（2017）渝0116民初5214号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-01
案件名称
刘龙荣与方官智杨焕等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘龙荣,杨焕,罗宗洋,方官智
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第九十七条；《���华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初5214号原告：刘龙荣，女，1984年3月7日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人：黎焕咏，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。特别授权。被告：杨焕，男，1981年11月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：罗宗洋，男，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：方官智，男，1963年12月7日出生，汉族，住重庆市江津区。三被告委托代理人：蒙进伟，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者。特别授权。原告刘龙荣诉被告杨焕、罗宗洋、方官智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法由审判员李希琳适用简易程���，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告刘龙荣及其委托代理人黎焕咏，被告杨焕、罗宗洋、方官智的委托代理人蒙进伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘龙荣诉称：2013年9月16日，原告与三被告签订《门面租赁合同》，约定三被告将江津区鼎山街道燕窝穴街163号水木年华燕安庭7、8单元1－5门市出租给原告。租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日，还约定如原告将门面转租，需经三被告同意。如三被告协助原告转让门面，可收取20%的转让费；原告预付保证金10000元，无违约现象三被告将保证金退还原告等内容。后原告在三被告的同意下，收取150000元转让费后将门面转让给案外人余健康，三被告协助原告将门面转让并于2017年4月1日与案外人余健康重新签订《门面租赁合同》，同时收取了案外人余健康20000元保证金。因原告预先支付了三被告一���的租金110000元，现双方解除合同三被告应退还原告半年租金55000元和保证金10000元。但三被告扣除收取的20%的转让费30000元后，仅退还了原告租金25000元，未退还原告保证金。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决三被告退还原告保证金10000元。被告杨焕、罗宗洋、方官智辩称：原、被告签订《门面租赁合同》属实，双方约定的租赁期限至2018年9月30日，如原告租期未满不再租赁即视为违约，保证金和租金均不予退还。后原告因经营困难向三被告提出转租，双方口头协商一致确定三被告在收取20%的转让费且不退还原告保证金的情况下同意并协助原告转租。后双方协商解除合同，三被告与新承租人重新签订租赁协议，该租赁合同与原告无关。原告在租期未满的情况下不再租赁已构成违约，三被告可以不退还其保证金和租金。但考虑到原告比较困难，三被告自愿退还了其剩余租赁期限的租金。原告现反悔又再让三被告退还保证金违背了双方的口头约定，属于不诚信行为，且租赁期间原告尚欠被告房租4998.40元未付清，也构成违约。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月16日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：“经甲、乙双方商定，甲方将江津区鼎山街道燕窝穴街163号水木年华燕安庭7、8单元1－5门市出租给乙方，经双方协商，特订如下条款，望双方共同遵守。1、乙方付保证金壹万元给甲方，乙方到期不续租，双方不存在经济纠纷及其它事项，无违约现象，甲方将保证金退还乙方。如租用期间，租期未满，乙方不再租用，视违约，保证金和租金不退还。2、租金每年缴纳一次，租金的价格每年按10%递增。……4、租用期间甲方不得随意收回门面，乙方也不能自行转租他人，如转租须经甲方协商同意。租期未满，如出现关门停业情况，甲方有权无条件收回门市。5、租赁时间：从2013年10月1日至2018年9月30日止，租金第一年7200.00元/月，壹年共计86400.00元，每年缴一次租金。如下年续租，提前一星期缴纳下一年租金，如不续租，须提前一个月通知甲方。如乙方转让甲方协助乙方，甲方收20%的转让费（总额）。……”同日，三被告收取了原告交付的保证金10000元和2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金86400元。2016年9月20日，原告支付了三被告2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金110000元。2017年4月1日，三被告（甲方）与案外人余健康（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将涉案门面出租给乙方，乙方支付保证金20000元，租赁期限从2017年4月1日至2022年3月31日。原告与三被告至此协商解除双方签订的《门面租赁合同》���因原告转让门面收取了案外人余健康转让费150000元，根据约定原告应支付三被告20%转让费30000元。2017年4月5日，三被告扣除20%转让费30000元后，实际退还原告已交付的2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金25000元，未退还原告保证金。庭审过程中，原、被告一致认可解除《门面租赁合同》后，三被告应退还原告2017年4月1日至2017年9月30日期间租金55000元；一致认可2016年10月1日至2017年9月30日期间租金应为114998.40元，原告实际支付110000元。原告提出系经三被告口头同意免除4998.40元租金零头，三被告对此不予认可。原告对双方签订的《门面租赁合同》第1条约定的“如租用期间，租期未满，乙方不再租用，视违约，保证金和租金不退还”的理解为：如租赁期未满，原告不再租赁擅自离开，保证金和租金不予退还，但如双方协商解除合同不应视为违约，保证金和租金应予退还。被告对该条款的理解为：不论出于何种原因，只要租期未满原告不再续租即为违约，保证金和租金均可不予退还。以上事实，有当事人陈述、门面租赁合同、收据、重庆农村商业银行业务凭证、对私客户对帐单及房地产权证等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”本案中，原、被告的争议焦点系对双方签订的《门面租赁合同》第1条约定的“如租用期间，租��未满，乙方不再租用，视违约，保证金和租金不退还”的理解。当双方对该条款的理解有争议时，应当从交易习惯、有利于合同履行及公平合理的角度进行解释。因双方签订的合同仅在该条款约定了原告不履行义务应当承担的责任，基于公平合理原则，对上述合同条款的理解应为如原告在租赁期限内单方违约擅自离开致使合同解除的情形下保证金和租金不予退还，不应包含双方协商解除合同致使原告在租赁期限内不再租用的情形。本案中，原告经三被告同意并在按约支付了20%转让费的情形下将门面转租，双方协商解除了《门面租赁合同》，已无需再履行该合同，应视为双方租赁期限已满，原告既不存在其他违约情形，三被告也未因此遭受任何损失，故三被告应退还原告保证金10000元。三被告提出原告尚欠租金4998.40元未支付构成违约的意见。本院认为，三被告收到租金110000元后在合理期限内从未对原告提出任何异议，且于2017年4月5日退还原告租金25000元时未扣除原告欠付的租金明显不符合常理，故对原告提出系经三被告口头同意免除4998.40元租金零头的意见，本院予以采纳。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨焕、罗宗洋、方官智于本判决生效之日起七日内退还原告刘龙荣保证金10000元。如果被告杨焕、罗宗洋、方官智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨焕、罗宗洋、方官智负担，限被告杨焕、罗宗���、方官智于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李希琳二〇一七年六月三十日书记员 陈予波 来源：百度搜索“”