（2017）浙0111民初3031号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杭州越华物业管理有限公司与陈江生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州越华物业管理有限公司,陈江生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0111民初3031号原告：杭州越华物业管理有限公司，组织机构代码：79967756-4，住所地：杭州市拱墅区小河路40号1幢330室。法定代表人：曾莉敏，执行董事。委托诉讼代理人：底凤英，该公司员工。委托诉讼代理人：施敏鹏，杭州市明珠法律服务所法律工作者。被告：陈江生,男,1967年9月19日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告杭州越华物业管理有限公司（以下简称越华物业）与被告陈江生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法由审判员何建胜独任审判，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告越华物业的委托诉讼代理人施敏鹏和被告陈江生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越华物业起诉称：原告越华物业于2011年11月30日与富阳市春江花园业主委员会签订了《春江花园物业管理服务合同》，承担了富阳市春江花园的物业管理事务，为富阳市春江花园的业主提供了良好的物业管理服务工作。被告陈江生系春江花园小区阳光楼1幢206室房屋的业主，被告至今拖欠了从2013年1月1日至2013年11月30日期间的物业管理服务费843元。经原告多次催讨，被告拒不支付。现诉请法院，要求判令：1、被告立即支付原告物业管理费843元、滞纳金84.30元，合计927.30元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告立即支付原告物业管理费835.69元。其他诉讼请求不变。原告越华物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《春江花园物业管理服务合同》一份,证明富阳市春江花园业主委员会与原告越华物业签订了物业服务合同，由原告越华物业为春江花园小区提供物业服务,双方对权利义务所做出的约定。2、房产查询信息单一份，证明被告陈江生系春江花园小区阳光楼1幢206室业主，房屋建筑面积为126.62平方米。3、关于催缴物业欠费通知照片一组，证明原告向被告催讨物业费的事实。被告陈江生辩称：1、我家206室住房处于临街商铺，边上有个平台，屋前开设了一家上岛咖啡馆，原来上岛咖啡馆屋是做落地玻璃，后来不知什么缘故开了一扇门，造成小区从原来的的封闭式变成了开放式，防盗功能受到影响，对业主安全带来隐患。我曾要求物业公司出面让我们业主和上岛咖啡馆的经营者协调处理该事宜，但至今没有得到实际处理。2、上岛咖啡馆边上有个汽修厂，在平台上开了6、7个空气管，一旦喷漆，管道里就有异味上来，对业主的居住环境造成了不良影响。3、商铺的经营者在平台上铺设了防水材料，夏天的时候特别臭，有异味，我曾向原告反映要求协调处理，但是也没有得到解决。4、我们的房屋的单元门原来是可以刷卡进去的，后来门锁坏了之后，原告一直没有维修好。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告陈江生为证明其主张，向本院提交照片四张，证明原告的提供的物业服务不到位。对原告提供的证据，被告陈江生质证表示：证据1、2无异议。证据3，认为其没有看到过原告的催费单。本院审核认为，原告提供的证据1，春江花园业委会委托原告对春江花园小区提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据2，符合证据的基本特性，本院予以认定。证据3，能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。对被告陈江生提供的证据，原告质证表示：真实性不持异议，但认为照片属于近期拍摄，但原告早在2013年11月30日合同期满后就退出春江花园小区不再提供物业管理服务，故被告不能以此拒交物业费，即达不到被告的待证目的。本院审核认为，该证据虽具有真实性，如原告提供的物业服务部分不符合合同要求，被告可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告赔偿，但不能作为其拒付物业费的理由。因此该证据达不到被告有权拒付物业费的待证目的。经审理，本院认定如下事实：2011年11月30日，原告越华物业与富阳市春江花园业主委员会签订《春江花园物业管理服务合同》一份，约定由原告越华物业为春江花园小区提供物业服务。合同第十八条约定：委托管理期限为二年，自2011年12月1日至2013年11月30日止。合同第二十一条约定：物业公司进场后，可开始收取2011年12月至2012年6月共计七个月的物业费，由于春江花园前物管公司于2011年6月30日退出，2011年7月1日至同年11月30日共计五个月的物管费由业委会及社区共同管理，该五个月物管费的收取工作由业委会和社区共同出具委托书，委托物业公司无偿代为收取。合同第二十二条约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.60元/平方米/月；公共能耗费按实分摊（按原分摊办法收取），物业公司应将上述收费标准在物业管理区域内公示。该条同时约定，对业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，可以逾期之日起按应缴费用的千分之二加收滞纳金。后原告越华物业为该小区提供物业服务。另查明，被告陈江生是春江花园小区阳光楼1幢206室业主，其房屋属于多层住宅，建筑面积为126.62平方米，其尚欠2013年1月1日至2013年11月30日止的物业服务费835.69元（0.60元/月/平方米×11月×126.62平方米）。原告越华物业已退出春江花园小区，并于2014年9月以张贴催缴物业欠费通知等方式向被告催讨物业服务费。本院认为：《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同系合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告陈江生系春江花园小区业主，富阳市春江花园业主委员会与原告签订的《春江花园物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告提供的物业服务部分不符合合同要求，被告可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告赔偿，但不能作为其拒付物业费的理由。综上，原告越华物业的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告陈江生关于原告提供的物业服务存在诸多瑕疵，因此拒交物业费的抗辩意见，理由不当，本院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈江生支付原告杭州越华物业管理有限公司物业服务费835.69元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈江生负担。原告杭州越华物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈江生于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 何建胜二〇一七年六月三十日代书记员 寿晶晶 关注公众号“”