（2017）黑08民终195号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-03
案件名称
上诉人刘阳、王魁与被上诉人佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）、原审第三人吕桂英、王秀杰第三人撤销之诉一案民事判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘阳,王魁,佳木斯昆仑房地产开发有限公司,吕桂英,王秀杰
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑08民终195号上诉人（原审原告）：刘阳，女，1974年12月2日出生，汉族，个体，住佳木斯市。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喜文，男，1953年8月12日出生，汉族，退休干部，住佳木斯市。上诉人（原审被告）：王魁，男，1970年7月31日出生，汉族，个体，住同江市。委托诉讼代理人：黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳木斯昆仑房地产开发有限公司，地址：同江市翰林苑售楼处。法定代表人：勾宪峰，该公司经理。原审第三人：吕桂英，女，1942年10月20日出生，汉族，无职业，住同江市。原审第三人：王秀杰，女，1964年11月20日出生，汉族，无职业，住同江市。上诉人刘阳、王魁与被上诉人佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）、原审第三人吕桂英、王秀杰第三人撤销之诉一案，黑龙江省同江市人民法院于2016年12月18日作出（2016）黑0881民初2623号民事判决。宣判后，原告刘阳、被告王魁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘阳上诉请求：一、应维持（2016）黑0881民初2623号民事判决，但应在原判决判项中应增加“撤销同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决”一项内容，并确认本案争议房屋归刘阳所有，否则容易出现一个案件并存（2015）同民初字第502号民事判决和（2016）黑0881民初2623号两个民事判决；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。王魁辩称：刘阳取得房屋的依据是顶帐协议，其取得房屋时并没有办理合法手续，中间经过两手交易均未变更登记，本案争议房产已依法为第三人吕桂英和王秀杰所有，刘阳未取得房屋的物权，因此其无权提出撤销之诉。王魁上诉请求：一、撤销一审判决，驳回刘阳的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、王魁与昆仑公司系借款合同关系，因昆仑公司未能清偿到期债务，于2011年7月18日重新协商并对帐，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，借款本息转为已付购房款，依据最高人民法院72号指导案例：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对帐清算的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干意见的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。”此商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干意见的规定》第二十四条的规定是错误的；二、王魁与昆仑公司签订商品房买卖合同后，一直未向王魁交付房屋以及办理相关手续，此行为已构成严重违约，王魁向法院提起诉讼维护自己合法权益，法院作出（2015）同民初字第502号民事判决：“昆仑公司将涉诉房屋交付上诉人，并提供办理产权所需一切手续。”王魁依此生效判决办理房屋权属登记后将房屋出卖给第三人吕桂英、王秀杰，此行为不违反法律、法规的强制性规定，第三人吕桂英、王秀杰合法取得房屋所有权。昆仑公司与王魁签订商品房买卖合同后，一直未交付房屋，而是违约将房屋交付给刘阳，虽然刘阳使用涉案房屋，但从未取得房屋所有权，一审法院依据刘阳占据涉案房屋两年，便认定其已享有对该房屋的部分物权权能，属适用法律错误，违反了《中华人民共和国物权法》第九条的规定。三、刘阳系恶意占有争议房屋，其在签订购房协议时就明知房屋已抵押给王魁的事实，且其没有取得办理房照所需的《商品房销售专用结算单》，收据及购房合同上的名字均是开庭前才填加的。四、昆仑公司隐瞒了争议房屋已抵债的事实，刘阳可向该公司要求赔偿。综上，请求二审法院驳回刘阳的诉讼请求，维护王魁的合法权益。刘阳辩称：一、王魁与昆仑公司之间不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷的抵押行为。而刘阳与昆仑公司之间是房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，刘阳在房屋买卖过程中不存在任何过错，原审法院改变了原来的判决是正确的；二、王魁与本案第三人的买卖属恶意串通，请求二审法院驳回王魁的上讼请求。被上诉人昆仑公司未发表意见。原审第三人吕桂英、王秀杰未发表意见。刘阳向一审法院起诉请求：请求撤销同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决书。一审法院认定，2012年5月9日本案被告昆仑公司与同江市电力安装公司签订《购房协议》，将其开发的翰林院小区4号楼000102、000103（面积每户163.74平方米，价款每户1257523元）商服以物抵债给同江市电力安装公司抵顶电力安装工程款，同年5月18日同江市电力安装公司与佳木斯市郊区佳兴电力物资经销处签订《用房屋顶替欠材料款合同》，约定将该两套商服以价款为2850000元抵顶给佳木斯市郊区佳兴电力物资经销处。同日由佳木斯昆仑房地产开发有限公司的蓝洪涛、电力安装公司的孙同波、刘阳签署两份“房屋销售变更单”，由原合同（购房协议）中的“电力安装公司”变更为“刘阳”。2011年7月18日佳木斯昆仑房地产开发有限公司与本案被告王魁签订了《购房协议》，将该案两栋商服出卖给了王魁，价款为1120758元。2015年11月20日王魁分别与吕桂英、王秀杰签订房屋买卖合同，将4号楼000102号商服卖给吕桂英，000103号商服卖给王秀杰。2015年10月29日王魁以商品房销售合同起诉昆仑公司，2015年11月13日本院下发（2015）同民初字第502号民事判决书，判项为：“被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林院小区4号楼000102、000103号商服、3号楼000105、000107号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，同时将3号楼000101、000103号商服购房款1148137元返还给付原告王魁”。该判决生效后经本院执行给王魁。2016年5月10日吕桂英、王秀杰将案涉房屋分别登记在自己名下，办理了房照。2015年7月1日刘阳将案涉房屋出租给田凤华、张岩，2016年7月1日吕桂英将2号商服出租给田立华，王秀杰将3号商服出租给隋晓敏。一审法院认为，该案争议的焦点是：1.（2015）同民初字第502号民事判决是否侵害了刘阳的民事权益；2.第三人吕桂英、王秀杰是否善意取得该房屋的所有权。关于焦点1，（2015）同民初字第502号案件原、被告虽然签订的是购房协议，实际是让与担保的形式，在被告昆仑公司不能清偿债务时，主张房屋买卖，该案在审理时应当根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干意见》第24条的规定，审理民间借贷关系，不应当按房屋买卖关系审理。本案原告刘阳是以物抵债的形式实际占有案涉房屋，对该房屋已经实际占有并出租了两年，从《物权法》的角度来思考，物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心。因为，只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分。刘阳占有案涉房屋两年，即已经享有了对该房屋的部分物权权能。（2015）同民初字第502号民事判决涉及本案的房屋侵害了刘阳的民事权益，对错误的部分应予改变。关于焦点2，2015年11月13日本院下发（2015）同民初字第502号民事判决书，2015年11月20日王魁分别与吕桂英、王秀杰签订房屋买卖合同，判决未生效，王魁对涉案房屋没有处分权，第三人不构成善意取得。综上所述，在案件原审时不是原告的原因而未参加诉讼，且判决结果中涉及翰林院小区4号楼000102、000103号房屋损害了原告刘阳的民事权益，原告采取法律救济途径提起第三人撤销之诉符合民诉法第五十六条第三款、民诉法司法解释第二百九十二条的规定，应当对同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决书中涉及翰林院小区4号楼000102、000103号房屋的判决进行改变。判决：改变（2015）同民初字第502号民事判决书中判项为：被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林院小区3号楼000105号、000107号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，并将3号000101号、000103号商服购房款1148137元返还给原告王魁。案件受理费100元，由二被告负担。二审期间，上诉人王魁围绕其上诉请求提交了两份证据。证据一、2011年1月17日汇款单一份，意在证明王魁与昆仑公司是在借款关系终止后形成的买卖合同关系，买卖时间是2011年7月18日，不是做为借款的抵押。刘阳质证意见为在原审庭审时，昆仑公司已经说明与王魁是民间借贷关系，并非房屋买卖纠纷，该份证据是王魁与昆仑公司民间借贷的证据，证明不了其想要证明的问题，且已过了举证期限。证据二、房产局信息中心工作人员姚俊岐出具的说明一份。意在证明昆仑公司与王魁系房产顶帐关系，争议房屋已在房产管理局进行了备案，此信息为公开可以查询的信息，刘阳并非善意取得，其长达数年未办理登记，与购买房屋的真实意思不符。刘阳质证意见为对该份证据的真实性和证明的问题均有异议，争议房屋没有办理产权证过错不在于刘阳，而是昆仑公司没有交税，昆仑公司在产权处已经办理了备案，名字是刘阳而不是王魁，一审时刘阳已经向法院提交了入户的房卡等全部的入户相关手续，这几年王魁一直未主张过房屋，直到昆仑公司无法偿还借款才进行主张，王魁与原审第三人系恶意串通。本院认为，证据一不属于新证据，且证明不了其与昆仑公司系房屋买卖关系，证据二系证人证言，按照法律规定证人应出庭作证，因此本院对证据一、二不予采信。经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于王魁的上诉请求，焦点问题为：1、其与昆仑公司究竟是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的问题；2、原审第三人是否为善意取得此案争议的房屋。关于第1个焦点问题。在本案中，虽然王魁与昆仑公司于2011年7月18日签订了购房协议，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。理由如下：首先，昆仑公司作为本案争议房屋的出卖人，在原审时认为其与王魁之间不存在买卖关系，双方是借贷关系，签订的房屋买卖合同实质上是一种借款抵押担保，并认可将房屋出卖给同江市电力安装公司后，该公司又将房屋转让给刘阳的行为；其次，购房价格不符合市场行情。其与昆仑公司签订的购房协议约定每户为165.80平方米，房款为567429元，该房屋为商业用房，其价格仅相当于同期市场价的一半，严重偏离了市场价格，有违常理；再次，在王魁与昆仑公司于2011年7月18日签订了购房协议后，其一直未向昆仑公司主张接收房屋，亦未办理房屋进户的相关手续，该份协议并未实际履行，刘阳占有该房屋后将房屋出租，王魁亦一直未主张过权利，直至2015年昆仑公司无法还清借款，才诉至法院。综合全案证据情况，王魁与昆仑公司缔约的真实意思并非以取得涉案房屋所有权为目的，而是为担保债权的实现。另外，王魁在二审中自认：“2014年同江市房产局协调昆仑公司用17户住宅换本案争议的两个门市，然后我将这两个门市的房卡交给了房产局”，通过王魁的自认，可以认定其对本案争议的两处房屋已放弃民事权利。关于第2个焦点问题。2015年11月13日同江市人民法院下发（2015）同民初字第502号民事判决书，同年11月20日王魁即分别与吕桂英、王秀杰签订房屋买卖合同，判决未生效，王魁对涉案房屋没有处分权。原审第三人系完全民事行为能力人，在购买房屋时不可能不实地查看房屋的状态，在明知房屋已有人占有的情况下，仍与王魁签订了房屋买卖协议并办理了过户，与正常市场交易情况不符，有悖常理。另外，二审查明，原审第三人吕桂英与王魁系亲属关系，原审第三人王秀杰与王魁有经济往来，可以认定王魁与原审第三人间有利害关系。据此本院认为原审第三人不构成善意取得。鉴于以上理由，王魁的上诉请求没有依据，本院不予支持。关于刘阳请求撤销同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决的上诉请求，由于（2015）同民初字第502号民事判决只有一个判项，即“被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林院小区4号楼000102、000103号商服、3号楼000105、000107号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，同时将3号楼000101、000103号商服购房款1148137元返还给原告王魁”。本案刘阳占有的房屋为同江市翰林院小区4号楼000102、000103号商服，同江市翰林院小区3号楼000105、000107号商服与其并无利害关系，一审法院改变（2015）同民初字第502号民事判决的判项并无不当。另，刘阳上诉请求原判决应将争议房屋判归其所有，因其在原审时未提出该项诉讼请求，原审不予审理正确。故刘阳的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，王魁与刘阳的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘阳承担100元，由上诉人王魁承担100元。本判决为终审判决。审 判 长 晋文红审 判 员 姜广武审 判 员 王彦东二〇一七年六月三十日法官助理 何 璇书 记 员 付丽丽 更多数据：