（2017）津民申628号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
联发集团天津房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
天津市高级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
联发集团天津房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）津民申628号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：联发集团天津房地产开发有限公司。住所地：天津市滨海新区塘沽北塘街泰山道*号。法定代表人：孙诚华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟凡强，天津至大律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：高桂花，女，1949年11月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴广敬，山东方洲律师事务所律师。再审申请人联发集团天津房地产开发有限公司（以下简称联发集团天津公司）因与被申请人高桂花商品房销售合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2016）津02民终6227号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。联发集团天津公司申请再审称，（一）原判决认定高桂花与联发集团天津公司存在商品房买卖合同关系，认定事实错误。涉案《联发滨海琴墅认购协议》（以下简称涉案认购协议）内容上属于商品房买卖合同预约内容。涉案认购协议仅明确了房屋的位置、价款，但关于房屋的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等都没有约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其只是订立商品房买卖合同的预约合同。（二）原判决认定涉案认购协议未解除系适用法律错误。高桂花未按照涉案认购协议约定时间于2014年7月30日前签订《商品房买卖合同》。联发集团天津公司于2015年5月28日通知高桂花到售楼处签订《商品房买卖合同》、提交贷款资料。因高桂花未与联发集团天津公司签订《商品房买卖合同》、提交贷款资料，其违约符合合同约定的解除条件。联发集团天津公司于2016年3月10日发出的解除通知函经高桂花签收，双方合同关系依法解除。（三）原判决超出高桂花诉讼请求。原判决判令联发集团天津公司在高桂花支付剩余175万元房款后，十日内向高桂花交付房屋，该判项并非高桂花请求事项也非涉案认购协议约定事项。联发集团天津公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项之规定申请再审。高桂花提交意见称，请求驳回联发集团天津公司的再审申请。（一）关于涉案认购协议性质问题。涉案认购协议标明了房屋具体位置、面积、单价、总价款以及付款方式、付款时间，双方的权利、义务符合《中华人民共和国合同法》规定的合同要件，且双方签订涉案认购协议后，已经实际履行协议内容，高桂花交纳了首付款、契税、维修基金、产权登记费用及定金共计1896664.96元，对于一审判决所认定的双方成立商品房买卖合同法律关系，双方均未上诉。（二）关于涉案认购协议是否解除问题。涉案认购协议合法有效，双方已经按约定履行义务。涉案认购协议虽约定了解除合同的情形，但在解除合同情形发生后，联发集团天津公司并未要求解除合同，且与高桂花进行协商要求具体履行涉案认购协议。在诉讼中双方均确认涉案房屋因地下室渗水发生争议。联发集团天津公司在2015年5月28日仍然要求履行合同，也未明确作出解除合同意思表示，应视为对解除权的放弃。且因地下室渗水，联发集团天津公司存在违约，双方协商履行协议。原判决判令继续履行涉案认购协议、交付房屋、配合办理过户手续，依法维护了高桂花合法权益。2017年3月，高桂花已交纳尾款175万元，并收到交房通知、入住通知，可证明至今双方亦未解除合同。本院经审查认为，联发集团天津公司与高桂花签订的涉案认购协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于涉案认购协议定性问题，该协议中虽未严格涵盖《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的所有事项，但已约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、总价款、付款方式等主要内容，同日联发集团天津公司在《商品房合同签约审核表》中亦确认房屋总价、付款方式、首付款、申请贷款金额、契税、维修基金、产权登记费等内容，高桂花其后按约向联发集团天津公司支付了定金及首付款等费用计1896664.96元，故而，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，涉案认购协议应认定为商品房买卖合同，各方当事人均应按约履行义务。虽然涉案认购协议约定了合同解除条件，但在解除条件成就时，联发集团天津公司并未解除双方之间的合同，而是在2015年5月28日要求高桂花签订《商品房买卖合同》并办理贷款手续。自该时点九个多月后，在高桂花提起本案诉讼时，联发集团天津公司才发函解除合同，其解除合同依据不足。至于原判决是否超出高桂花诉讼请求问题。高桂花诉讼请求为确认房屋买卖合同合法有效，并要求联发集团天津公司交付涉案房屋，配合办理房地产权证，亦即请求合同继续履行。原判决判令高桂花履行支付剩余房款的义务后，联发集团天津公司履行交付涉案房屋并配合高桂花办理房屋过户手续的义务，符合该合同的双务性质，亦有利于民事纠纷一次解决，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回联发集团天津房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 李 彤代理审判员 李善川代理审判员 张 昕二〇一七年六月三十日书 记 员 孙 超 来源：