（2017）京02民终5550号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王瑾、王彤等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔涛,王彤,王瑾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5550号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔涛，男，1980年5月10日出生，汉族，国家能源局职员，住北京市西城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王彤，女，1983年5月17日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司职员，住北京市西城区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑾，女，1986年8月12日出生，满族，中泰证券股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲鹏，北京嘉润律师事务所实习律师。上诉人孔涛、王彤因与上诉人王瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孔涛、王彤上诉请求：要求撤销一审判决第五、六项，依法改判：1.王瑾按日支付房屋总价款万分之五的违约金，自2016年11月2日起计算至房屋实际交付并办理完毕过户手续之日止；2.驳回王瑾关于违约金的反诉请求。事实和理由：1.一审法院以房价仍处于上升趋势，认为我们没有实际损失，并以此驳回我们主张违约金的事实请求是错误的。首先，我们购房系自用，而非投资，房屋价格的上下波动并不会影响到房屋实际使用价值的增减变化；其次，由于王瑾恶意不履行合同义务，导致我们出卖原有住房后只能租房居住，致使我们额外支付了房屋租金、中介费用等，客观上形成了我们的损失，故王瑾应按照合同约定向我们支付违约金。2.办理房屋权属转移登记是王瑾应履行之义务，我们仅为配合，在我们并无懈怠且未给王瑾造成损失的情况下，我们不存在违约行为，不应向王瑾支付违约金，一审法院判决王彤向王瑾给付违约金50万元是错误的。王瑾辩称，孔涛、王彤的上诉请求没有具体的合同依据和法律依据，请求二审法院予以驳回。王瑾上诉请求：撤销一审判决第一至五项、第七项，依法改判支持我一审的反诉请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。孔涛、王彤已构成根本违约；合同未能继续履行的原因在于孔涛、王彤违反合同法上的诚实信用原则，恶意隐瞒其不具备购房资质及无法过户的情形，一直恶意拖延时间，欺骗我，并在合同履行过程中对我采取恐吓、威胁等手段；一审判决我将房屋过户给孔涛于法无据，且违反国家法律及北京市房屋政策；一审法院滥用自由裁量权，对合同约定的违约金标准视而不见，强行任意酌定违约金数额，缺乏依据；王彤、孔涛名下另有其他房屋，不存在解除合同后无家可归的情况；2.一审判决严重违反法定程序。本案一审适用简易程序审理，但超过审理期限后未依法转为普通程序审理。孔涛、王彤答辩称：1.我们不存在违约和根本违约，双方之间的合同不应解除，应继续履行；2.合同签订后，我们即开始积极诚信地履行合同义务，不存在通过中介欺骗王瑾的行为，亦未隐瞒与涉案交易相关的任何事实；3.双方在2016年8月24日办理银行贷款面签时，王瑾即已知晓房屋实际买受人为孔涛，对此，王瑾并未提出任何异议，本案系王瑾恶意不履行合同义务；4.我们不存在违约，不应向王瑾支付违约金；5.一审程序合法，继续履行合同的判定适用法律正确。孔涛、王彤向一审法院起诉请求：1.请求判令王瑾继续履行合同，配合我们办理相关手续，将坐落于北京市西城区×××501的房屋(以下简称涉案房屋)过户至孔涛名下，并向我们交付房屋；2.请求判令王瑾按日向我们支付房屋总价款万分之五的违约金，自2016年11月2日起计算至房屋实际交付并办理完毕过户手续之日止。王瑾向一审法院反诉请求：1.判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议；2.判令孔涛协助配合我办理注销房屋买卖网上签约登记备案;3.判令王彤、孔涛向我支付违约金196.2万元（按合同总额的20%减去付款的15万元定金）。一审法院认定事实：2016年5月21日，王瑾、王彤签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:王彤购买王瑾名下位于北京市西城区×××501号房屋，成交价格总计人民币1056万元，定金为人民币15万元。王彤应于2016年5月23日前向王瑾支付定金共计15万元，并于过户前3个工作日向王瑾支付首付款737万元。双方于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方还约定于2016年11月1日之前交付房屋，逾期未交付的，每逾期一日，王瑾应按日向王彤支付房屋总价款万分之五的违约金。关于权属转移问题，双方在补充协议中约定在2016年9月1日之前共同办理房屋所有权转移登记手续，若王彤出现逾期履行该义务超过十五日的，构成根本违约，王瑾有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。王彤应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王瑾支付违约金。上述合同签订后，王彤依约向王瑾支付定金15万元。庭审中，孔涛、王彤自述二人原系夫妻关系，为满足购房资格，孔涛与王彤办理了离婚手续，孔涛将其名下房产变卖后于2016年9月13日获得了购房资格，孔涛作为具有购房资格的买受人于2016年9月17日与王瑾签订了网签备案合同（以下简称网签合同）。为证明上述内容，孔涛、王彤提交孔涛与案外人签订的房屋买卖合同以及孔涛与王瑾签订的网签合同用于证明。其中，网签合同落款时间为2016年9月17日。王瑾对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张孔涛与案外人签订的合同与本案审理无关，签订网签合同的原因在于其害怕受到孔涛、王彤的报复，并非其真实意思表示。网签合同本身仅是做备案使用，不构成合同的变更，故在王彤未按约定履行过户义务超过十五日的情况下，王瑾依约于2016年9月19日向王彤发送《解除合同通知》，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除。王瑾为证明其上述主张，提交《解除合同通知》、2016年9月12日短信记录、2016年9月12日居所处监控录像用于证明。孔涛、王彤对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，主张其不同意解除合同，短信以及监控录像没有任何恐吓内容。关于剩余购房款，孔涛、王彤在诉讼中将剩余购房款1041万元存入一审法院开户银行，并同意将剩余购房款一次性支付给王瑾。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。王彤、王瑾签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据补充协议以及庭审记录，因王彤不具备购房资格而导致双方未能依约于2016年9月1日办理过户手续，故王彤应承担相应的违约责任。本案焦点在于本案相关买卖合同是否继续履行。网签合同虽然主要用于登记备案需要，但仍然具备合同的形式要件。在王瑾提交的证据不足以证明其签订网签时受到不当干预的情况下，该网签合同亦是双方当事人真实意思的体现。因该网签合同的签字时间为2016年9月17日，已经超过了相关买卖合同约定办理过户手续的最长时间，且网签合同中买受方已经变更为孔涛，故法院有理由相信在合同出现违约情形时，王瑾的意思为同意与王彤继续履行买卖合同，而非解除合同，且房屋受让人为孔涛。根据房屋交易惯例，考虑到本案网签合同签订后需要进行批贷、交税等手续，王瑾应当给予双方合理、必要的时间履行相关房屋过户手续，而王瑾于签订网签合同第二日即主张解除房屋买卖合同显然有违公平、比例原则，故法院对于王瑾《解除合同通知》的效力不予确认，且对于其主张解除合同一项诉讼请求予以驳回。王彤、孔涛主张继续履行合同，理由正当，法院予以支持。关于王彤、孔涛主张违约金一节，在合同继续履行的情况下，考虑到目前房价仍处于上升趋势的客观情况，其并无实际损失，故孔涛、王彤主张王瑾赔偿违约金无法律依据，法院不予支持。关于王瑾主张违约金一节，王彤的违约行为系导致双方无法如约办理房屋过户手续的重要原因，故王瑾主张违约金一项诉讼请求法院予以支持。因王彤的违约行为会造成购房款支付时间延期并给王瑾造成损失，根据补充协议约定，王彤应赔偿王瑾相应的违约金，庭审中,孔涛、王彤主张违约金过高，法院根据公平原则并考虑双方办理房屋过户手续的必要时间、首付款金额、支付剩余购房款的时间、人民银行同期贷款利率以及本案的具体情况对违约金数额予以酌定。关于剩余购房款，因王彤同意一次性给付给王瑾，作为合同清算条款，法院一并处理。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王彤、王瑾于二〇一六年五月二十一日就位于北京市西城区×××501号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、自判决生效之日起十日内，王瑾将北京市西城区×××501号房屋产权过户至孔涛名下；三、自判决生效之日起十日内，王瑾将北京市西城区×××501号房屋交付给孔涛；四、自判决生效之日起十日内，王彤给付王瑾剩余购房款一千〇四十一万元；五、自判决生效之日起十日内，王彤给付王瑾违约金五十万元；六、驳回孔涛、王彤的其他诉讼请求；七、驳回王瑾的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王瑾提交《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《个人贷款合同》、中国光大银行贷款借据、不动产权证书以及契税完税证明、还款计划书，欲证明因王彤违约给其造成的损失情况。孔涛、王彤认为上述证据不属于新证据，并称上述损失是王瑾个人行为造成的扩大损失，如果王瑾积极履行合同，就不会有上述损失。一审法院经审理查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。关于合同签订时王瑾是否知悉王彤无购房资格一节，王瑾上诉称王彤存在恶意隐瞒其不具备购房资格的情形，但是在2016年11月15日的庭审中，王瑾自认其在签署合同时王彤告知其不符合购房资格，需要出售一套房屋，需要三个半月的时间，故对其该项上诉意见本院不予采信，本院认定王瑾在签订房屋买卖合同时知悉王彤无购房资格。关于王彤主张的违约金，经询，王彤称系逾期交付房屋的违约金。本院补充查明，王瑾与中介公司工作人员的微信记录显示：2016年9月1日王瑾曾要求中介公司工作人员解释为何9月13日才网签，20号才过户，被告知王彤的购房资质9月13日才能通过；正常网签完三天可以过户，因中间有中秋节，所以涉案房屋最快9月19日过户，最慢9月20日能过户；孔涛和王彤离婚了，用孔涛名义买；9月11日、12日，中介公司工作人员在要求王瑾提前准备网签及缴税所需要的材料，王瑾回复让孔涛的购房资格出来后告诉其；9月13日其收到孔涛购房资格审批结果，并称会回北京开卡；此后中介公司工作人员催促王瑾尽快提供相关材料，王瑾于9月14日开卡，9月15日中介公司工作人员将网签合同文本发给王瑾，王瑾称其在外面过节，17号回京后签署，9月17日王瑾签署网签合同；9月18日，中介公司工作人员和王瑾预约缴税时间，王瑾回复双方按正常程序来，买方支付首付款及银行批贷函下来后再缴税，并询问买家首付款737万元是否已经以理房通托管的方式支付，被告知首付款理房通需要双方在场办理，等批贷函下来之后做首付款监管，网签合同已经送到银行，2天出结果，王瑾当天未回复并于次日即9月19日发出解除合同通知。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题主要有二：一是王彤与王瑾之间签订的房屋买卖合同是应解除还是继续履行；二是王瑾是否应支付王彤逾期交房的违约金；三是一审法院判决王彤给付王瑾违约金的数额是否恰当；四是一审法院是否存在简易程序未转入普通程序审理的程序问题。关于问题一，根据已查明的事实，在因王彤购房资格原因双方未能依约办理过户手续后，中介公司工作人员告知王瑾以孔涛名义购买，孔涛于2016年9月13日取得购房资质，双方9月13日网签，最迟9月20日办理过户手续，王瑾在看过网签合同后于2016年9月17日签署网签合同。王瑾上诉称王彤在合同签订和履行过程中，王彤恶意隐瞒其购房资格问题以及存在恐吓威胁的情形，证据不足，本院不予采纳。根据上述事实以及微信反映的沟通情况可知，王瑾对如何解决王彤的资质问题以及此后双方之间合同如何履行是知晓的，在此情况下，王瑾签署网签合同，一审法院认定王瑾同意将房屋过户至孔涛名下以继续履行与王彤签订的房屋买卖合同，并考虑房屋交易惯例和公平比例原则，对王瑾发出的《解除合同通知》的效力不予确认，判决双方继续履行合同，并无不当，本院予以维持。关于问题二，鉴于本案双方之间的纠纷系王彤未取得购房资格以致双方未依约办理过户引发，且此后双方就合同是继续履行还是解除一直处于争议中，故王瑾未在2016年11月1日交付房屋，不应认定为违约行为，不应因此支付王彤逾期交房违约金，对于该项请求，一审判决虽驳回理由欠妥，但予以驳回是正确的，本院予以维持。关于问题三，根据公平原则，综合考虑双方举证质证情况、合同履行情况以及过错情况，本院对一审判决酌定的违约金数额予以确认。关于问题四，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限；延长后的审理期限累计不得超过六个月。经查，在2016年11月15日，一审法官曾就本案简易程序到期后是否同意继续适用简易程序进行审理，征求双方意见，双方均表示同意。故本案一审法院在审理期限到期后继续适用简易程序审理，并未违反法定程序。综上所述，孔涛、王彤、王瑾的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49760元，由王瑾负担40960元（已交纳），由孔涛、王彤负担8800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王艳芳审判员 顾国增审判员 刘丽杰二〇一七年六月三十日书记员 李 丽