（2017）京03民终4539号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-10-23
案件名称
满懿（北京）房地产咨询有限公司、徐宁等与赵春垒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯菓,徐宁,赵春垒,满懿（北京）房地产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4539号上诉人（原审被告）：冯菓，女，1973年4月19日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：徐宁，男，1974年4月22日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：马怡，北京上泽广霁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵春垒，男，1987年4月21日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：蒲文明，北京市振邦律师事务所律师。原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西甲205号楼1层08。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工，住单位宿舍。上诉人冯菓、徐宁因与被上诉人赵春垒、原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初13757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯菓及其委托诉讼代理人苟波，上诉人徐宁之委托诉讼代理人马怡，被上诉人赵春垒及其委托诉讼代理人蒲文明，原审第三人满懿公司之委托诉讼代理人高翠翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯菓上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回赵春垒的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由赵春垒承担。事实和理由：一、赵春垒和第三方满懿公司在房屋交易合同签订过程中存在欺诈行为，判决书认定事实错误。二、赵春垒在房屋交易过程中存在明显的故意违约行为，且第三方满懿公司也存在故意不告知，一审判决认定事实错误。三、涉诉房屋是冯菓与徐宁家庭的唯一住房，孩子户口也落户在涉诉房屋上，目前因为房屋交易这一事件，已经严重影响冯菓与徐宁的家庭关系，如按照一审判决强令履行过户登记手续，则会直接影响冯菓与徐宁的家庭生活及其子女教育。徐宁上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判赵春垒与冯菓于2016年1月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效并驳回赵春垒的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由赵春垒承担。事实和理由：一、徐宁对于冯菓及赵春垒的房屋交易行为自始至终并不知情，判决书认定事实错误。二、赵春垒不构成善意取得的法定要件，不应该产生物权变动的法律后果，一审判决适用法律条文错误，应当予以纠正。三、涉诉房屋是徐宁家庭的唯一住房，徐宁孩子户口也落户在涉诉房屋上，若强令履行过户登记手续则会直接影响徐宁本人生活及子女教育。赵春垒辩称：同意一审判决，不同意冯菓、徐宁的上诉请求。赵春垒认为整个过程中没有欺诈行为，不存在同意赔偿冯菓20万的事实。是否是唯一的住房也不影响本案和合同的继续履行。关于徐宁的上诉，一审法院综合本案事实判断徐宁知情是正确的。徐宁认为冯菓无处分权是错误的。满懿公司辩称：同意一审法院判决。赵春垒向一审法院起诉请求：1.冯菓与徐宁共同向赵春垒交付坐落于顺义区××房屋并协助赵春垒办理房屋权属变更登记手续；2.冯菓与徐宁向赵春雷支付违约金（以80万元为基数按日万分之五计算，从2016年7月26日计算到房屋过户登记之日止）。一审法院认定事实：冯菓与徐宁系夫妻关系，二人于2001年9月10日登记结婚。涉诉房屋具体坐落于顺义区××。房屋所有权人登记为冯菓，登记时间为2013年6月25日，房屋性质为商品房，共有情况为单独所有。涉诉房屋现由冯菓及其家人占有和使用。2016年1月21日，在满懿公司的居间服务下，冯菓作为出卖人与买受人赵春垒签订了北京市存量房屋买卖合同与补充协议。双方在该房屋买卖合同与补充协议中约定的主要内容为：冯菓将涉诉房屋出卖与赵春垒，房屋总价款为人民币80万元；买受人向出卖人支付定金人民币4万元；买卖双方一致同意买受人通过申请公积金贷款的方式，支付房款，贷款数额56万元；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后60工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。在合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意交易过程中所产生的税费均由买受人承担。余款20万元于产权变更登记当日支付。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将该房屋交付给买受人。冯菓（甲方）与赵春垒（乙方）在补充协议中同时约定：甲、乙双方同意，双方应于2016年3月25日之前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。2016年1月21日，冯菓（甲方）、赵春垒（乙方）与满懿公司（丙方）签订了《居间服务合同》约定：“……第二条附送免费的协助服务（不属于居间服务内容）（二）协助办理房屋评估手续、缴税手续及房屋权属转移登记手续……”2016年1月21日，赵春垒向冯菓支付定金4万元。2016年4月12日与2016年6月8日，赵春垒分别通过银行转账汇款的方式共计向冯菓支付购房款20万元。2016年6月23日，赵春垒与冯菓前往税务管理部门，由赵春垒按照相关规定缴纳了各项税费。2016年6月27日，冯菓将涉诉房屋的产权证书和契税发票交给满懿公司的职员张某，由其办理房屋过户登记的预约手续。张某也为此办理了房屋过户登记的预约手续，所约过户登记的时间分别为2016年7月20日下午1点30分至4点，2016年7月26日下午1点30分至4点。当事人有争议的证据和事实情况如下：庭审中，赵春垒提交2016年7月25日其与冯菓的通话录音以证明冯菓违反合同约定擅自提高房价并拒绝配合其于7月26日下午办理房屋过户手续。对该录音资料，冯菓认为通话中所提及的是损失问题并不是加价。此外，赵春垒提交北京住房公积金管理中心住房公积金贷款抵押担保贷款承诺书一份，以证明贷款机构已承诺向赵春垒提供56万元的贷款。冯菓称其无法确定该份证据的真实性。另，满懿公司在庭审过程中提交《无共有权人声明书》一份。该声明书载明：“本人冯菓，系北京市顺义区××房屋之所有权人。本人承诺：上述房产为本人单独所有，无任何共有权人，由此产生的所有法律责任均由本人承担。特此声明！”对此，赵春垒表示：该声明书能够证明冯菓在庭审中的陈述有违客观真实情况；冯菓在该声明书中确认涉诉房产是单独所有，无共有权人，由此产生的法律后果由其自行负担；通过该声明中介公司以及我方都有理由相信冯菓对涉诉房产具有处分权。冯菓表示：该声明书是我签字的，我当时说过我爱人即徐宁不在家，我着急卖房，就签署了该声明书。徐宁表示：该声明书并不是客观真实情况的反映。庭审中，经询问冯菓称：当初我出卖房屋是为了换了大房子，这个想法并没有向徐宁提起，也是为了给徐宁一个惊喜。对此，赵春垒称：涉诉房屋由冯菓和徐宁居住使用，二人在一起居住，对于出卖房屋一事徐宁是知情的。徐宁称：对于房屋出卖一事我方并不知情，我方也没有参与房屋交易一事。另经询问，赵春垒称：我方同意将剩余购房款56万元在办理过户登记之日一次性支付给冯菓。一审法院认为：通过庭审，法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋买卖合同的效力问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。此外，我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”具体在本案中，2016年1月21日，在满懿公司的居间服务下，冯菓作为出卖人与买受人赵春垒签订了北京市存量房屋买卖合同与补充协议。合同双方当事人在该合同和补充协议中对房屋基本情况、权属情况、房屋交付与违约责任等问题进行了明确约定。双方所签房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三人徐宁主张冯菓出卖房屋其是不知情的，冯菓属于无权处分夫妻共有房屋。徐宁主张涉诉买卖合同无效。徐宁的上述主张并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件。故此，徐宁作为本案第三人所提出的独立请求，缺乏法律和相关事实依据，法院不予支持。案件争议焦点二是涉诉房屋买卖合同的履行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋虽登记在冯菓名下，但系冯菓与徐宁婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，徐宁对涉案房屋理应享有相应权益。在诉讼过程中，冯菓虽主张由于徐宁长期在外，其出卖房屋没有告知徐宁也没有和徐宁商量，徐宁对出卖房屋并不知情。但是对此冯菓并未提交证据予以证明，且赵春垒对此并不予认可。此外，该房屋买卖合同第九条载明：“出卖人承诺并保证，其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”。再者，从合同签订至赵春垒起诉也有多半年之久，出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，徐宁与冯菓系夫妻关系，对于冯菓出卖房屋一事，徐宁应当对此知情。结合本案事实，法院认定冯菓出卖涉诉房屋是经徐宁同意后与赵春垒签订了涉诉房屋买卖合同以及相关协议。赵春垒也有理由相信冯菓对出卖房屋有处分权，徐宁不得以其不知情为由对抗善意第三人赵春垒。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如上所述，赵春垒与冯菓所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵春垒按照合同约定履行了相应付款义务。涉诉买卖合同对作为夫妻的另外一方即徐宁也具有约束力。按照相关规定徐宁构成对房屋过户登记债务的加入。故此，冯菓和徐宁应当按照合同约定履行过户登记和向赵春垒交房的义务。赵春垒的第一项诉讼请求合法有据，法院予以支持。满懿公司作为居间服务的提供者，应当按照居间服务合同的约定，履行协助办理房屋过户登记手续的义务。关于剩余购房款的支付问题，赵春垒同意在办理房屋过户登记之日以现金的方式一次性支付剩余购房款56万元。对此，法院不持异议。案件争议焦点三是违约责任的认定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。具体在本案中，根据当事人所提交的证据以及庭审所查明的事实，冯菓违反合同约定未履行涉诉房屋的过户登记手续构成违约，就该违约行为，冯菓应当按照合同约定向赵春垒支付违约金。合同具有相对性，因徐宁非合同当事人，故此其不应当承担违约责任。故此，法院对赵春垒要求冯菓承担违约责任的诉讼请求予以支持，对其要求徐宁承担违约责任的诉讼请求不予支持。就违约金的计算标准，赵春垒的主张合法有据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：一、冯菓、徐宁于判决生效之日起十日内协助赵春垒办理北京市顺义区××房屋的过户登记手续，将北京市顺义区××房屋过户至赵春垒名下，满懿（北京）房地产咨询有限公司履行相应的协助义务，过户产生的相关费用由赵春垒负担；赵春垒在办理房屋产权过户登记手续当日向冯菓支付剩余购房款五十六万元；二、冯菓、徐宁在办理完上述房屋过户登记手续之日起七日内向赵春垒交付涉诉房屋；三、冯菓于判决生效之日起十日内向赵春垒支付违约金（以八十万元为基数，按日万分之五从二○一六年七月二十六日计算至办理完房屋过户登记手续之日止）；四、驳回徐宁的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，冯菓申请证人张某、孙某出庭，张某称其原系满懿公司员工，“20万的事儿是赔偿，不是加价……冯菓和我们说中间拖的时间太长了，得让买家赔我点钱……（赵春垒：20万是何时提出的？）7月26日过户，提前一两天业主电话告知我的，当时赵春垒没有同意。”孙某称其原系满懿公司员工，“……合同到期后冯菓给我打电话说合同过户到期了，也没有办理完毕，要不然合同解除了就按合同冯菓赔偿赵春垒20%、16万，要不让他补偿我20万，我继续履行合同……（审：合同什么条款赔20%？）违约责任。双方协商这个事，一开始赵春垒不同意这个方案，后来冯菓就不出具这些材料，约号也不去，我没有办法，就约双方一块谈，冯菓给我打电话，说赵春垒给他打电话说同意了，才作的贷款手续。”冯菓认可上述证人的陈述，认为可以证明履行过程中赵春垒因为自己的情况延迟了合同履行造成合同拖延，因为延迟所以双方达成一致赵春垒赔偿冯菓20万元，在本案中，冯菓并没有故意违约，仅仅是因为赵春垒不履行事先约定好的条件，才造成最后不能办理过户手续。徐宁称其没有参与交易，交易过程不了解，对证人的真实性只能够对徐宁部分认可，其他部分没有参与无法确认。赵春垒认为证人陈述并非新证据，张某和孙某关于赵春垒是否同意20万元的陈述是相互矛盾的，关于过户的这个事，也不是因为赵春垒违约造成的。满懿公司称孙某是签约的经办人，张某是跟进人，其无法确认现场出庭的是否是他们两个人。冯菓另提供录音检测资料一张，称系北京禾光文化艺术有限公司作的，系上诉之后才拿到，意在证明赵春垒提供的2016年7月25日其与冯菓的通话录音经过剪辑。徐宁称对此不知情。赵春垒认为该证据并非新证据，也不符合证据要求。经本院审查，冯菓在一审中对赵春垒提供的2016年7月25日其与冯菓的通话录音的真实性认可，但认为是损失问题，不是加价。另查，在本案2017年4月13日的庭审中，本院询问冯菓对于20万损失是否有书面证据，冯菓称没有。其后冯菓提供欠条一张，该欠条载明：“今欠冯菓延时赔偿款贰拾万元，过户前付清，特此为证。欠款人：赵春垒。”冯菓意在证明其与赵春垒就赔偿的20万元确实达成过协议，但是后来过户的时候赵春垒又反悔了。徐宁对该欠条的真实性无异议，证明目的不发表意见，对整个欠条不知情。赵春垒认可“欠款人赵春垒”这六个字是其所签，但欠条抬头、欠条内容部分并非其所签，并称之前给冯菓打过10万元的欠条，是关于购房首付款20万元部分，分两笔。对该欠条，经本院审查，该欠条并不完整，冯菓称其系在其儿子玩手工找到的，不完整是因为其儿子玩剪刀给剪了所以不完整，原来的欠条是A4纸四分之三。关于打欠条的过程，冯菓称欠条是2016年5月份打的，“我找被上诉人打条，在我们小区东门口，他就给我签了，在被上诉人面包车上，纸与笔是我提供的，我给被上诉人写好被上诉人在下面签字。”关于欠条的提交时间问题，冯菓称之所以在一审及2017年4月13日庭审时未提及此欠条，主要是因为其没找到。此外，在赵春垒提供的录音及冯菓提供的微信截图中，冯菓并未提及该欠条；冯菓亦未提供被剪掉的欠条的上半段。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收条、汇款单、发票、预约凭单、通话录音、承诺书、声明书、证人证言、录音检测资料、欠条及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，冯菓主张存在20万元的损失赔偿问题，并提供了证人证言、欠条等证据。关于证人证言的认定问题。证人孙某、张某称其已离职，且其关于赵春垒是否同意支付冯菓20万元赔偿问题的陈述并不一致，本院难以据此认定赵春垒同意支付冯菓20万元的赔偿。关于冯菓提供的欠条的认定问题。从形式上看，该欠条并不完整，冯菓称该欠条其儿子剪掉，但未提供被剪掉的部分供比对；从欠条的形成过程来看，冯菓认可其给赵春垒写好由赵春垒在下面签字，此不符合打欠条的一般常理；从欠条的提供时间来看，冯菓在二审提交之前均未提及此欠条的存在，2017年4月13日庭审时亦称就20万元赔偿款问题没有书面证据；且从赵春垒提供的录音、冯菓提供的微信截图中可知，双方已就房屋过户产生争议，冯菓主张不过户原因系因20万元赔偿款问题，但在上述证据中并未有关于该欠条的任何信息，亦不符合常理。故考虑到欠条的形式、形成过程、内容及提交时间，结合本案案情，本院对该欠条不予采信。在上述认定前提下，本院根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议确定各自的权利义务关系。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。冯菓主张赵春垒和第三方满懿公司在房屋交易合同签订过程中存在欺诈行为，但并未提供充分有效的证据予以证明，故其该项上诉理由不能成立。赵春垒依约支付了相应的价款，且根据双方约定，若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准，故对于冯菓主张的赵春垒存在故意违约的上诉理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据查明的事实，涉案房屋登记在冯菓名下，冯菓亦签署了《无共有权人声明书》，且该房屋买卖合同第九条载明：“出卖人承诺并保证，其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”。且徐宁与冯菓系夫妻关系，出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，从合同签订至赵春垒起诉也有多半年之久，一审法院就此认定徐宁对出售房屋应当知情，并无不当。故本院认为，赵春垒有理由相信冯菓对出卖房屋有处分权，徐宁不得以其不知情为由对抗善意第三人赵春垒，徐宁相关上诉理由不能成立。本案中，赵春垒同意在办理房屋过户登记之日以现金的方式一次性支付剩余购房款56万元，本院不持异议，而关于冯菓、徐宁主张的因过户登记影响其生活及子女教育的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由冯菓负担11800元（已交纳），由徐宁负担11800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈敏光审 判 员 张 帆代理审判员 赵 纳二〇一七年六月三十日法官 助理 李海龙书 记 员 祖志贤书 记 员 杨艳娇