理有限公司《证明》一份、深圳市半岛物业管理有限公司石狮分公司及石狮市信泰物业管理有限公司出具的《收款收据》36份、石狮市农村信用社及石狮市供水股份有限公司水费缴纳单11份、中国邮政储蓄通用凭证39份，证明蔡顺利、何静雯使用并居住案涉房屋的事实。证据8.石狮市人民法院（2010）狮民初字第944号民事判决书、泉州市中级人民法院（2016）闽05民终1497号民事判决书及法律文书生效证明一份，证明蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉间的买卖上述房屋、房屋交付蔡顺利、何静雯实际占有使用，蔡顺利、何静雯已支付全部价款、还清所有银行贷款赎回抵押权、注销抵押权及判决停止执行案涉房屋的事实和二审维持原判的事实。证据9.石狮市公安局凤里派出所出具的户口注销证明、户籍登记证明及加盖石狮市档案馆调查材料专用章的陈贵松与蔡莉莉结婚登记审查处理表，证明陈贵松与蔡莉莉系夫妻关系、陈贵松于2009年4月16日死亡、陈贵松与蔡莉莉的婚生子是陈聪晓、陈聪棋的事实。证据10.加盖兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行公章的客户还款明细，证明案涉房屋按揭贷款均由蔡顺利、何静雯支付，并已还清全部按揭贷款的事实。蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对蔡顺利、何静雯提供的证据自愿放弃质证的权利。上述证据来源合法，客观真实，可互相印证，与本案具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:陈贵松与蔡莉莉系夫妻关系，生育婚生子陈聪晓、陈聪棋。陈贵松于2009年4月16日死亡，因陈贵松的父母陈金秋、洪秀琼分别于1991年8月17日、2009年3月14日死亡，故陈贵松现法定继承人有其妻蔡莉莉、其子陈聪晓、陈聪棋。2007年4月24日，蔡莉莉收取何静雯购房定金10万元，蔡莉莉出具收条1份，确认收到上述款项。据石狮市灵秀镇仕林村民委员会出具的《证明》，何静雯又名何明月，故该收条及下述2007年5月10日的收条上均将何静雯记载为何明月。2007年5月10日，陈贵松、蔡莉莉作为甲方，与蔡顺利、何静雯作为乙方签订《房地产（商品房）转让合同书》1份，约定甲方将案涉D1506号、D1507号房屋以总价款1505555.6元以现状转让给乙方；在合同签订之日，乙方支付给甲方房款75万元，尚欠购房款以乙方直接向上述2套房屋的抵押贷款银行支付按揭贷款的方式付清（截至2007年4月21日上述2套房屋的按揭贷款数额为755555.6元；合同生效后，甲方将上述2套房屋的贷款按揭存折原件交付乙方保管，如因乙方未及时向按揭银行交纳按揭贷款产生的利息、违约金、滞纳金等由乙方承担；在乙方付清上述2套房屋的按揭贷款后，甲方应无条件提供必要手续协助乙方办理产权过户登记手续，所需税收、费用全部由乙方承担。当日，蔡莉莉收取何静雯支付的房款65万元，并出具收条1份。同时，蔡莉莉将诉争D1506号、D1507号房屋的《个人住房借款合同》、商品房销售（预收款）统一发票及银行按揭贷款账户银行卡等原件交由蔡顺利、何静雯保管，并将诉争D1506号、D1507号房屋交付给蔡顺利、何静雯。据蔡顺利、何静雯持有的包括记载存款人为何静雯、蔡维朝（蔡顺利的雇员）、蔡铍云（蔡顺利、何静雯之子）的存款凭证、虽记载户名为陈贵松但原件由蔡顺利、何静雯持有的自助存款回单等证据，蔡顺利、何静雯在合同签订后，依约向兴业银行履行交纳按揭贷款的义务。2009年4月26日，经福建伟盛律师事务所李文伟、刘伟平律师见证，蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋出具《全权授权委托书》1份交何静雯收执，内载明：“兹有址在座落××市××路商业步行街，D区（2004P-D地块），富王商业中心D1幢D1506号房地产壹套。【购房合同为0007599，建筑面积（套内面积）为199.23平方米。】和址在石狮市××商业步行街××区（2004Ｐ-Ｄ地块）富王商业中心D1幢D1507号房地产壹套。【购房合同编号为0007598，建筑面积（套内面积）37.11平方米】。合计为两套房地产（商品房）。于2006年6月12日，由石狮市马宫巷26号陈贵松名下购置，经整房装修后因资金周转问题，于2007年5月10日转让给石狮市灵秀镇仕林村东区3号蔡顺利、何静雯夫妇，并接手交纳剩余下按揭款项及应交纳的一切水电管理等费用。（陈贵松系授权人，蔡莉莉的丈夫、陈聪晓、陈聪棋的父亲）陈贵松2009年4月16日病故，为方便办理产权两证等过户手续，今我叁人特全责授权委托何静雯女士全权负责办理有关商品房一切过户手续，经何静雯女士本人签字即生效，我叁人全部认可确认，并具法律依据效力。今后有关该房屋事项，如出现叁人签字视为无效。”2010年4月13日，本院立案受理许松柏、吴鸳鸯为原告与蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋为被告的房屋买卖合同纠纷一案。该案审理中，依当事人的申请，本院依法于2010年7月20日作出（2010）狮民初字第944号民事裁定书，裁定查封登记在陈贵松名下的诉争D1506号房屋，并于2010年7月22日送达石狮市房产、土地登记交易中心进行查封登记。经审理，本院于2011年2月22日作出（2010）狮民初字第944号民事判决书，判决：一、许松柏、吴鸳鸯与陈贵松、蔡莉莉签订的《房产买卖协议书》及《卖尽根断房产字契》无效；二、蔡莉莉应在判决生效后10日内返还许松柏、吴鸳鸯购房款455700元；三、陈聪晓、陈聪棋在其继承陈贵松的遗产范围内与蔡莉莉共同承担返还许松柏、吴鸳鸯购房款455700元的责任；四、驳回许松柏、吴鸳鸯的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，许松柏、吴鸳鸯向本院申请强制执行，本院于2011年3月29日立案受理，案号为（2011）狮执行字第485号，根据执行申请人的申请，本院于2011年5月12日对诉争D1506号房屋进行现场查封。蔡顺利、何静雯于2011年7月15日向本院提出书面异议，请求撤销（2010）狮民初字第944号民事裁定，并解除对诉争D1506号房屋的查封。其间，许松柏于2013年1月4日死亡，该案执行申请人为吴鸳鸯一人。本院经审查，作出（2014）狮执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回蔡顺利、何静雯提出的异议。蔡顺利、何静雯不服向本院提起案外人异议之诉，本院于2015年11月6日作出（2014）狮民初字第2970号民事判决，判决：一、停止本院（2011）狮执行字第485号执行案件中对址于石狮市××步行街××区富王商业中心D1幢D1506#房屋的执行；二、驳回蔡顺利、何静雯的其他诉讼请求。吴鸳鸯不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）闽05民终1497号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2014）狮民初字第2970号民事判决确认案涉D1506号房屋的按揭贷款于2015年3月23日全部提前还清，已注销抵押权。庭审后，蔡顺利、何静雯于2017年6月19日向本院提供加盖石狮市不动产登记中心查询业务专用章的石狮市房屋登记信息查询结果表，载明坐落于石狮市××步行街××区富王商业中心D1幢D1506#、D1507#房屋，房屋权属人均记载为陈贵松，登记确权时间为2007年8月23日，产权证号分别为狮建房权证湖滨字第××号、狮建房权证湖滨字第××号，其中D1506号房屋有查封。经查，对D1506号房屋的查封系本院在（2011）狮执行字第485号执行案件中采取的执行措施，现本院依据（2016）闽05民终1497号民事判决于2017年6月30日解除查封，2017年6月30日石狮市不动产登记中心出具的石狮市房屋登记信息查询结果表载明D1506号房屋已无抵押查封状态。另经向兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行核实，该行出具《兴业银行个人贷款结清证明》，载明借款人为陈贵松借款合同编号为15060042040100项下贷款本息于2015年3月23日结清，该笔贷款抵押物地址为石狮市××步行街××区富王商业中心D1幢D1507#室，该抵押物于2015年4月3日办理注销抵押登记。本院认为，蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉签订的《房地产（商品房）转让合同书》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同成立、合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡顺利、何静雯支付合同约定的购房款后，继续依约履行支付案涉房屋的抵押贷款，现蔡顺利、何静雯已向兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行清偿案涉房屋全部借款本息，并已办理注销抵押登记手续，案涉房屋抵押权已涤除，且案涉房屋已于2007年8月23日登记确权在陈贵松名下，已具备办理权属变更登记的条件，故蔡顺利、何静雯享有要求陈贵松、蔡莉莉协助办理案涉房屋权属过户登记的请求权。因陈贵松已死亡，其法定第一顺序继承人蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋并未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，故陈贵松与蔡莉莉协助办理案涉房屋过户登记手续的义务，应由蔡莉莉及陈贵松的法定继承人即蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋承受。综上，蔡顺利、何静雯请求蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋协助将案涉房屋的权属变更登记至蔡顺利、何静雯名下的诉讼请求，依据充分，予以支持。蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉于2007年5月10日签订的《房地产（商品房）转让合同书》合法有效。二、蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋应于本判决生效后五日内协助蔡顺利、何静雯将房屋权属人为陈贵松坐落于石狮市九二路商业步行街D区富王商业中心D1幢D1506#（产权证号为狮建房权证湖滨字第××号）、D1507#（产权证号为狮建房权证湖滨字第××号）房屋的权属变更登记至蔡顺利、何静雯名下。本案受理费14700元，减半收取计7350元，由蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 吴志生二〇一七年六月三十日书记员 林清溪附：本案适用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。5、《中华人民共和国继承法》第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。6、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。7、《中华人民共和国继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。9、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：