（2017）粤0785民初738号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-17
案件名称
黄健兵与广东康盛投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄健兵,广东康盛投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》：第四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初738号原告：黄健兵，男，住恩平市。委托诉讼代理人：王凤科，广东定海针（江门）律师事务所律师。被告：广东康盛投资有限公司，住所地：恩平市锦江大道2号。法定代表人：何宁海。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。原告黄健兵与被告广东康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄健兵及其委托诉讼代理人王凤科，被告康盛公司的委托代理人陈嘉瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金31017元（从2015年12月31日起计至2016年5月6日止，合计128日，每日按已交付房价款484645元的万分之五计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月12日，原告与被告签订编号是2015-003402《商品房买卖合同》约定，被告预售位于恩平市××大道东××号锦江国际新城锦峰汇15幢903房（以下简称涉案房屋）给原告，建筑面积共138.47平方米，每平方米3500元，总价款为484645元；被告应当于2015年12月30日前交房，交房时各项基础设施、公共配套、装饰、设备应符合标准和使用条件。如出卖人（被告）逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年12月31日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。如逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年12月31日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款484645元。2015年12月30日届满，被告未能依约将涉案商品房交付给原告使用。虽经多次催交，但直至2016年5月6日被告才将涉案房屋交付原告，逾期128天。被告的迟延交房行为已构成严重违约，给原告生活造成巨大影响，应依约承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定计算被告应向原告支付违约金31017元（即484645元*0.00005*128）。原告多次要求被告积极履行违约责任，尽快将以上违约金支付给原告，但遭被告无理拒绝。被告辩称，一、原告请求被告从2015年11月12日起计至2016年5月6日按商品房总价款484645元的万分之5计付逾期交楼违约金31017元的诉讼请求没有依据。1、原告已于2015年12月30日办理了商品房的收楼手续，办理收楼手续时，商品房已具备交付的条件，原告无权要求被告计付逾期交楼违约金。2、根据原、被告于2015年11月12日签订的《商品房买卖合同》及相关附件，其中《商品房买卖合同》第六条的约定，原告应于2015年8月31日前付房款234645元，剩余款25万元必须于2015年12月21日前支付给被告。但原告没有按照《商品房买卖合同》的约定在2015年12月12日付清所有购房款，其中一笔25万元的购房款于2015年12月21日才付清，逾期付款9天，因此，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告应支付逾期付款违约金675元（250000*0.0005*9）给被告。又根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第五条约定：原告办理了商品房交接手续时，应按照《商品房买卖合同》和本补充协议书的约定向被告缴清所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金及本补充协议书第二条所列应当由原告承担的费用等），否则被告有权推迟交付该商品房直至原告缴清所有款项时止，且被告无须对此承担任何违约责任。原告至今未向被告缴清逾期付款违约金，因此，被告有权推迟交付该商品房直至原告缴清所有款项时止，且被告无须对此承担任何违约责任，因此，被告有权据实推迟交楼，被告将房屋交付给原告而免收逾期付款违约金，反而是原告恶人先告状，无理要求被告支付违约金明显没有事实和法律依据。3、即使认定被告需支付逾期交房违约金，但原告请求被告每日按商品房总价款484645元的万分之5计付逾期交楼违约金明显高于原告所遭受的损失，因此，应将计付逾期交楼违约金的标准调整为每日万分之一。且被告已于2015年12月30日将商品房交付给原告，原告没有因延迟交付商品房遭受任何损失。综上所述，原告违约在先，被告无须承担违约责任，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：双方没有争议的事实：被告广东康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）是位于恩平市××大道东××号的锦江国际新城锦峰汇70、71幢（15、16幢）的开发商，已领取编号2014031号的《广东省恩平市商品房预售许可证》，获准予以销售。有效期自2014年9月19日至2015年9月29日。2015年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号2015-003402号《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。该买卖合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的位于恩城××大道东××号锦江国际新城锦峰汇15幢903号房，建筑面积138.47平方米，其中套内面积114.28平方米，公共部分与公用房屋分摊面积24.19平方米。第四条约定：该商品房属预售，每平方米3500元，总金额484645元。第六条约定：买受人应于2015年8月31日前付房款（人民币）234645元，剩余款：除上述房款外，剩余房款250000元，买受人必须于2015年12月12日前，通知申办理银行按揭方式支付给出卖人。第七条约定：买受人如未按合同时间付款，逾期30日之内自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期付款万分之5的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：4、该商品房经竣工验收备案合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人以发生之日起30日内告知买受人的；2、详见本合同附件四第五条的约定。第九条约定：除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按以下方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按本合同附件四第七条的约定处理。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电设施于2015年12月30日前；2、园林绿化于2015年12月30日前；3、有线电视、电信设施于交楼日期达到使用条件；4、上述“使用条件”是指买受人在收楼后向供应单位办理开通手续，并承担一切费用，方可正常使用权用设施。原、被告在合同中还对房屋面积确认及面积差异处理、出卖人关于装饰、设备标准承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。同日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》附件四补充协议书。该补充协议书第三条关于付款方式的约定，第四条关于按揭担保的约定：3、选择商品房担保贷款付款方式的买受人，必须在签订《商品房买卖合同》之日起三个月内办好银行商品房担保贷款手续并取得按揭银行的放款，否则，视为买受人逾期付款，由买受人按照《商品房买卖合同》第七条的约定承担逾期付款的违约责任，买受人不按照《商品房买卖合同》的约定付清全部房款的，出卖人有权解除合同。……第五条关于交付期限的约定：1、买受人在办理商品房交接手续时，应按照《商品房买卖合同》和本补充协议书的约定向出卖人缴清所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金及本补充协议书第二条所列应当由买受人承担的费用等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项时止，且出卖人无须对此承担任何违约责任。2、如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交付：2.2、政府政策重大变化影响正常施工，且出买人以发生之日起30日内告知买受人的；2.3、政府及其部门迟延有关文件批准或其他政府行为的；2.4、社会异常事件或动乱；2.5、导致工程施工停工或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力、气温达到30摄氏度以上或5摄氏度以下、沙尘暴、严寒酷暑等天气因素）；2.6、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解除的；2.7、市政配套设施的批准与安装的延误；2.8、因配合政府的法规、规章、命令、通知及市政建设等情况而对工程正常施工产生的影响；2.9、非出卖人原因，供水、供电、供气部门未能按时接通内外的水、电、气等设施；2.10、商品房所在楼宇因规划、设计变更（包括但不限于建筑层数等）而增加的工期；2.11、其他非出卖人能够控制的因素；2.12、买受人任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间。4、若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条及本补充第五条第2点的约定的可据实予以延期的原因外仍逾期30日不能将商品房交付给买受人，且买受人选择解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人继续履行合同。第七条：1、出卖人有权在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前将该商品房交付给买受人使用，提前交付的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，买受人《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行联系出卖人售房部并办理房屋交付手续。买受人如逾期办理房屋交付手续，则视为出卖人已按期将商品房交付给买受人。2、如发生《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可据实予以延期交房的情况，商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付条件后，出卖人按照买受人在《商品房买卖合同》中“合同双方当事人”部分所列的地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知（以下简称交付通知或入伙通知）。买受人须在交付通知送达或公告之日起10日内《以下简称交付期限》按照交付通知中规定的地点及要求，与出卖人办理商品房交付使用手续。5、买受人有权在交付通知规定的期限内对该商品房进行察看，但不得籍此对已取得恩平市建筑工程竣工验收备案表的该商品房拒绝接受。商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求出卖人予以维修，但不得以此为由拒绝办理交付手续和拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续或拒绝收楼引起的逾期交付的法律后果概由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。第十条：1、……出卖人向买受人发出的所有文件，以出卖人发出的邮戳日期后第三天视为送达日期……。3、若买受人为两人或多人的，出卖人的任何通知向其中一人发出即视为向买受人之全体发出。2015年8月支付预付款60000元，8月27日，原告向被告支付首期款85645元，在2015年8月31日支付期款89000元。2015年12月21日银行将原告的贷款250000元作为涉案楼宇的按揭款汇入被告的账户。被告于2015年12月30日交付涉案商品房给原告。另查明：涉案房屋于2016年4月20日竣工验收，于2016年5月6日取得恩平市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。一、关于本案被告是否存在逾期交房的问题。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月30日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。因《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日（即2015年12月30日）时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2016年5月6日才进行了竣工验收备案，被告亦是在2016年8月23日才以书面的方式向原告发出收楼通知书，被告的交付行为显然不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告按合同约定自2015年12月31日起承担逾期交房的违约责任。二、关于违约金计算的截止时间。根据双方所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议书》的约定，被告符合交楼条件后，应向原告发出收楼通知书。虽然被告抗辩主张其已于2015年12月30日将涉案房屋交付给原告，但因当时涉案房屋尚不符合交付条件，房屋虽交付给原告，亦对原告均没有约束力。此外，本院认为，收楼通知的作用在于向买方交付其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。但涉案房屋于2016年5月6日，才具备交付条件。因此本院结合《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《补充协议书》第七条第1款、第2款以及第十条第1款的约定，将逾期交楼违约金计算涉案房屋取得竣工验收备案日止。综上，被告应向原告支付2015年12月31日起至2016年5月6日止的逾期交房违约金。三、关于《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。涉案《商品房买卖合同》中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，故被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。四、关于原告逾期付款，被告能否以此为由延期交房的问题。1、被告主张根据《商品房买卖合同》第六条及《补充协议书》第五条的约定，被告交付房屋的前提条件是原告需缴清所有款项（包括全部房价款、逾期违约金等等）及费用，而截至双方约定的交付房屋的时间即2015年12月30日止，原告存在逾期支付房价款的行为，原告尚未向其交纳逾期付款违约金，其主张被告逾期交房不符合合同的约定。在原告没有履行缴清逾期付款违约金的义务前，原告无权要求被告交付房屋。且根据原告的违约行为持续期间及所影响期间，被告可据实延期交付商品房。本院认为，上述合同约定是在被告建设的商品房已全部符合交付条件，原告逾期支付相关款项的情况下，被告才享有的抗辩权利，而本案原告所诉延期交楼责任期间指的是被告符合交楼条件超过合同约定的期间，故被告提出的该项抗辩并不适用于本案，因此对被告的该意见，本院不予采纳。2、被告主张根据合同《补充协议书》第五条第2条第2款第2.8项的约定，原告任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间，被告均可以据实延期交付房屋。原告在本案中存在逾期付款的行为，故原告逾期付款的期间，被告可以相应延迟交楼，且不承担违约责任。本院认为，首先，《补充协议书》第五条第1条系被告作为开发商为出售商品房而预先拟定的条款。其次，被告开发建设的锦江国际新城楼盘项目，目前本院已经受理的由购房者起诉要求开发商承担逾期交房违约责任的纠纷共有几十余起（包括本案在内），从这几十余件案件中证据情况来看，《补充协议书》第五条第2.8条并不是针对某位购房者或者某个具体合同拟定的，而是为某一类交易多次重复使用，反映出该条款具有适应大规模重复性交易的特点。加之，被告在本案中也没有提供证据证明该条款系与原告协商一致而达成或者在协商过程中，被告作为开发商允许作为购房者的原告对此条款提出异议并加以修改、删除及重新磋商。因此，《补充协议书》第五条第2.8条明显具有格式条款性质，应被认定为格式条款。再次，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。而《补充协议书》第五条第2.8条又约定原告任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间，被告均可以据实延期交付房屋的内容，实际上是减轻了《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定《补充协议书》第五条第1条无效。因此，被告在本案中援引该条款要求免除部分违约责任，缺乏理据，本院不予支持。综上，本案中，原告与被告之间成立了有效的商品房预售合同关系，本案被告虽于约定交付房屋日期交付房屋，但交付房屋不符合合同约定的交楼条件，应按竣工备案之日为符合交付条件之日，而竣工备案日迟于约定的交房时间2015年12月30日的交房时间，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房的违约金。被告虽迟延交房128天（2015年12月31日至2016年5月6日），因此，被告应承担违约金484645元（房屋总价款）×128天×0.01%／天（违约金计算标准）=6203.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东康盛投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告黄健兵支付逾期交楼违约金6203.5元；三、驳回原告黄健兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的诉讼费288元，由原告黄健兵负担263元，被告广东康盛投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 吴丽冰二〇一七年六月三十日书记员 冯 莉 关注公众号“”