（2017）京03民终7767号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
贾小波与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾小波,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7767号上诉人（原审原告）：贾小波，男，1971年11月4日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：贾洪泉，北京市曙光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人：庄海云，总经理。委托诉讼代理人：张立功，男，北京乾元房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：许欣，女，北京乾元房地产开发有限公司职员。上诉人贾小波因与被上诉人北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王朔、付辉参加的合议庭对本案进行了审理。乾元公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。贾小波上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，改判北京乾元房地产开发有限公司承担违约责任，给付逾期办理房屋产权转移登记违约金148916.45元。2.一、二审诉讼费由北京乾元房地产开发有限公司承担。事实和理由：一审法院判决乾元公司按照贾小波诉讼请求金额的60%承担违约责任没有法律依据。贾小波所提的违约金是根据双方签订的合同第二十条之规定计算而来，且该合同是乾元公司提供的格式合同。本案违约事实也客观存在。故乾元公司应该按照合同约定承担违约责任。乾元公司书面辩称：贾小波要求的违约金高于其实际损失，其请求赔偿违约金数额已经占购房款很大比例，有违公平原则。贾小波在一审中起诉称：1.乾元公司支付迟延办理转移登记违约金148916.45元；2.乾元公司退还产权代办费400元。事实和理由：2006年9月6日，贾小波与乾元公司签订北京市商品房预售合同，约定贾小波购买乾元公司开发的北京市平谷区××小区19号楼（现变更为10号楼）××号商品房一套（以下简称涉案房屋），房屋价款总计556697元。合同第二十条约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，贾小波依约履行了合同义务。2016年5月10日，贾小波才取得房产证，乾元公司构成违约。乾元公司辩称，第一、贾小波起诉要求赔偿转移登记违约金过诉讼时效。根据合同第二十条关于转移登记的约定，出卖人应于买受人入住一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，而买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。第二、双方签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。第三、因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收、迟延办理房产证，故对相应时间应进行扣除，且对于相应业主不同意进行赔偿或为其办理房产证。第四、违约金数额过高，贾小波的请求远高于实际损失，有违公平原则，请求法院予以酌减。一审法院认定：2006年9月6日，贾小波与乾元公司签订北京市商品房预售合同，约定贾小波购买乾元公司开发建设的涉案房屋商品房一套。该合同第二十条约定，乾元公司应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因乾元公司的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在贾小波选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，乾元公司应当按日计算向贾小波支付全部已付款万分之一的违约金，并于乾元公司实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，贾小波同意委托乾元公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元；如因乾元公司的责任，贾小波未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在贾小波选择不退房的情况下，自贾小波应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，乾元公司按日计算向贾小波支付全部已付款万分之一的违约金，并于贾小波实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，贾小波依约交纳购房款556697元。2007年1月25日，乾元公司向贾小波交付房屋。2007年2月2日，贾小波向乾元公司交纳产权代办费400元。2011年9月20日，乾元公司取得了涉案商品房所在楼栋的权属证明。贾小波自行办理了涉案房屋权属转移登记并于2016年5月13日取得不动产权证书。2013年10月23日，一审法院作出（2013）平民初字第3691号民事判决书，判决乾元公司向贾小波支付逾期办理房屋权属初始登记违约金。一审法院认为，贾小波、乾元公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乾元公司未在约定的期限内为贾小波申请办理房屋权属转移登记，其行为已构成违约，故应依约向贾小波支付违约金。从取得转移登记的时间起算，贾小波的诉讼在诉讼时效期间内。因此，乾元公司关于贾小波要求支付逾期办理房屋权属转移登记违约金已经超过诉讼时效之辩解缺乏事实依据，一审法院不予采纳。乾元公司辩称迟延办理产权证系因业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使不能及时完成验收所致，但其未能提供足够证据予以证明，故一审法院对此抗辩理由不予采纳。乾元公司存在逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，对于重复期间的违约金，一审法院依公平原则择一予以支持，不重复计算。乾元公司认为贾小波主张的违约金过高，要求一审法院予以调整，因贾小波未就其实际损失提供相应证据予以证明，故一审法院结合贾小波主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。贾小波依约向乾元公司支付产权代办费，但乾元公司未依约为贾小波办理房屋所有权证，而是由贾小波自行办理，故乾元公司应向贾小波返还产权代办费。乾元公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、乾元公司于判决生效后七日内向贾小波支付逾期办理转移登记违约金56683元；二、乾元公司于判决生效后七日内向贾小波返还产权代办费400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：贾小波、乾元公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据双方合同约定，乾元公司应该在合同规定的时间内为贾小波办理房屋权属转移登记，否则应该向贾小波支付违约金。因乾元公司违反合同规定的期限，且未能履行办理房屋权属转移登记的义务，其行为构成违约，故乾元公司应向贾小波支付约定的违约金。一审中，乾元公司主张违约金过高，要求法院予以调整，因贾小波并未就其实际损失提供相应证据予以证明，且双方签订的合同中对逾期办理初始登记违约金和本案中房屋权属转移登记违约金的计算期间存在重复期间，故一审法院剔除重复计算期间，并结合贾小波主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整到56683元，经本院审查并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2106元，由贾小波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 巍审 判 员 王 朔审 判 员 付 辉二〇一七年六月三十日法官助理 吴可加书 记 员 李星月