（2017）闽民终269号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
香港天祥国际投资有限公司、杨旺兴、林雅华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
香港天祥国际投资有限公司,杨旺兴,林雅华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民终269号上诉人（原审被告）：香港天祥国际投资有限公司(HONGKONGTIANXIANGINTERNATIONALINVESTMENTLIMITED），住所地香港特别行政区。法定代表人：孙德林，该公司董事。委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨旺兴，男，1977年11月21日出生，汉族，住所地福建省漳浦县。委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。原审被告：林雅华，女，1971年8月3日出生，汉族，住所地广东省惠州市惠城区。上诉人香港天祥国际投资有限公司(以下简称天祥公司)因与被上诉人杨旺兴、原审被告林雅华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨旺兴的全部诉讼请求。事实与理由：（一）天祥公司与杨旺兴签订的《房屋租赁合同》明确载明租赁物权属清楚、存在抵押并已办理房产证，本案的租赁物是十楼1001房屋，《房屋租赁合同》当事人主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。（二）天祥公司提供的装饰装修合同、预算表、平面图纸、装修公司营业执照、资质证书等足以证明天祥公司经原业主同意，在十楼1001号房屋北部搭盖钢构房屋，杨旺兴主张该房屋系其搭盖后出租给天祥公司，缺乏事实依据。（三）杨旺兴未按合同约定将十楼1001房屋交付给天祥公司，其无权要求天祥公司支付租金、占有使用费。（四）退一步说，即使天祥公司于2013年2月18日起拖欠租金，杨旺兴于2016年4月19日起诉，也超过了一年的诉讼时效，2015年4月19日前的租金依法不受保护。杨旺兴辩称，（一）双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁物建筑面积约300平方米，天祥公司主张本案的租赁物是十楼有产权的面积为180.83平方米的1001房屋，与合同约定的面积不符。且《房屋租赁合同》未载明租赁物产权证号，亦未附相应的平面图，不合常理。天祥公司承租诉争房产前有到实地看房，对租赁物的面积、未取得产权情况是清楚的。一审法院认定本案的租赁物为十楼钢构搭盖房屋，因该房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。（二）天祥公司未提供证据证明其经房东同意搭盖十楼钢构房屋，天祥公司支付押金、第一季度租金的事实可以证明该房屋系杨旺兴搭盖并交付给天祥公司使用。（三）杨旺兴诉请天祥公司支付的是诉争房屋的占有使用费，不适用关于租金诉讼时效是一年的规定。杨旺兴在诉请合同无效的同时诉请天祥公司支付诉争房屋占有使用费并未超过诉讼时效。杨旺兴向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年11月19日签订的《房屋租赁合同》无效，判令天祥公司、林雅华将诉争房屋返还杨旺兴；2.判令天祥公司、林雅华参照合同约定的租金标准向杨旺兴支付房屋占有使用费255000元（从2013年2月18日起算至搬出房屋为止，暂计算至2015年12月18日为255000元）。一审判决查明，江树昌、周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号－101地下车库的所有权人，江树昌为宁德市蕉城区蕉城南路8号301、401、501、601房屋的所有权人，周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号701、801、901、1001房屋的所有权人。其中房号1001房屋所登记的建筑面积为180.83平方米。2009年10月26日，杨旺兴与江树昌、周斌共同签订《租赁合同》，约定杨旺兴承租宁德市蕉城南路8号－101地下车库及301、401、501、601、701、801、901、1001房产，租期15年。2012年11月19日，杨旺兴与天祥公司签订《房屋租赁合同》，约定杨旺兴将宁德市蕉城南路8号十楼建筑面积约为300平方米的房屋出租给天祥公司，租期6年，从2012年11月18日起至2018年11月18日止。租金为每月7500元。合同的第二条第5点载明“抵押状态：存在抵押，房产证状态：已办理”。林雅华作为天祥公司的授权代表人在落款处签名。合同签订后，天祥公司向杨旺兴支付了第一季度租金22500元和押金7500元。另查明，1.一审法院于2013年5月29日作出（2013）宁执行字第79号执行裁定书，裁定查封周斌、江树昌名下位于宁德市蕉城南路8号－101地下车库及301、401、501、601、701、801、901、1001的房产，并于2013年6月4日作出（2013）宁执行字第79号协助执行通知书，要求将宁德市蕉城区蕉城南路8号房屋的租金汇至该院账户。2.一审法院于2016年11月1日对房屋所有权人周斌（其身份信息与（2013）宁执行字第79号《执行裁定书》中确认的蕉城南路8号房屋产权人周斌的身份信息一致）进行了调查询问，其陈述蕉城南路8号（速8酒店）十楼违章搭盖部分是杨旺兴所建，其与林雅华、天祥公司均不认识。2016年10月19日，一审法院召集各方对宁德市蕉城区蕉城南路8号的建筑物进行现场勘验，各方一致确认房屋共10层，产权证中所载的1001号房，现由杨旺兴占有使用；1001号房屋的北部为钢构搭盖，未办理产权证，现由天祥公司占有使用。一审法院认为，天祥公司的住所地为香港，本案为涉港合同纠纷，由于各方一致同意适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定内地法律为准据法。本案的争议焦点为：1.本案《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋；2.天祥公司应否返还搭盖部分房屋，并支付占有使用费；3.林雅华应否承担共同还款责任。关于《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋。杨旺兴认为，本案的租赁物应为十楼搭盖的钢构房屋而非有产权的1001号房屋。在承租蕉城南路8号房屋之后，十楼1001号一直由其占有使用。在征得原房东的同意之后，其在1001号房屋北部搭盖了钢构房屋，再将搭盖房屋出租给天祥公司。搭盖部分的房屋建筑面积约为300平方米，与《房屋租赁合同》中载明的建筑面积一致。而合同中对于租赁房屋的房产证状态表述为已办理，是因为整栋楼有房产证也存在抵押，应中介要求这样表述的。天祥公司认为，《房屋租赁合同》载明了租赁房屋的产权状态是已办理产权证，本案的租赁物应为十楼有产权的1001号房屋，因为杨旺兴没有交付租赁房屋，所以天祥公司在询问原房东后在1001号房北部搭盖了钢构房屋自行使用。一审法院认为，杨旺兴与天祥公司签订的《房屋租赁合同》第一条约定，租赁的房屋“位于宁德市蕉城区蕉城南路8号速8酒店十楼，建筑面积约为300平方米”，与钢构搭盖的房屋建筑面积一致，而1001号房屋所登记的建筑面积仅为180.83平方米，应认定本案的租赁物为十楼钢构搭盖房屋。且根据本院调取的房东周斌的证言，亦可印证杨旺兴搭盖房屋出租的事实。天祥公司认为钢构房屋系其询问房东后搭盖的，但房东周斌对此予以否认，并表示从未与天祥公司联系。因此，一审法院对天祥公司的抗辩理由不予采纳。关于天祥公司应否返还搭盖部分房屋，并支付占有使用费。一审法院认为，杨旺兴所出租的钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，其与天祥公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。天祥公司应当迁出并返还该租赁房屋。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”天祥公司至今仍占有使用租赁房屋，杨旺兴请求参照合同约定的每月7500元的租金标准支付房屋占有使用期间的费用，于法有据，予以支持。由于天祥公司已交纳了第一季度的租金22500元，杨旺兴自愿用于抵扣前三个月的房屋占有使用费，即从2013年2月18日起主张房屋占有使用费，不违反法律规定，予以支持。由于本案的租赁合同无效，主张房屋占有使用费的诉讼时效应自合同宣告无效之日起算，杨旺兴在诉请确认合同无效的同时提起支付房屋占有使用费的主张，并未超过诉讼时效。天祥公司认为杨旺兴的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于林雅华应否承担共同还款责任。一审法院认为，《房屋租赁合同》载明了甲方为杨旺兴、乙方为天祥公司，乙方签字处加盖了天祥公司的授权专用章，林雅华系作为天祥公司的授权代表人代为签名，并非本案的共同租赁人。杨旺兴请求林雅华共同承担还款责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决：一、确认杨旺兴与天祥公司于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、天祥公司应于本判决生效之日起十日内向杨旺兴返还位于福建省宁德市蕉城区蕉城南路8号十楼1001号房屋北部的钢构搭盖房屋；三、天祥公司应于本判决生效之日起十日内支付杨旺兴房屋占有使用费（自2013年2月18日起至实际返还房屋之日止，按每月7500元计算）；四、驳回杨旺兴的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨旺兴提交如下两组证据：1.落款时间为2015年11月10日的《催款函》一份，证明杨旺兴向林雅华催讨租金的事实；2.（2016）闽0902民初1008号案件民事起诉状、受理通知书、民事裁定书，证明杨旺兴于2016年1月13日向宁德市蕉城区人民法院起诉林雅华，请求确认双方于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》无效，判令林雅华搬出诉争房屋、参照合同约定的租金标准向杨旺兴支付房屋占有使用费255000元（从2013年2月18日起算至搬出房屋为止，暂计至2015年12月18日为255000元）。上述证据用于证明杨旺兴通过催讨、起诉的方式向天祥公司主张过租金，其诉请天祥公司支付从2013年2月18日起的占有使用费未超过诉讼时效。天祥公司质证认为，该证据不是新证据，与本案无关，杨旺兴请求支付占有使用费的诉讼请求超过了诉讼时效。本院认为，因杨旺兴未提供证据证明其向林雅华送达2015年11月10日的《催款函》，故其主张于2015年11月10日向林雅华催讨诉争房屋的租金，本院不予采信。（2016）闽0902民初1008号案件民事起诉状、受理通知书、民事裁定书调取于宁德市蕉城区人民法院，可以证明杨旺兴于2016年1月13日以起诉的方式向林雅华主张诉争房屋的占有使用费，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。天祥公司主张诉争宁德市蕉城区蕉城南路8号除周斌外，还有其他两位产权人，周斌在一审诉讼中的陈述不是事实，但并未提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。双方对一审判决查明的其他事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明：1.诉争《房屋租赁合同》约定租金按季度支付。2.诉争《房屋租赁合同》签订后，天祥公司占有使用十楼钢构搭盖房屋至今。本院认为，诉争《房屋租赁合同》仅约定租赁物位于宁德市蕉城区蕉城南路8号速8酒店十楼，并未明确约定是1001房屋，且合同约定租赁物建筑面积约为300平方米，与1001房屋产权登记的建筑面积180.83平方米不符。合同签订后，天祥公司支付了押金、第一季度租金，并未对杨旺兴是否交付租赁物提出异议。经一审法院召集双方进行实地勘察，1001房屋由杨旺兴占有使用，而位于1001房屋北部的钢构搭盖房屋由天祥公司占有使用，是完全不同的标的物。且天祥公司对其占有使用钢构搭盖房屋的解释，与房屋产权人周斌有关“其与天祥公司不认识，十层钢构搭盖部分是由杨旺兴所建”的陈述不相符，也没有证据可以证明该钢构房屋系由天祥公司搭盖。因此，结合合同约定、房屋实际使用情况以及产权人周斌的陈述内容，一审法院认定诉争《房屋租赁合同》约定的标的物就是天祥公司占有使用的位于1001房屋北部的钢构搭盖房屋，并无不当。杨旺兴出租钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，认定杨旺兴与天祥公司签订的《房屋租赁合同》无效，判令天祥公司应返还十楼钢构搭盖房屋，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，判令天祥公司支付房屋占有使用费，并无不当。本案属房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费的性质与租金性质并无不同，均属于使用租赁房屋的对价，故应适用租金纠纷一年诉讼时效的规定。双方当事人在合同中约定租金按季度支付，属于继续性债权，故请求支付占有使用费的诉讼时效应以合同约定支付每季度租金履行期间届满之次日分别起算，一审判决认定从合同被确认无效之日起算错误，应予纠正。杨旺兴未提供证据证明其在2016年1月13日前曾向天祥公司主张过占有使用费，故2015年1月13日之前的占有使用费已过诉讼时效期间，天祥公司关于诉讼时效的上诉部分成立，本院对杨旺兴超过诉讼时效部分的占有使用费，不予支持。综上所述，天祥公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初126号民事判决第一项、第二项；二、撤销福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初126号民事判决第四项；三、变更福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初126号民事判决第三项为香港天祥国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨旺兴房屋占有使用费（自2015年1月13日起至实际返还之日止，按每月7500元计算）；四、驳回杨旺兴的其他诉讼请求；五、驳回香港天祥国际投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币6475元，由香港天祥国际投资有限公司负担3565元，由杨旺兴负担2910元。二审案件受理费7262元由香港天祥国际投资有限公司负担4111元，杨旺兴负担3151元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 敏代理审判员 朱 彤代理审判员 齐传楠二〇一七年六月三十日书 记 员 张天栋 关注公众号“”