（2016）沪0106民初8730号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张琳与华侨城(上海)置地有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张琳,华侨城（上海）置地有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初8730号原告：张琳，女，1972年2月17日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。被告：华侨城(上海)置地有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张立勇，职务董事长。委托诉讼代理人：叶静。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告张琳与被告华侨城(上海)置地有限公司(以下简称华侨城公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龚红兵、被告的委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币XXXXXXX.2元(以下币种均为人民币)；2、被告向原告交付上海市山西北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3、被告承担房屋修复费用97147元；4、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2015年5月30日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买系争房屋(原为样板房)，系全装修房，房价为XXXXXXX2元。签约后，原告支付了全部购房款，并取得了房产证，但原告发现房屋存在诸多质量问题，被告迟迟未予修复，也始终未通知原告办理交房，导致原告预订的家具只能堆放在仓库。原告认可司法鉴定意见，并据此要求被告承担修复费用97147元，由原告自行维修。经鉴定，系争房屋空气甲醛超标，不应投入使用，由此产生的逾期交房违约金，应适用补充条款的约定。从银行贷款利率和租金损失的角度而言，原告按总房款的10％主张违约金并不过高。被告华侨城公司辩称，对于第一项诉请，系争房屋系现房，不存在被告不交房的情况，2015年7月被告已向原告发出交房通知，原告也收到该通知，被告完成了交付义务。被告对房屋空气质量进行抽检，被抽检的房屋无空气质量不合格的情况。系争房屋空气质量第二次鉴定结果符合国家标准，说明符合交房条件，不构成逾期交房的原因。原告以房屋质量问题为由拒绝收房，但房屋质量瑕疵不应构成逾期交房责任。且，系争房屋原为样板房，考虑到装修损耗等因素，被告已经给予了原告房款优惠。若法院支持第一项诉请，被告认为违约金过高，原告的实际损失仅为9万多元，望法院酌情调整。对于第二项诉请，同意配合交房。对于第三项诉请，同意原告自行修复，被告支付修复费用。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，原、被告签订《上海市商品房预定协议》，约定原告预定系争房屋，预定总房款为XXXXXXXX元，支付定金XXXXXXX元。备注载明：签约付款时，给予原告特殊优惠总价为XXXXXXX2元。2015年5月30日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积176.02平方米，总房价款为XXXXXXX2元。原告应在约定的房屋交接期限内到被告要求的地点办理验收交接手续。除不可抗力外，被告未在约定期内交付房屋的，应向原告支付违约金，违约金按已付房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权按补充条款一追究被告责任。附件一约定：原告于2015年5月30日支付首付款XXXXXXX元，2015年6月30日前支付XXXXXXXX元。附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。补充条款一约定：合同中的总房价款为包含全装修价格的总房价款。装修完毕后，被告会委托有资质的检测机构对室内空气质量进行抽检并出具检测报告。房屋交付时存在质量瑕疵或装修瑕疵，由被告负责交房后修复、整改，不影响房屋交付。原告以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒绝收房，被告无需承担延期交房责任。原告未按约定期限办理交接的，被告有权发出书面催告书，自催告书规定的日期的第二天起视为房屋交付给原告。合同所称的房屋交付是指房屋实物交付，《房屋交接书》仅供办理过户手续使用，不作为房屋交付的证明。除不可抗力外，被告逾期超过90天交付房屋，原告同意继续履行合同的，被告应支付总房款10％作为违约金。被告保修期限为被告通知原告交房之日起算二年内。书面文件的送达地点均以合同第一页载明的原告地址为准。2015年5月30日、6月5日，被告向原告开具购房款发票，金额分别为XXXXXXX元、XXXXXXX元、XXXXXXX元、XXXXXXX元。2015年7月1日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告系争房屋已具备入住条件，带好相关资料至会所办理入住手续。该挂号信寄至出售合同中所载明的原告地址，但因原书地址不详被退回。原告表示，从未收到该通知，且被告也未按约定进行催告。2015年7月13日，系争房屋产权登记至原告名下。审理中，原告申请对房屋装修质量(含室内空气质量)进行鉴定，并出具修复方案，估算修复费用。上海市房屋建筑设计院有限公司接受委托，并出具《司法鉴定意见书》。意见书载明：1、装修存在损坏情况，出具修复方案；2、关于室内甲醛，第一次检测为8月，检测结果超标较大，第二次检测气温较低，不利于甲醛释放，检测结果未超标；3、根据修复方案，修复费用估算为97147元。原、被告对意见书均无异议。2017年5月21日，原、被告办理了系争房屋交接手续。原告表示，因部分设备尚未使用，如出现质量问题，保留诉权。第二项诉讼请求无需法院判决。以上事实，由预定协议、出售合同、发票、产权证、鉴定意见书及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告就系争房屋签订的出售合同系当事人真实意思表示，于法不悖，各方均应按约履行。原告向被告购买系争房屋，已付清全款，被告理应向原告交付符合规范要求和合同约定的房屋，系争房屋经鉴定室内空气质量甲醛超标，不符合规范要求，即便被告曾通知原告收房，鉴于系争房屋不符合交付条件，逾期交房责任由被告承担。关于违约金，本院将根据案件的具体情况酌情予以确定。审理中，原、被告双方办理了房屋交接手续，本院对于房屋交付之诉请不再予以处理。双方均同意房屋装修损坏之处由原告自行修复，被告给付原告修复费用，并无不妥，可予准许。被告主张已就装修损耗给予原告房屋总价上的优惠，原告予以否认，被告提供的证据亦不足以证明该节事实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告华侨城(上海)置地有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告张琳违约金XXXXXXX元；二、被告华侨城(上海)置地有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告张琳房屋修复费97147元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19382元、鉴定费35000元(原告已预缴)，由被告华侨城(上海)置地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 蔡韶华审 判 员 施鲁檬人民陪审员 周建萍二〇一七年六月三十日书 记 员 鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：