（2017）豫03民终2292号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-04
案件名称
周予娟、洛阳市中侨物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审���事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周予娟,洛阳市中侨物业管理有限公司,郭超伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终2292号上诉人（原审被告）：周予娟，女，1976年7月25日出生，汉族，高中文化，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孙瑞红，洛阳市工区法律援助中心指派河南森合律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审原告）：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区建设路119号。统一社会信用代码9141030575071394XL（1-1）。法定代表人：崔宏鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：刘卫红，该公司员工。特别授权。原审被告：郭超伟，男，1970年9月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人周予娟因与被上诉人洛阳市中侨物业管理有限公司（以下简称中侨物业）、原审被告郭超伟物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周予娟不服原审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人中桥物业对上诉人周予娟的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人中侨物业负担。事实和理由：一审判决认定被上诉人违反《物业管理合同》确定的义务，却不判决被上诉人承担责任，明显错误。上诉人一审提交了被上诉人违反《物业管理合同》，导致小区内环境脏乱差的证据。最主要是上诉人所住门洞的防盗锁对讲系统损坏已经几年，但被上诉人不予修缮，其对应当履行的义务怠于履行。在被上诉人违反《物业管理合同》在先的情况下，上诉人有权不支付物业管理费。一审判决错误。被上诉人中侨物业辩称，被上诉人已经按《物业管理合同》约定履行了义务，上诉人没有证据证明被上诉人违反了合同约定。上诉人所述对讲系统属于该单元全体业主共有，如需要维修应由业主支付维修费用或申请房屋大修基金，被上诉人没有出钱维修的义务，上诉人的上诉理由不能成为其拒交物业费的依据。中侨物业向一审法院起诉请求：1、要求周予娟、郭超伟支付物业管理服务费、城市生活垃圾处理费：1495.62元（此费用计算至2016年8月包含8月）。2、要求周予娟、郭超伟支付物业费违约金：2206.61元（此费用计算至2016年8月31日。以上1-2项合计3702.23元。3、由周予娟、郭超伟承担本案诉讼费用、邮寄费等一切相关费用。一审法院经审理查明：2007年7月21日，原告中侨物业与被告周予娟（合同签字部分显示为：郭超伟代）签订《物业管理合同》一份，该合同约定由原告中侨物业向被告周予���居住的小区提供物业服务，被告周予娟居住的房屋为小区61-2-201室，建筑面积103.13平方米。关于物业费，此合同约定的标准为每月0.34元/平方米（按建筑面积计算），同时合同还约定业主交纳的物业管理费，按市物价部门审核为准。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。关于违约责任，合同约定业主不按规定交纳费用，物业公司书面通知业主进行催交，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金，同时可采取停水、停电等催促措施。合同第五条还约定：物业与物业公司之间因本合约发生的纠纷，协商不成的，可提交市物业部门调解，或提交市仲裁委员会依法裁定。另查明，物价主管部门分别于2011年5月、2014年7月、2015年7月重新核定了涉案小区的物业费收费标准，其中，2011年5月核定的收费标准为每月0.36元/平方米，2014���7月、2015年7月核准的收费标准均为每月0.39元/平方米。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告中侨物业为被告周予娟所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有双方当事人签订的《物业管理合同》等证据为证，应当依法予以认定。同时，被告郭超伟作为涉案房屋的共同使用人，应当依法共同承担物业服务费等与物业管理服务相关的费用。现被告周予娟郭超伟未能全额、及时交纳物业服务费用，应当承担相应的法律责任。对于被告周予娟提出的合同约定有仲裁条款的答辩意见，根据双方合同的具体约定及相关法律规定，该约定应当依法认定为无效，故此，对于被告周予娟的此项答辩意见，不予采纳。根据双方当事人有关物业费用的约定、物价主管部门核定的收费标准等证据以及原告提出的具体诉讼请求，对于原告���侨物业要求被告周予娟、郭超伟支付2013年9月至2016年8月的物业费的诉讼请求，依法予以支持，物业费的具体数额为1413.89元；对于原告中侨物业要求被告周予娟、郭超伟支付城市生活垃圾处理费72元的诉讼请求，根据双方合同的有关约定以及政府部门颁布的相关文件，对于该项诉讼请求，予以支持。对于原告中侨物业提出的要求被告周予娟、郭超伟支付违约金2206.61元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告的物业管理服务确实存在一定的瑕疵，故此，对于原告的此项诉讼请求，不予支持。被告郭超伟无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告周予娟、郭超伟向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费1413.89元。二、被告周予娟、郭超伟向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付拖欠的城市生活垃圾处理费72元。上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。三、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告周予娟、郭超伟负担。本院二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，上诉人周予娟与中侨物业签订了《物业管理合同》，中侨物业为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人应当依照合同约定支付物业服务费用。虽然中侨物业在提供物业服务时存在瑕疵，但这种违约不足以构成根本违约，不足以成为上诉人拒交物业费的抗辩理由，并且一审判决考虑中侨物业在物业服务上存在的瑕疵，并未支持中侨物���要求上诉人支付违约金的诉讼请求，一审判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周予娟负担。本判决为终审判决。审判长 吴爱国审判员 王 睿审判员 赵淑婷二〇一七年六月三十日书记员 姚显营 微信公众号“”