（2017）闽0111民初2022号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-17
案件名称
严贞瑜与杜心月、福州市小草房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严贞瑜,杜心月,福州市小草房产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0111民初2022号原告：严贞瑜，女，1985年10月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所执业律师。被告：杜心月，女，1986年1月23日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所执业律师。第三人：福州市小草房产代理有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人：陈春辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张霞，女，系该公司员工。原告严贞瑜与被告杜心月、第三人福州市小草房产代理有限公司（以下简称小草公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日和6月21日公开开庭进行了审理。原告严贞瑜及其委托诉讼代理人池建伟、被告杜心月及其委托代理人朱良好、第三人小草公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严贞瑜向本院提出诉讼请求：1.判令杜心月向严贞瑜支付违约金13万元;2.判令杜心月承担严贞瑜律师费1.5万元;3.本案诉讼费用由杜心月承担。事实和理由：2017年1月8日，严贞瑜购买杜心月名下位于晋安区某单元房屋（以下简称讼争房），当日双方签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等合同文件，双方约定共同委托小草公司作为讼争房交易的手续服务人，对全部交易服务提供手续服务。因杜心月出售的房屋存在抵押权，杜心月需解除该抵押权后方能进行交易，故约定：杜心月需在2017年1月9日前向银行办理申请解除抵押权手续，并出资解除讼争房上存在的银行抵押权，出资方式为杜心月向他人借款并向相关的担保公司申请提供借款担保，杜心月需分别签订借款协议、担保协议等，并办理公证书。但杜心月在合同履行中拒不履行上述义务。严贞瑜及小草公司多次发函督促杜心月履约，杜心月均置之不理，致交易无法进行，严贞瑜被迫发函解除合同，杜心月依法应承担违约责任。杜心月辩称，1.讼争房买卖交易受阻系小草公司过错引起，其不应承担违约责任。小草公司违反了《交易服务合同》第一条第（二）项“协助甲方办理解除该房屋抵押权手续”的约定，小草公司联系的担保公司不同意给其提供解除抵押的借款和担保;小草公司违反了《承诺函》（实收）的约定，2017年1月8日，小草公司向其出具承诺函（实收）一份，承诺杜心月可实收房款132万元，并在1月8日后即无需偿还讼争的按揭贷款，由于担保公司拒绝提供担保，杜心月需要继续偿还银行按揭，小草公司承诺的132万元合同目的已不能实现。2.依据《房屋买卖合同》的约定，本案讼争合同的解除，应当三方免责。《房屋买卖合同》补充协议第4条约定“甲乙双方应于2017年1月10日前至相关银行查询甲方本人及其家庭成员的征信是否存在瑕疵，若存在前述瑕疵或因甲方及其家庭成员原因造成担保公司无法出资办理解押还款手续，则解除本合同，三方免责”，并特别约定“本补充协议与《房屋买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”。小草公司多次查询其银行征信信息，明知存在较多不良信用记录，杜心月的不良征信是造成交易未能顺利开展的初始原因，依据约定，房屋买卖合同应当予以解除，三方免责，严贞瑜要求其承担违约责任，不符合合同的约定。3.严贞瑜未依约支付首付款，且支付保证金的时间也存在迟延，严贞瑜存在违约行为，无权要求其承担违约责任。严贞瑜自行通知其解除合同，属单方解除合同的行为，其无需承担违约责任。4.严贞瑜主张的律师费无法律依据，且数额过高，不应由其承担。请求驳回严贞瑜全部诉讼请求，或判决小草公司向严贞瑜承担法律责任。小草公司述称，杜心月的答辩没有依据，担保公司可以接受杜心月的征信办理解押，是由于杜心月在协助担保公司解押过程中存在过错才造成合同无法履行。严贞瑜为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：1.杜心月持有的房屋所有权证和国有土地使用权证，证明杜心月是讼争房的所有权人；2.《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易所务合同》、《补充协议》，证明严贞瑜购买杜心月名下的讼争房，杜心月需履行向银行申请解除抵押权手续，向担保公司申请借款担保，与借款人、担保公司分别签订借款协议、担保协议等，并办理公证书等义务，杜心月违约须承担违约金13万元，并承担严贞瑜的律师费用；3.收款收据，证明严贞瑜依约支付购房保证金10万元；4.房地产抵押估价报告，证明严贞瑜依约办理房屋评估手续；5.银行业务受理单、个人贷款审批表、视频，证明严贞瑜已办理按揭贷款申请手续，杜心月拒不履行合同导致严贞瑜损失；6.履约通知函（三份）、解除合同函及邮寄回单，证明小草公司确认严贞瑜已办理合同约定手续，杜心月拒不履行向抵押权人申请还款、向担保公司申请借款担保，与借款人、担保公司分别签订借款协议、担保协议，办理公证书等合同义务，因杜心月违约，严贞瑜及小草公司多次对杜心月进行履约督促，但杜心月置之不理，严贞瑜发函解除合同；7.委托合同、律师费发票、转账凭证，证明严贞瑜因向杜心月主张权利产生的律师费1.5万元。庭审中，严贞瑜提供证据8.（2017）榕公证内民字第1361号公证书，证明杜心月所称的没有借款人同意借款解除讼争房抵押不属实。杜心月为支持其抗辩主张向本院提供下列证据:1.收款收据，系小草公司于2017年1月8日出具的，内容为：收到杜心月售其讼争房的房屋所有权证和国有土地使用权证，由小草公司监管并直接提交相关部门办理相关手续；2.承诺函（实收），系小草公司于2017年1月8日出具，内容为：杜心月于2017年1月8日在小草公司处签订讼争房的《房产买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，合同成交价为严贞瑜实出房款139万元，小草公司承诺杜心月实收房款132万元，剩余7万元由小草公司支配作为办理解押借款、公证、中介佣金、交易服务费等费用，证明合同履行受阻系小草公司违反约定；3.协商录音（光盘及内容文字整理），证明合同履行受阻系小草公司过错造成。庭审中，杜心月提供证据4.落款时间为2017年2月6日的个人征信业务授权书、个人信用报告，证明小草公司明知杜心月存在不良记录影响履约，小草公司存在过错。小草公司未向本院提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜心月对严贞瑜提供的8份证据真实性和合法性均无异议，对证据2、3、5、6、7的证明对象有异议；小草公司对严贞瑜提供的证据的真实性及证明对象均无异议。严贞瑜和小草公司对杜心月提供的证据1、2、4的真实性均无异议，对证明对象均有异议，对杜心月的证据3的真实性、合法性及证明对象均有异议。严贞瑜、杜心月和小草公司对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可作为本案认定事实的依据。根据本院要求，杜心月补充提交了2017年6月7日与“银行张经理”和“担保公司-江益孟”对话的录音材料及文字稿，证明由于杜心月的征信问题及银行提出解押款需存款七天，造成担保公司无法提供讼争房的解押借款担保。严贞瑜对录音材料及整理的文字稿内容均有异议，系杜心月单方制作，内容无法核实，不予认可，房屋买卖合同未能履行的真实原因是由于房价上涨，杜心月不想履约。小草公司对杜心月的该份证据的真实性及证明对象均有异议，不予认可。2017年6月16日，本院依法通知福建省聚宝网金融信息服务股份有限公司员工江益孟（即杜心月公证委托书中的受托人之一）到庭接受调查，据江益孟陈述，其之前与严贞瑜、杜心月均不认识，在办理解押过程中，了解审核过杜心月的个人征信，知道杜心月在银行有不良征信记录，曾先后两次去银行协助杜心月办理解押借款担保手续，第一次因银行提出要将解押款转办七天存款的条件，未能办成；第二次经担保公司协调银行同意不要办理解押款的七天存款，因杜心月提出新的付款要求，银行及担保公司均无法做到，解押手续仍未办成。两次均未办成的原因与杜心月的个人征信不良无关。严贞瑜对江益孟的询问笔录无异议，认为反映了客观事实。杜心月对江益孟的询问笔录内容有异议，认为与事实不符。小草公司对江益孟的询问笔录无异议。本院认为，根据本院调查江益孟的内容以及杜心月提供的2017年6月7日与“银行张经理”和“担保公司江益孟”录音材料及文字稿内容，可以确认担保公司在办理讼争房的解押过程中，已知晓杜心月在银行的不良征信记录，但该不良记录不影响担保公司出资办理解押手续，担保公司先后两次未能办成解押手续的原因分别是银行自行要求对解押款办理七天存款以及杜心月提出新的要求，银行及担保公司均无法做到，致讼争房解押手续最终未能办成。根据当事人的陈述和经认证的证据，本院认定事实如下：座落福州市晋安区某单元（即讼争房）系杜心月私有房产，建筑面积69.7平方米，杜心月持有房屋所有权证和国有土地使用权证。该讼争房因杜心月贷款89万元，于2014年8月28日设定抵押权，抵押权人为福州农商银行，抵押期限3年。2017年1月8日，杜心月（甲方、卖方）与严贞瑜（乙方、买方）经小草公司提供居间服务，签订《房屋买卖合同》，主要约定：第二条、讼争房成交价格为139万元；第四条、房屋附属情况：房屋存在抵押，甲方应在2017年1月9日前向抵押权人申请还款项；第五条、房屋抵押权的解除：甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方向第三人（非本案第三人）借款并向相关担保公司申请提供借款担保。甲方向第三人借款解除该房屋抵押权的，甲方应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与借款人、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保公司；待乙方的贷款申请获得批准且甲方的担保申请获得批准后，由借款人将款项转入甲方还款帐户予以还款；。；第十一条、违约责任：（一）房屋所有权过户登记前的违约责任：1……2.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币13万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师费。补充协议第1条约定：乙方保证于2017年2月3日前将购买上述房产的首付款及差额款在交易服务方通知办理按揭贷款手续前转入该银行认可账户；第4条约定：甲乙双方应于2017年1月10日前至相关银行查询甲方本人及其家庭成员的征信是否存在瑕疵，若存在前述瑕疵或因甲方及其家庭成员原因造成担保公司无法出资办理解押还款手续，则解除本合同，三方免责。甲乙双方协商同意，已产生的相关工本费用300元由甲方承担；第8条约定:甲乙双方协商支付履约保证金人民币10万元，签订本合同当日，乙方将保证金3万元交由交易服务方监管，乙方同意于2017年1月10日前待甲方查询完毕其征信不存在导致无法由担保公司办理解押还款手续的瑕疵后三日内将剩余保证金7万元全部暂交由交易服务方无息代管。同日，严贞瑜、杜心月、小草公司又共同签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，严贞瑜向小草公司支付了履约保证金3万元。严贞瑜、杜心月及小草公司在签订上述三份合同时均知晓杜心月在银行存有不良征信记录。2017年1月12日，严贞瑜办理了讼争房的房地产抵押估价报告。2017年1月13日，杜心月办理了（2017）榕公证内民字第1361号公证书，委托兰莲英、江益孟办理讼争房还款、抵押注销、解押还款以及讼争房解押后的出售转让、交易过房、领取权属证书等手续，指定江益孟代收全额售房款。2017年1月16日，严贞瑜向小草公司支付7万元保证金。2017年1月17日，严贞瑜申请的中长期二手房屋按揭贷款60万元获批。2017年1月19日及3月间，在杜心月尚未与借款人及担保公司分别签订借款协议、担保协议的情况下，福建省聚宝网金融信息服务股份有限公司及员工江益孟根据公证委托书的约定，先后两次协助杜心月前往银行办理讼争房的解押还款担保手续，因银行的原因及杜心月提出的付款要求，银行和担保公司均无法做到，致讼争房解押手续未能办成。2017年2月13日，严贞瑜在中国民生银行开户存入个人保证金43万元。2017年3月13日，小草公司致函杜心月，要求杜心月无条件配合办理担保公司相关手续，以便交易能顺利进行。2017年3月30日，严贞瑜就与杜心月房屋买卖合同纠纷支付律师费1.5万元。2017年4月13日，小草公司再次致函杜心月要求杜心月无条件配合办理担保公司相关手续，以便交易能顺利进行；严贞瑜也以同样内容致函杜心月。2017年4月26日，严贞瑜致函杜心月，解除与杜心月签订的《房屋买卖合同》及补充协议。本院认为，严贞瑜与杜心月签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，是有效的，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：1.担保公司未能出资办理讼争房解押还款手续是否因杜心月及其家庭成员的征信瑕疵造成？根据本案查明的事实，本案严贞瑜、杜心月及小草公司在签订合同时均已知晓杜心月个人征信存在瑕疵，合同签订后，严贞瑜、杜心月均按照合同约定履行了部分义务，担保公司在办理解押还款手续时亦知晓杜心月的个人征信存在瑕疵，并先后两次协助杜心月办理解押还款手续，因银行的原因和杜心月提出的条件无法做到，致担保公司未能出资办理讼争房解押还款手续，与杜心月及其家庭成员的征信瑕疵无关。2.《房屋买卖合同》是否解除？《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第一款第（三）、（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《房屋买卖合同》第十一条第（一）房屋所有权过房登记前的违约责任约定“自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同”，严贞瑜及小草公司分别于2017年3月13日和4月13日发函催促杜心月履行合同，但杜心月仍未履行，2017年4月26日，严贞瑜致函杜心月解除合同，符合法律规定和合同约定，应予支持，故双方于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》解除。3.《房屋买卖合同》解除是否适用补充协议第四条的约定，三方免责？根据补充协议第四条的约定，三方免责仅适用于杜心月及其家庭成员的征信存在瑕疵造成担保公司无法出资办理解押还款的情形，本案查明的事实已确认，未能办成讼争房解押还款的原因非杜心月及其家庭成员的征信瑕疵，严贞瑜及小草公司履约催促函内容亦印证杜心月不配合担保公司办理相关手续。杜心月辩称合同解除应三方免责无事实依据，本院不予以支持。杜心月辩称本案讼争房交易受阻系因小草公司未协助杜心月办理解除抵押权手续和违反《承诺函》（实收）的约定引起的，杜心月不应承担违约责任，本院认为，担保公司已积极协助杜心月办理解押还款手续，小草公司出具的实收承诺函系对合同履行后杜心月实收房款的承诺，现合同尚未完全履行即被解除，故杜心月的证据不能证明小草公司在履行合同中存在过错。杜心月辩称，严贞瑜未依约支付首付款且迟延支付保证金，存在违约，无权要求杜心月承担违约责任，本院认为，严贞瑜履行支付保证金、首付款、二手房按揭贷款等义务，虽有部分迟延，但不影响合同的履行，杜心月未能履行解除讼争房抵押权的合同义务才是合同被解除的根本原因，杜心月该项辩称不能成立。杜心月辩称，严贞瑜主张的律师费无法律依据，且数额过高，不应由杜心月承担。本院认为，《合同法》第九十七条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋买卖合同》第十一条亦作约定，本案纠纷因杜心月违约所致，造成严贞瑜因该纠纷支付律师代理费1.5万元的损失，严贞瑜诉请支付合理的律师费具有有法律和合同依据。故对杜心月的此项抗辩，本院不予支持。综上所述，严贞瑜依据《房屋买卖合同》中违约责任的约定，解除合同，并要求杜心月支付违约金13万元，支付因主张违约责任所产生的律师费1.5万元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、杜心月应于本判决生效之日起十日内向严贞瑜支付违约金人民币13万元；二、杜心月应于本判决生效之日起十日内向严贞瑜支付律师代理费人民币1.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由杜心月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 宋建华人民陪审员 刘用惠人民陪审员 严日成二〇一七年六月三十日法官 助理 林 颖书 记 员 林 晶附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示一、主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”